座間市のマンションと大規模修繕工事の現状｜老朽化対策と資産価値を守る方法

はじめに

座間市では近年、分譲マンションの高経年化が深刻な課題となっています。2023年（令和5年）時点で、市内には278棟、13,462戸の分譲マンションが存在し、そのうち築30年以上のマンションが167棟（約60％）、築40年以上が49棟（約17.6％）、築50年以上が14棟（約5.0％）を占めています。国の統計では、今後10年で築40年以上のマンションが全国的に2倍以上に増加する見通しであり、座間市も例外ではなく、20年後には築40年超のマンションが現在の約5倍に達すると予測されています。

このような背景の中、老朽化の進行だけでなく、区分所有者の高齢化、役員の担い手不足、管理組合の機能低下などの複合的な課題が顕在化しています。これを受け、座間市は2024年（令和6年）4月に「マンション管理適正化推進計画」を策定。国の基本方針や神奈川県住生活基本計画と連携し、管理不全リスクの低減および資産価値の維持向上に向けた取り組みを強化しています。

本記事では、座間市におけるマンションの現状と管理組合の課題を整理し、マンション管理士がどのように支援や介入を行うべきか、また地域における適正管理の実践的なヒントを提供することを目的としています。

2. 市内分譲マンションの実態

座間市のマンションストック状況

座間市内の分譲マンションは、1980年代後半から1990年代後半にかけて急増し、その後の新築供給は年2〜3棟程度に落ち着いています。2023年時点での状況は以下の通りです。

• マンション総数：278棟／13,462戸
• 築30年以上のマンション：167棟（60.0％）
• 築40年以上のマンション：49棟（17.6％）
• 築50年以上のマンション：14棟（5.0％）

地域別に見ると、相模が丘地区（81棟）に最も多く集中しており、次いで「相武台地区」、「さがみ野地区」や「ひばりが丘地区」など、主要駅周辺や東部地区に単棟型・高層型マンションが立地しています。一方、団地型マンションは駅からやや離れた郊外部にも点在しています。また、建築時期別では、1983年以前に建設された団地型マンションが多く、2000年代以降は単棟型の中高層マンションが主流となっています。

アンケートから見る管理組合の現状

今後、座間市はアンケートや現地調査を通じ、管理組合の実態把握を進める方針です。これまでの傾向や市内の特性から、以下の課題が予測されます。

• 管理者（理事長等）の不在や高齢化による運営停滞
• 年1回以上の総会が未開催の組合の存在
• 管理規約の未整備または長期間改訂されていない状況
• 修繕積立金不足や資金計画の不備

3. 長期修繕計画と資金計画の実態

長期修繕計画の策定状況

座間市の「マンション管理適正化推進計画」によれば、市内の分譲マンションの多くで長期修繕計画が十分に策定されていません。特に築30年以上のマンションが全体の6割を超える中、長期的な修繕計画が未策定の場合、将来的な大規模修繕の遅延や資産価値の低下が懸念されます。

また、計画を策定している場合でも、期間が「20年未満」や「25年未満」に留まり、定期的な改訂や見直しが行われていない例が多く見受けられます。さらに、修繕スケジュールや費用見積もりが現状の物価上昇や資材費高騰に十分対応できていないという問題もあります。

座間市は今後、「管理計画認定制度」を活用して、適正な修繕積立金の確保と長期修繕計画の充実を、管理組合に対して促していく方針です。

修繕積立金の計画・運用の課題

長期修繕計画と密接に関連するのが修繕積立金ですが、市内では積立金水準が国のガイドラインを下回っているケースが散見されます。主な課題は以下の通りです。

• 積立金額の見直しが行われず、低水準が維持されている
• 資材費・人件費の高騰を反映した修繕費の見積もりが不十分
• 滞納住戸の存在による積立金の不足

特に築30年以上の高経年マンションでは、必要な修繕時期に資金不足となり、一時金徴収や借入れに依存するリスクが高まっています。

4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション

管理組合の運営停滞とそのリスク

座間市内では、管理組合の運営が停滞または機能不全に陥っているマンションが散見されます。特に、築30年以上の団地型や郊外部のマンションにおいて、その兆候が顕著です。座間市は以下のような組合を「要支援マンション」として重点的に支援する方針です。

