秦野市の設備工事なら確かな技術で対応 給排水・電気設備の改修

1. はじめに

秦野市においても、分譲マンションの老朽化が顕著になっています。令和5年（2023年）時点で市内には約5,856戸の分譲マンションが存在し、その多くが1970年代から1990年代に建設されたものです。すでに総戸数の約7割（71.7％）が築30年以上を経過しており、今後10年でその割合は約9割に達すると予測されています。

マンションの高経年化に伴い、建物自体の老朽化に加え、区分所有者の高齢化という「二重の老い」が進行することで、管理不全や修繕遅延のリスクが高まることが懸念されています。適切な維持管理が行われないマンションが放置された場合、居住者の生活環境のみならず、周辺地域の安全性・景観にも悪影響を及ぼすおそれがあります。

こうした状況を踏まえ、秦野市は2023年10月に「マンション管理適正化推進計画」を策定しました。本計画は、2020年に改正された「マンション管理適正化法」に基づき、国が示した基本方針に沿ったものです。
国は、地方自治体に対して、地域内のマンション管理状況の把握と、適正化推進に向けた具体的な施策の策定・実施を求めています。

秦野市は、今後さらに進むマンションの高経年化を見据え、「安心・安全な住環境の確保」と「マンション資産価値の維持」を目的に、本計画に基づく各種施策を展開する方針です。

本記事では、秦野市におけるマンションの現状や管理組合の運営実態を整理した上で、今後、マンション管理士が現場で果たすべき役割について解説します。

2. 市内分譲マンションの実態

秦野市のマンションストック状況

秦野市内のマンションは、市内各所に広く分布しており、その多くが1970年代から1990年代にかけて建設されたものです。2023年度に実施された市のアンケート調査によると、以下のような構成となっています。

• 総戸数：約5,856戸
• 築30年以上のマンション：4,200戸（71.7％）
• 建築年別では1981年～1990年の建設が最多（2,170戸）
• これに続き、1971年～1980年が718戸、1991年～1993年が1,312戸

このように、築30年以上の高経年マンションがすでに多数を占めており、今後10年で9割近くが築30年以上となる状況が見込まれています。

アンケートから見る管理組合の現状

市が2023年に実施したアンケート調査（回答率81.8％）からは、管理組合の運営状況や課題が明らかになりました。

• 98％のマンションに管理組合が設置されており、その多くが年1回以上総会を開催
• 100％の管理組合が管理費を徴収しているが、54％の組合で3か月以上の管理費滞納住戸がある

また、マンションの管理運営における主な課題としては、以下が挙げられています。

• 役員のなり手不足（50％の組合が「高齢化による人材不足」を課題と回答）
• 空き住戸や賃貸化の増加（19％の組合が「懸念がある」と回答）

これらの課題は、今後の高経年化に伴いさらに顕在化すると考えられます。組合運営が停滞したり、役員不在のまま総会や理事会が未開催となるリスクが高まりつつあります。

3. 長期修繕計画と資金計画の実態

長期修繕計画の策定率

秦野市が実施した2023年度のアンケート調査によると、長期修繕計画（30年以上）を策定しているマンションは約54％という結果となりました。これは、全国平均とほぼ同水準にありますが、秦野市が掲げる「2030年度までに65％以上」という目標には届いていない状況です。

特に築30年以上の高経年マンションでは、建物や設備の老朽化が進み、計画的な修繕が必須です。しかし、長期的な視点での修繕計画が不十分な組合も多く、具体的には次のような課題が挙げられます。

• 築40年以上でも長期修繕計画が未策定のマンションが存在
• 作成されていても「30年未満」の短期計画にとどまるケースがある
• 実態に合わない古い計画のまま更新が行われていない組合もある

こうした実情は、突発的な大規模修繕や改修工事への備えが不十分であることを意味しており、管理不全リスクの一因ともなっています。

修繕積立金の計画・運用の課題

長期修繕計画と密接に関連するのが修繕積立金の積立状況です。アンケート結果によると、約70％の管理組合が積立金の不足を課題として認識していることが明らかになりました。

主な課題は以下のとおりです。

• 計画で算出された必要額に対し、実際の積立水準が低い組合が多数
• 物価高騰や資材費の上昇を反映せず、過去の水準のまま積立金額が据え置かれている
• 管理費や修繕積立金の滞納が慢性化しているマンションもある

実際には、資金不足のまま大規模修繕の時期を迎えることで、一時金の徴収や金融機関からの借入を余儀なくされるケースもあります。また、住民間の負担格差やトラブル発生の原因にもなりかねません。

秦野市としては、こうした状況を改善するため、修繕積立金の計画的な見直しや、段階的な積立額の引き上げを推奨しています。
管理士としては、長期修繕計画と積立金のバランスを考慮した具体的な改善策の提案、組合員への丁寧な説明支援が重要な役割となります。

