座間市のシーリング工事で建物の防水性能を強化 劣化を防ぐ施工のポイント
はじめに
座間市では、近年、分譲マンションの高経年化が大きな課題となっています。2023年（令和5年）時点で、市内には278棟、13,462戸の分譲マンションが存在しており、そのうち築30年以上のマンションが167棟（約60％）、築40年以上が49棟（約17.6％）、さらに築50年以上が14棟（約5.0％）に達しています。これらの数字から、座間市では築古物件の割合が非常に高く、今後さらに老朽化が進むことが予想されます。
国の統計によれば、今後10年で築40年以上のマンションが全国的に2倍以上に増加する見通しです。座間市も例外ではなく、20年後には築40年超のマンションが現在の5倍近くに膨れ上がるとされています。
このような状況下、老朽化の進行に加えて、区分所有者の高齢化、役員の担い手不足、管理組合の機能不全など、複数の課題が同時に発生しており、マンション管理の適正化が急務となっています。そのため、座間市は2024年（令和6年）4月に「マンション管理適正化推進計画」を策定しました。この計画は、2020年に改正された「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」に基づき、市内マンションの適正管理を推進するための指針として、国の基本方針や神奈川県住生活基本計画と連携しながら、管理不全リスクの低減や資産価値の維持向上を目指しています。
本記事では、座間市におけるマンションの現状と管理組合が抱える課題を整理するとともに、現場で活動するマンション管理士がどのように支援・介入すべきかについて考察します。マンション管理士が地域における適正管理の担い手となるための実践的なヒントを提供することを目的としています。
2. 市内分譲マンションの実態
座間市のマンションストック状況
座間市内の分譲マンションは、1980年代後半から1990年代後半にかけて急増しました。その後、供給ペースは落ち着き、近年は年2〜3棟程度の新築供給にとどまっています。2023年時点での状況は以下の通りです。
- マンション総数：278棟／13,462戸
- 築30年以上のマンション：167棟（60.0％）
- 築40年以上のマンション：49棟（17.6％）
- 築50年以上のマンション：14棟（5.0％）
また、地域別に見ると、「相模が丘地区」（81棟）に最も多く集中しており、次いで「相武台地区」（40棟）や、主要駅周辺および東部の「さがみ野地区」や「ひばりが丘地区」に単棟型・高層型マンションが立地しています。一方、団地型マンションは駅からやや離れた郊外にも点在しているのが特徴です。
さらに、建築時期別では、1983年以前に建設された団地型マンションが比較的多く、2000年代以降は単棟型の中高層マンションが主流となっています。
アンケートから見る管理組合の現状
座間市では、今後、アンケートや現地調査を通じて管理組合の実態把握を進める方針ですが、これまでの一般的な傾向や市内の特性から、以下の課題が予測されています。
- 管理者（理事長等）の不在や高齢化による運営停滞
- 年1回以上の総会が未開催の組合の存在
- 管理規約が未整備、または長期間改訂されていないケース
- 修繕積立金不足や資金計画の不備
特に、築30年以上のマンションでは「管理不全予備軍」となる組合が増加するリスクが指摘され、住民の高齢化や空き住戸・賃貸化の進行に伴い、組合役員のなり手不足が深刻な問題となっています。
3. 長期修繕計画と資金計画の実態
長期修繕計画の策定率
座間市の「マンション管理適正化推進計画」によると、市内の分譲マンションでは長期修繕計画の策定が進んでいない組合が依然として多く存在していると指摘されています。特に、築30年以上のマンションが全体の6割を超える現状では、長期的な修繕計画が未策定であることが、大規模修繕の遅延や資産価値低下を招く要因となりかねません。
国の基準に基づき、座間市は「30年以上」の長期修繕計画の策定を推奨しており、築年数が進んだマンションでは早急な対応が求められています。実際、策定済みの計画でも「20年未満」や「25年未満」に留まるケースや、改訂・見直しが行われず放置されている事例が報告されており、現状の物価上昇や資材費高騰に対応するため、計画内容のアップデートが急務です。
修繕積立金の計画・運用の課題
長期修繕計画と密接に関連する課題として、修繕積立金の不足が挙げられます。市内では、積立金の水準が国のガイドラインを下回る管理組合が散見され、適正な資金計画が整備されていないケースが多く見受けられます。
主な課題は以下の通りです。
- 積立金額の見直しが行われず、低水準が維持されている
- 資材費・人件費の高騰を反映した修繕費の見積もりが不十分
- 滞納住戸の存在により、計画通りの積立が進まない
特に、築30年以上の高経年マンションでは、必要な修繕時期に資金が不足し、一時金徴収や借入れを余儀なくされるリスクが高まっています。座間市は今後、「管理計画認定制度」を活用し、適正な修繕積立金の確保と長期修繕計画の充実を管理組合に促す方針です。マンション管理士は、こうした資金計画上の問題に対して、組合の現状診断とともに、積立水準の改善策を提案する役割を担います。