• 総会や理事会が長期間開催されていない
• 管理者（理事長）の不在または形式的な運営
• 管理規約や使用細則が未整備または更新されていない
• 長期修繕計画が未策定、または修繕積立金が不足している

これらの状態が放置されると、管理不全が進行し、最終的には地方自治体からの勧告や助言など、法定手続きに発展するリスクが高まります。今後、座間市はアンケート調査やマンション管理士などの専門家派遣を通じ、管理不全リスクの高いマンションへの早期介入を進める予定です。管理士は、外部支援者として組合の再建支援や管理不全予防のアドバイスを行うことが求められ、積極的な早期関与が地域課題の解決の鍵となるでしょう。

老朽化したマンションの最適な解決策 〜大規模修繕の重要性〜

築40年以上のマンションが増加する座間市において、適切な修繕が行われない場合、建物の安全性低下や資産価値の減少といったリスクが高まります。具体的には、以下の問題が懸念されます。

• 外壁のひび割れ・タイルの剥落：落下事故の危険性および外観の劣化
• 防水劣化による雨漏り：室内のカビ発生やコンクリートの劣化促進
• 共用設備の老朽化：エレベーター、給排水設備、駐車場などの不具合
• 資産価値の低下：適切な修繕が行われない場合、売却価格に悪影響

これらの問題を未然に防ぎ、建物を長持ちさせるためには「大規模修繕工事」が不可欠です。

相栄建総の大規模修繕サービスとは？

こうした課題に対応するため、相栄建総は座間市に特化した大規模修繕工事サービスを提供しています。専門的な建物診断に基づいた最適なプランのご提案と、高品質な施工により、建物の安全性および資産価値の維持・向上を実現します。

相栄建総の強み

• 専門的な建物診断：現状の劣化状況を詳細に分析し、最適な修繕プランを策定
• 高品質な施工：経験豊富な職人による技術と、長期間の耐久性を考慮した工事
• 居住者への配慮：工事中の騒音や臭いの軽減、ペットや高齢者への対応
• 明確な報告と進行管理：定期的な進捗報告を通じ、管理組合との円滑な連携を実現

これにより、大規模修繕が初めての方でも安心して工事に臨むことが可能です。

大規模修繕の主な施工内容

マンションの老朽化対策として、相栄建総では以下の修繕工事を実施しています。

1. 外壁補修工事

• タイルの浮き・剥落防止：落下事故の未然防止
• ひび割れ補修：コンクリートの劣化防止と耐久性向上
• 高耐久塗装：美観の維持と雨水の侵入防止

2. 屋上・バルコニー防水工事

• 屋上防水の再施工：雨漏りやカビ発生の防止
• バルコニー防水強化：水はけ改善と居住環境の向上

3. 鉄部・共用部の修繕

• エントランスや階段の鉄部塗装：サビや劣化の防止
• 照明のLED化：電気代の削減とメンテナンス負担の軽減

4. エレベーター・給排水設備の更新

• エレベーターのリニューアル：動作の安定性向上と安全性強化
• 給排水管の補修・交換：老朽化した配管の更新と水漏れリスクの低減

費用と工事期間の目安

大規模修繕工事の費用は、マンションの規模や修繕範囲によって異なりますが、一般的な目安は以下の通りです。

また、補助金や修繕積立金の適切な活用により、費用負担を軽減する方法もご提案いたします。

大規模修繕の流れ

相栄建総では、以下のプロセスに沿って、スムーズかつ負担の少ない修繕工事を実施します。

1. 現地調査・劣化診断：専門スタッフによる詳細な現地調査
2. 修繕計画の策定：管理組合と協議しながら最適な計画を立案
3. 住民説明会の実施：工事内容やスケジュールの丁寧な説明
4. 施工開始：安全性を確保しながら修繕工事を実施
5. 工事完了・アフターサポート：完了後の定期点検とフォローアップ

まずは無料の建物診断から

相栄建総では、無料の建物診断を実施しております。まずはお気軽にご相談ください！