4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション

活動停滞、管理不在組合の現状

秦野市内では、管理組合の機能が著しく低下し、「要支援マンション」に分類される可能性のある物件も散見されます。実際に、アンケート結果からも以下のようなリスクが浮き彫りになっています。

• 総会・理事会の未開催が長期間続いているマンションがある
• 管理者（理事長）不在、または役員が高齢化し機能不全に陥っている組合が存在
• 役員のなり手不足による運営停滞が顕著
• 空き住戸・賃貸化の進行によるコミュニティの希薄化

こうした要因が複合することで、組合内の意思決定が困難になり、結果として長期修繕計画の未策定や積立金不足を引き起こす「負の連鎖」に陥る危険性が高まります。

さらに、管理組合の機能低下は、共用部分の設備にも悪影響を及ぼします。特に給排水や電気といったインフラ設備の老朽化は、住民の生活環境に直結する重大な問題を引き起こす可能性があります。

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設備工事の重要性

これらの問題を未然に防ぎ、マンションの資産価値を維持するためには、定期的な点検と計画的な修繕が不可欠です。特に、給排水設備や電気設備などのインフラは、日常生活に直結するため、機能低下が住民の生活の質に大きな影響を与えます。設備の老朽化によって発生するトラブルを防ぐためには、適切な設備工事を実施し、安定した住環境を維持することが重要です。

設備工事とは？他の工事との違い

設備工事とは、給排水設備や電気設備の老朽化に伴う更新や改修を行う工事です。具体的には、給水管の交換やポンプ設備の更新、電気配線の改修などが含まれます。築年数が経過した建物では、設備の劣化により、水漏れや断線、電圧低下といった問題が発生しやすくなります。

他の修繕工事と異なり、設備工事は住民の生活に直接影響を与えるため、計画的な更新が求められます。適切なタイミングで工事を行うことで、住民の負担を最小限に抑えながら、安全で快適な住環境を維持することが可能です。

設備工事の目的

設備工事の主な目的は以下の通りです。

• 給排水設備の劣化防止：配管の腐食や詰まりを防ぎ、給水・排水機能を維持します。
• 電気設備の安全性向上：電気配線の老朽化による火災や停電のリスクを低減します。
• 住民の生活環境の向上：水圧の安定や電気の安定供給により、快適な生活を実現します。
• 資産価値の維持：設備が適切に管理されることで、マンション全体の価値が向上します。

設備工事の周期と期間

設備工事の実施タイミングは、建物の築年数や設備の状態に応じて異なります。

• 5年：給排水ポンプや電気盤の定期点検・軽微な修繕
• 15年：給水管の部分更新・電気配線の点検
• 20～25年：給排水管の大規模改修・電気設備の更新
• 30年：設備全体の全面更新

築30年以上経過した建物では、設備の老朽化が顕著になるため、大規模な改修を検討する必要があります。工事期間は、設備の種類や施工範囲によって異なりますが、事前の調査と計画的なスケジュール調整が重要となります。

設備工事のよくあるトラブルと対策

水圧低下や赤水の発生

老朽化した給水管では、水圧の低下や赤水の発生が見られることがあります。これは、配管内部の錆びや劣化が進行することで発生し、放置すると健康被害や設備故障の原因となります。

対策：

• 定期的な管内診断を実施し、早期に劣化を発見
• 必要に応じた部分的な更新や、全体的な給水管更新工事を計画的に実施

電気設備のトラブル

電気配線の劣化により、停電や漏電が発生するリスクがあります。特に、マンション全体の電圧低下が起こると、エレベーターや共用設備の使用に支障をきたすことがあります。

対策：

• 電気設備の定期点検を実施し、老朽化した配線を適宜更新
• ブレーカーや電気盤の更新を行い、安全性を向上

設備工事における相栄建総の強み

相栄建総では、経験豊富なスタッフが現地調査から工事の実施まで一貫して対応します。給排水設備や電気設備の更新においては、最新の施工技術を活用し、安全で高品質な仕上がりを提供しています。

また、住民の皆様に配慮し、工事中の影響を最小限に抑える工事計画を立案。施工スケジュールや内容について丁寧に説明し、住民の皆様に安心していただける環境を提供します。

保証・アフターサポート

相栄建総では、設備工事完了後も2年間の保証を提供しています。施工後に不具合が発生した場合には迅速に対応し、長期間にわたって設備の安全性を確保します。

また、定期点検を実施し、設備の状態を確認。必要に応じてメンテナンスの提案を行い、長期間安心してご利用いただける体制を整えています。

まずはご相談ください

設備工事は、マンションの安全性と快適性を維持するために欠かせない工事です。特に、給排水設備や電気設備の老朽化を放置すると、住民の生活に直接影響を与える可能性があります。

相栄建総では、正確な診断と丁寧な施工で、お客様の大切な建物を守るお手伝いをしています。設備工事をご検討の際は、ぜひ当社にご相談ください。