秦野市の下地補修工事が重要な理由 建物の耐久性と安全性を高める補修のポイント
1. はじめに
秦野市においても、分譲マンションの老朽化が顕著になっています。令和5年（2023年）時点で市内には約5,856戸の分譲マンションが存在し、その多くが1970年代から1990年代に建設されたものです。すでに総戸数の約7割（71.7％）が築30年以上を経過しており、今後10年でその割合は約9割に達すると予測されています。
マンションの高経年化に伴い、建物自体の老朽化に加え、区分所有者の高齢化という「二重の老い」が進行することで、管理不全や修繕遅延のリスクが高まることが懸念されています。適切な維持管理が行われないマンションが放置された場合、居住者の生活環境のみならず、周辺地域の安全性・景観にも悪影響を及ぼすおそれがあります。
こうした状況を踏まえ、秦野市は2023年10月に「マンション管理適正化推進計画」を策定しました。本計画は、2020年に改正された「マンション管理適正化法」に基づき、国が示した基本方針に沿ったものです。
国は、地方自治体に対して、地域内のマンション管理状況の把握と、適正化推進に向けた具体的な施策の策定・実施を求めています。
秦野市は、今後さらに進むマンションの高経年化を見据え、「安心・安全な住環境の確保」と「マンション資産価値の維持」を目的に、本計画に基づく各種施策を展開する方針です。
本記事では、秦野市におけるマンションの現状や管理組合の運営実態を整理した上で、今後、マンション管理士が現場で果たすべき役割について解説します。
2. 市内分譲マンションの実態
秦野市のマンションストック状況
秦野市内のマンションは、市内各所に広く分布しており、その多くが1970年代から1990年代にかけて建設されたものです。2023年度に実施された市のアンケート調査によると、以下のような構成となっています。
- 総戸数：約5,856戸
- 築30年以上のマンション：4,200戸（71.7％）
- 建築年別では1981年～1990年の建設が最多（2,170戸）
- これに続き、1971年～1980年が718戸、1991年～1993年が1,312戸
このように、築30年以上の高経年マンションがすでに多数を占めており、今後10年で9割近くが築30年以上となる状況が見込まれています。
アンケートから見る管理組合の現状
市が2023年に実施したアンケート調査（回答率81.8％）からは、管理組合の運営状況や課題が明らかになりました。
- 98％のマンションに管理組合が設置されており、その多くが年1回以上総会を開催
- 100％の管理組合が管理費を徴収しているが、54％の組合で3か月以上の管理費滞納住戸がある
また、マンションの管理運営における主な課題としては、以下が挙げられています。
- 役員のなり手不足（50％の組合が「高齢化による人材不足」を課題と回答）
- 空き住戸や賃貸化の増加（19％の組合が「懸念がある」と回答）
これらの課題は、今後の高経年化に伴いさらに顕在化すると考えられます。組合運営が停滞したり、役員不在のまま総会や理事会が未開催となるリスクが高まりつつあります。
3. 長期修繕計画と資金計画の実態
長期修繕計画の策定率
秦野市が実施した2023年度のアンケート調査によると、長期修繕計画（30年以上）を策定しているマンションは約54％という結果となりました。これは、全国平均とほぼ同水準にありますが、秦野市が掲げる「2030年度までに65％以上」という目標には届いていない状況です。
特に築30年以上の高経年マンションでは、建物や設備の老朽化が進み、計画的な修繕が必須です。しかし、長期的な視点での修繕計画が不十分な組合も多く、具体的には次のような課題が挙げられます。
- 築40年以上でも長期修繕計画が未策定のマンションが存在
- 作成されていても「30年未満」の短期計画にとどまるケースがある
- 実態に合わない古い計画のまま更新が行われていない組合もある
こうした実情は、突発的な大規模修繕や改修工事への備えが不十分であることを意味しており、管理不全リスクの一因ともなっています。
修繕積立金の計画・運用の課題
長期修繕計画と密接に関連するのが修繕積立金の積立状況です。アンケート結果によると、約70％の管理組合が積立金の不足を課題として認識していることが明らかになりました。
主な課題は以下のとおりです。
- 計画で算出された必要額に対し、実際の積立水準が低い組合が多数
- 物価高騰や資材費の上昇を反映せず、過去の水準のまま積立金額が据え置かれている
- 管理費や修繕積立金の滞納が慢性化しているマンションもある
実際には、資金不足のまま大規模修繕の時期を迎えることで、一時金の徴収や金融機関からの借入を余儀なくされるケースもあります。また、住民間の負担格差やトラブル発生の原因にもなりかねません。