4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション
活動停滞、管理不在組合の現状
座間市内では、管理組合の運営が停滞または機能不全に陥っているマンションが存在すると想定されます。特に、築30年を超える団地型や郊外部のマンションでその兆候が顕著です。
座間市は、以下の状態の組合を要支援マンションとして重点的に支援する方針です。
- 総会や理事会が長期間開催されていない
- 管理者（理事長）が不在、または形骸化している
- 管理規約や使用細則が未整備・未更新である
- 長期修繕計画未策定、または積立金不足のまま放置されている
このような状態が続くと、管理不全が深刻化し、最終的には地方自治体からの勧告や助言といった法定手続きに発展する恐れがあります。座間市は、アンケート調査の実施やマンション管理士などの専門家派遣を通じ、管理不全リスクの高いマンションへの早期介入を進める予定です。管理士は、現場において「外部支援者」として、組合再建の支援や管理不全予防のアドバイスを行うことが求められます。
また、これらの管理課題に対応するためには、定期的な大規模修繕工事の実施が不可欠です。特に、外壁補修や防水工事など、マンションの資産価値を維持するための作業においては、安全管理が最も重要な要素となります。
シーリング工事が必要な理由
前節までで、マンション全体の管理や修繕計画、資金計画の課題について述べましたが、建物の細部に目を向けると、外壁や窓枠の接合部分における劣化も大きな問題となります。シーリング工事は、これらの隙間を密閉し、防水性や気密性を確保するために必要不可欠な工事です。シーリング材は、雨風や温度変化の影響を受けやすく、時間の経過とともにひび割れや剥がれが生じるため、劣化を放置すると以下のようなリスクが生じます。
シーリング工事を行わない場合のリスク
- 外壁の隙間から雨水が侵入し、内部の鉄筋が腐食する
- シーリング材の劣化により、外壁の防水機能が低下し、漏水が発生する
- 建物内部に湿気がこもり、カビの発生や木材の腐食を招く
- 気密性が低下し、冷暖房の効率が悪化して光熱費が上昇する
- 劣化したシーリング材が外観を損ね、建物の美観や資産価値が低下する
これらのリスクを回避し、建物の安全性と耐久性を向上させるためには、シーリング工事を定期的に実施することが重要です。
シーリング工事とは？他の工事との違い
シーリング工事とは、外壁ボードや窓枠（サッシ）などの接合部分にシーリング材を充填し、防水性・気密性を確保する作業です。シーリング材には弾力性があり、建物のわずかな動きにも柔軟に対応できるため、塗装や防水工事と並行して実施されることが多い、建物内部を守るための重要な補強工事のひとつです。
相栄建総のシーリング工事サービス
相栄建総では、建物の状況に応じた最適なシーリング工事を提供し、高い防水性能と気密性を確保することで、建物全体の耐久性維持に努めています。
当社の強み
- 最適な材料の選定
シリコン、変成シリコン、ウレタンなど、施工箇所に応じたシーリング材を使用します。 - 高い施工精度
熟練の職人による丁寧な作業で、耐久性の高い仕上がりを実現します。 - 美観への配慮
建物のデザインに調和する色合いのシーリング材を使用し、外観の美しさも維持します。 - 長期的な耐久性の確保
劣化しにくい施工方法を採用し、長期間にわたって防水性能を維持します。
シーリング工事の費用
シーリング工事の費用は、施工箇所の長さや使用する材料によって異なります。一般的な相場は1メートルあたり約1,000円～1,500円ですが、建物の規模や施工範囲により変動します。相栄建総では、建物の状況を正確に調査した上で、適正な価格で高品質な施工を提供いたします。
シーリング工事の期間
工事期間は、建物の規模や施工箇所の数によって異なります。部分的な補修であれば短期間で完了しますが、建物全体にわたる施工の場合は数週間を要することもあります。住民の皆様にご不便をかけないよう、事前にスケジュールを共有し、迅速に施工を進めます。
シーリング工事の周期と回数
シーリング工事は、10～15年の周期で実施することが推奨されています。劣化が進行する前に適切なメンテナンスを行うことで、建物の耐久性を長く維持することができます。
シーリング工事の流れ
- 施工箇所の調査
既存のシーリング材の劣化状況を確認し、補修方法を決定します。 - シーリング材の撤去・清掃
劣化したシーリング材を取り除き、接合部を十分に清掃します。 - 新しいシーリング材の充填
適切なシーリング材を充填し、表面を均一に仕上げます。 - 仕上げと最終確認
施工後の状態をチェックし、防水性能や気密性を最終確認します。
まずはご相談ください
シーリング工事は、建物の防水性と気密性を確保し、長期的な耐久性を維持するために不可欠な工事です。適切な施工を行うことで、雨漏りや劣化を防ぎ、快適な住環境を守ることができます。相栄建総では、確かな技術と経験を活かし、高品質なシーリング工事を提供しております。調査・診断のご相談やお見積もりは無料で対応いたしますので、お気軽にお問い合わせください。
