目黒区のマンションと大規模修繕工事の現状｜老朽化対策と資産価値を守る方法

1. はじめに

東京都目黒区において、マンションは主要な居住形態であり、地域社会の重要な基盤となっています。しかし、全国と同様にマンションの老朽化が進行しており、令和4年度の調査では、区内の分譲マンション等の約2割が築40年を超えています。今後、これらの高経年マンションが増加するにつれ、維持管理や修繕、建替えといった課題が一層顕在化することが懸念されます。

マンション特有の課題として、多様な価値観を持つ居住者間の合意形成の難しさや、大規模な建物の維持管理に必要な専門知識の不足などが挙げられます。特に、建物の老朽化と居住者の高齢化が同時に進む「二つの老い」は、管理組合の担い手不足や機能低下を招き、管理不全のリスクを高めます。管理不全は、資産価値の低下や、倒壊等の危険、周辺環境への悪影響にも繋がりかねません。

こうした背景から、国は令和2年にマンション管理適正化法を改正し、地方公共団体によるマンション管理適正化推進計画の策定や、管理計画認定制度の創設など、管理適正化を推進する新たな枠組みを設けました。目黒区もこれに基づき「目黒区マンション管理適正化推進計画」を策定し、マンションの適切な管理を支援しています。

この記事では、目黒区のマンション管理の実態と課題、現場で活動するマンション管理士の皆様が、今後どのように支援や介入を行うべきか、その役割と実践的なヒントを考察します。

2. 市内分譲マンションの実態

目黒区のマンションストック状況

統計データから目黒区のマンションの現状を見ていきましょう。

平成30年の調査では、区内の分譲マンション等（持ち家の共同住宅）は約3万4,500戸で、これは全住宅ストックの約24%にあたります。

築年数を見ると、築40年以上の分譲マンション等が全体の約2割（19.6%）を占めており、賃貸（9.1%）より高経年化が相対的に進んでいます。今後、これらの維持管理や大規模修繕、建替えが大きな課題となるでしょう。

建物構造は古いほど木造が多く、階数別では6階建以上が約半数（49.4%）ですが、23区全体と比較すると3〜5階建の中高層が多い（39.9%）のが特徴です。

居住者の状況では、65歳以上の世帯主が約4割（42.6%）を占め、高齢化が進んでいます。これは管理組合の担い手確保やバリアフリー化といった課題にも繋がります。

アンケートから見る管理組合の現状

令和4年度の目黒区マンション実態調査（有効回答199件、比較的高経年のマンションの実情を反映）から、管理組合の運営状況を見ていきます。

まず、約96%のマンションで管理組合が組織されており、基本的な管理体制は存在します。

次に、管理ルールである管理規約は、約91%で整備され、そのうち約72%が「マンション標準管理規約」に準拠しています。

役員の選任については、約93%で選任されています。意思決定機関である総会は、約89%が年に1回以上開催しており、多くの管理組合で基本的な運営が行われています。

アンケートからわかる課題

一方で、アンケート調査からはマンション管理における様々な課題も浮き彫りになっています。管理組合が挙げた「管理上の課題」（複数回答）を見ると、「ごみ出しなど、生活ルールを守らない居住者がいる」（33.7%）が最も多く、次いで「管理組合の役員の担い手がいない」（28.1%）、「管理に対する居住者の関心が低い」（21.1%）、「居住者間のトラブル（騒音、ペットなど）」（21.1%）、「修繕積立金が少ない・不足している」（20.6%）などが上位に挙がっています。

これらの結果から、目黒区のマンションでは、以下のような課題が存在すると考えられます。

• 居住者間の問題: 日常生活のルール遵守やコミュニケーション不足。
• 管理組合運営の問題: 役員のなり手不足、負担の偏り、組合活動への関心の低さ。
• 建物・設備の維持管理の問題: 修繕積立金の不足や、将来的な大規模修繕・建替えに関する合意形成の難しさ。

これらの課題は相互に関連し、放置すれば管理不全に繋がりかねません。マンション管理士には、これらの課題を的確に把握し、管理組合の実情に応じた解決策を提案していくことが求められます。

3. 長期修繕計画と資金計画の実態

マンションの資産価値と良好な居住環境を長期にわたり維持するには、計画的な修繕と資金計画が極めて重要です。目黒区における長期修繕計画と修繕積立金の状況を見ていきます。

長期修繕計画の策定率

目黒区のアンケート調査では、長期修繕計画を策定しているマンションは76.4%に留まり、約4分の1（22.1%）では未策定です。

さらに、計画は定期的な見直しが不可欠ですが、策定済みのマンションでも改定経験があるのは55.9%、改定予定は23.0%に留まり、約2割（改定なし7.2%、無回答13.8%）で見直しが適切に行われていない可能性があります。計画の実効性にも課題がうかがえます。

修繕積立金の計画・運用の課題

アンケートでは約2割（20.6%）の管理組合が「修繕積立金が少ない・不足している」と回答しており、資金不足への懸念が示されています。ヒアリング調査でも、資金繰りや突発的な修繕費の拠出に苦心する声が聞かれました。

また、修繕積立金は管理費と明確に区分経理する必要がありますが、約14%のマンションで区分経理が徹底されていない（区分なし8.5%、一方に充当5.5%）状況です。これは将来の資金不足リスクを高めます。

実際の大規模修繕工事の実施状況を見ると、外壁や屋上防水は約7割で実施されている一方、給水管・排水管工事や設備更新については、実施していない、または把握していないマンションが半数以上です。これらの遅れは、漏水など居住生活への直接的な影響リスクを高めます。