秦野市としては、こうした状況を改善するため、修繕積立金の計画的な見直しや、段階的な積立額の引き上げを推奨しています。
管理士としては、長期修繕計画と積立金のバランスを考慮した具体的な改善策の提案、組合員への丁寧な説明支援が重要な役割となります。
4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション
活動停滞、管理不在組合の現状
秦野市内では、管理組合の機能が著しく低下し、「要支援マンション」に分類される可能性のある物件も散見されます。実際に、アンケート結果からも以下のようなリスクが浮き彫りになっています。
- 総会・理事会の未開催が長期間続いているマンションがある
- 管理者（理事長）不在、または役員が高齢化し機能不全に陥っている組合が存在
- 役員のなり手不足による運営停滞が顕著
- 空き住戸・賃貸化の進行によるコミュニティの希薄化
こうした要因が複合することで、組合内の意思決定が困難になり、結果として長期修繕計画の未策定や積立金不足を引き起こす「負の連鎖」に陥る危険性が高まります。
こうした管理不全の状態が続けば、当然ながら建物の維持管理や修繕にも支障をきたし、さらなる老朽化が進行します。特に、外壁や構造部分の劣化が見過ごされがちになり、重大な安全リスクを招く恐れがあります。
下地補修工事が必要な理由
建物の外壁やコンクリートは、経年劣化や気象条件の影響により、徐々にひび割れや欠損が発生します。これらの劣化を放置すると、以下のような問題が発生する可能性があります。
下地補修工事を行わない場合のリスク
- ひび割れから雨水が浸入し、内部の鉄筋が腐食します。
- タイルやコンクリートの剥落により、住民や通行人に危険を及ぼします。
- 外壁の劣化が進み、建物の寿命が短くなります。
- 下地が弱いまま塗装や防水工事を行うと、工事の効果が長持ちしません。
- 建物全体の耐震性が低下し、大きな地震時に被害が拡大する可能性があります。
適切な下地補修を行うことで、建物の安全性を向上させ、長期的なメンテナンスコストを削減することが可能になります。
下地補修工事とは？他の工事との違い
下地補修工事とは、外壁やコンクリートの劣化を調査し、必要に応じて修繕を施す作業です。タイル面やコンクリート面に発生したひび割れや欠損箇所を特定し、それぞれに適した補修方法を適用します。これにより、外壁全体の安全性を確保し、その上に施される塗装や防水層が本来の性能を発揮できる状態を維持します。
この工事は、大規模修繕工事の中でも特に重要な基礎的な工程であり、補修が不十分な場合、後に行われる工事の効果が半減する恐れがあります。そのため、下地補修の精度が建物の耐久性に直結すると言えます。
相栄建総の下地補修工事サービス
相栄建総では、外壁やコンクリートの劣化状況を正確に診断し、最適な補修工事を提供しています。
当社の強み
- 詳細な劣化調査と診断
赤外線カメラや打診調査を活用し、目に見えない劣化も正確に把握します。 - 最適な補修方法の選定
劣化の種類に応じて、樹脂注入・モルタル補修・ひび割れ補修など最適な方法を適用します。 - 耐久性を考慮した施工
補修後の耐久性を最大限に高めるため、適切な材料を使用します。 - 住民への影響を最小限に抑えます。
工事のスケジュールを適切に調整し、住民の負担を軽減します。
下地補修工事の費用
下地補修工事の費用は、劣化の範囲や補修方法によって大きく異なります。ひび割れの補修、タイルの交換、コンクリートの埋め戻しなど、補修箇所や使用する材料によって単価が変動します。
相栄建総では、事前調査を徹底し、正確な見積もりを提示することで、予算に応じた最適な補修計画を提案します。
下地補修工事の期間
工事期間は、建物の規模や劣化状況によって異なります。例えば、外壁全体にわたる補修が必要な場合は数週間から数ヶ月かかることがあります。一方で、部分的な補修のみであれば、比較的短期間で完了することも可能です。
住民の皆様への影響を最小限に抑えるため、施工スケジュールを事前に共有し、計画的に進めます。
下地補修工事の流れ
- 調査・診断
劣化箇所を特定し、適切な補修方法を検討します。 - 補修計画の立案
住民や管理会社と調整し、最適な補修方法とスケジュールを決定します。 - 補修作業の実施
ひび割れ補修、タイル交換、コンクリート補修などを適切に行います。 - 最終確認・仕上げ
施工後の状態を確認し、問題がないかをチェックします。
まずはご相談ください
下地補修工事は、建物の耐久性と安全性を維持するために不可欠な工事です。適切な補修を行うことで、建物の寿命を延ばし、資産価値を守ることができます。
相栄建総では、確かな技術と豊富な経験を活かし、高品質な補修工事を提供いたします。調査・診断のご相談やお見積もりは無料で対応しておりますので、お気軽にお問い合わせください。