さらにヒアリングでは、理事長交代や管理会社変更に伴い、修繕履歴が適切に引き継がれていないケースも見られました。履歴の散逸は、適切な維持管理の妨げとなります。

マンション管理士は、これらの課題解決に向け、計画策定・見直し支援、適正な積立金額の設定、区分経理の徹底、履歴管理方法の提案など、具体的なサポートを行うことが重要です。

4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション

前述のような課題が放置されると、管理組合の機能低下や停止により、必要な維持管理が行われず、建物の老朽化や居住環境の悪化が進む管理不全のリスクが高まります。

活動停滞、管理不在組合の現状

目黒区の調査からは、管理不全に繋がりかねない兆候が見て取れます。

まず基本的な体制として、管理組合が組織されていないマンションが約5%、管理規約がないマンションも約5%存在します。

管理組合があっても活動が停滞しているケースも少なくありません。「役員の担い手不足」（28.1%）や「管理への関心の低さ」（21.1%）は活動停滞の主因です。ヒアリングでは役員の高齢化や一部役員への負担集中、実質的な単独運営も報告されており、属人的な運営は機能不全リスクをはらみます。

相続等による権利関係の複雑化も、合意形成を困難にし、管理への関与を薄める可能性があります。

管理不全リスクと要支援マンション

管理組合の活動停滞や体制不備は、意思決定の停滞、計画修繕の遅延、居住環境の悪化、資産価値低下、空き家増加といった管理不全の悪循環を引き起こす可能性があります。

特に、以下のような特徴を持つマンションはリスクが相対的に高く、重点的な見守りや支援が必要と考えられます。

• 高経年マンション（多額の修繕費用が必要）
• 小規模マンション（担い手確保・専門知識獲得・資金力が困難）
• 役員の担い手不足・高齢化が顕著なマンション
• 修繕積立金が著しく不足しているマンション
• 管理費等の滞納者が多いマンション
• 管理組合が未組織、または長期間活動停止しているマンション

マンション管理士には、担当マンションや地域において、これらの兆候やリスクを早期に察知し、管理組合へ適切な助言や支援を行うことが期待されます。必要に応じて行政や他の専門家と連携し、問題解決への道筋を示す「課題解決型」の支援力が求められています。

これらの管理不全リスク、特に高経年マンションが抱える問題の中でも、建物の物理的な老朽化は喫緊の課題です。適切な維持管理や修繕が行われなければ、安全性や快適性、さらには資産価値そのものが大きく損なわれる可能性があります。

高経年マンションの老朽化課題と大規模修繕の重要性

築年数が経過したマンションでは、建物の老朽化に伴う様々な問題が顕在化します。特に、計画的な修繕、とりわけ大規模修繕を怠ると、以下のような具体的な不具合が発生し、建物の安全性や資産価値の低下に直結します。

老朽化が引き起こす問題

• 外壁のひび割れ・タイルの剥落
  → 落下事故の危険性、外観の劣化
• 防水劣化による雨漏り
  → 室内のカビ発生、コンクリートの劣化促進
• 共用設備の老朽化
  → エレベーター、給排水設備、駐車場などの不具合
• 資産価値の低下
  → 適切な修繕が行われていないと、売却価格に悪影響

これらの問題を未然に防ぎ、建物を長持ちさせるために必要なのが「大規模修繕工事」です。

相栄建総の大規模修繕サービスとは？

相栄建総は、東京都目黒区のマンションに特化した大規模修繕工事を提供しており、建物の安全性と資産価値を守るための最適なプランをご提案します。

相栄建総の強み

• 専門的な建物診断
  現在の劣化状況を詳細に分析し、最適な修繕プランを作成
• 高品質な施工
  経験豊富な職人による確かな技術と、長期間の耐久性を考慮した施工
• 居住者への配慮
  工事中の騒音や臭いを最小限に抑える工夫、ペットや高齢者への配慮を徹底
• 明確な報告・透明性のある進行管理
  進捗報告を定期的に行い、管理組合との円滑なコミュニケーションを重視

これにより、「大規模修繕が初めてで不安…」という方も、安心して工事を進めることができます。

大規模修繕の主な施工内容

マンションの老朽化対策として、以下の工事を実施します。

1. 外壁補修工事

• タイルの浮き・剥落防止：落下事故を未然に防止
• ひび割れ補修：コンクリートの劣化を防ぎ、耐久性を向上
• 高耐久塗装：建物の外観を美しく保ち、雨水の侵入を防止

2. 屋上・バルコニー防水工事

• 屋上防水の再施工：雨漏りやカビの発生を防止
• バルコニーの防水強化：水はけの悪さを改善し、居住環境を向上

3. 鉄部・共用部の修繕

• エントランスや階段の鉄部塗装：サビや劣化を防止
• 照明のLED化：電気代削減＆メンテナンス負担を軽減

4. エレベーター・給排水設備の更新

• エレベーターのリニューアル：動作の安定性を向上させ、安全性を強化
• 給排水管の補修・交換：老朽化した配管を更新し、水漏れリスクを軽減

費用と工事期間の目安

大規模修繕工事の費用は、マンションの規模や修繕範囲によって異なりますが、一般的な目安として以下のようになります。

補助金の活用や修繕積立金の適切な活用により、負担を軽減する方法もご提案可能です。

大規模修繕の流れ

相栄建総では、以下の流れでスムーズかつ負担の少ない修繕工事を行います。

1. 現地調査・劣化診断：専門スタッフが建物を詳細に調査
2. 修繕計画の策定：管理組合と協議しながら計画を立案
3. 住民説明会の実施：工事内容やスケジュールの説明
4. 施工開始：安全・確実に修繕を進める
5. 工事完了・アフターサポート：定期点検を提供

まずは無料の建物診断から

相栄建総では、無料の建物診断を実施しています。ぜひ一度ご相談ください！