目黒区のシーリング工事で建物の防水性能を強化 劣化を防ぐ施工のポイント
1. はじめに
東京都目黒区において、マンションは主要な居住形態であり、地域社会の重要な基盤となっています。しかし、全国と同様にマンションの老朽化が進行しており、令和4年度の調査では、区内の分譲マンション等の約2割が築40年を超えています。今後、これらの高経年マンションが増加するにつれ、維持管理や修繕、建替えといった課題が一層顕在化することが懸念されます。
マンション特有の課題として、多様な価値観を持つ居住者間の合意形成の難しさや、大規模な建物の維持管理に必要な専門知識の不足などが挙げられます。特に、建物の老朽化と居住者の高齢化が同時に進む「二つの老い」は、管理組合の担い手不足や機能低下を招き、管理不全のリスクを高めます。管理不全は、資産価値の低下や、倒壊等の危険、周辺環境への悪影響にも繋がりかねません。
こうした背景から、国は令和2年にマンション管理適正化法を改正し、地方公共団体によるマンション管理適正化推進計画の策定や、管理計画認定制度の創設など、管理適正化を推進する新たな枠組みを設けました。目黒区もこれに基づき「目黒区マンション管理適正化推進計画」を策定し、マンションの適切な管理を支援しています。
この記事では、目黒区のマンション管理の実態と課題、現場で活動するマンション管理士の皆様が、今後どのように支援や介入を行うべきか、その役割と実践的なヒントを考察します。
2. 市内分譲マンションの実態
目黒区のマンションストック状況
統計データから目黒区のマンションの現状を見ていきましょう。
平成30年の調査では、区内の分譲マンション等（持ち家の共同住宅）は約3万4,500戸で、これは全住宅ストックの約24%にあたります。
築年数を見ると、築40年以上の分譲マンション等が全体の約2割（19.6%）を占めており、賃貸（9.1%）より高経年化が相対的に進んでいます。今後、これらの維持管理や大規模修繕、建替えが大きな課題となるでしょう。
建物構造は古いほど木造が多く、階数別では6階建以上が約半数（49.4%）ですが、23区全体と比較すると3〜5階建の中高層が多い（39.9%）のが特徴です。
居住者の状況では、65歳以上の世帯主が約4割（42.6%）を占め、高齢化が進んでいます。これは管理組合の担い手確保やバリアフリー化といった課題にも繋がります。
アンケートから見る管理組合の現状
令和4年度の目黒区マンション実態調査（有効回答199件、比較的高経年のマンションの実情を反映）から、管理組合の運営状況を見ていきます。
まず、約96%のマンションで管理組合が組織されており、基本的な管理体制は存在します。
次に、管理ルールである管理規約は、約91%で整備され、そのうち約72%が「マンション標準管理規約」に準拠しています。
役員の選任については、約93%で選任されています。意思決定機関である総会は、約89%が年に1回以上開催しており、多くの管理組合で基本的な運営が行われています。
アンケートからわかる課題
一方で、アンケート調査からはマンション管理における様々な課題も浮き彫りになっています。管理組合が挙げた「管理上の課題」（複数回答）を見ると、「ごみ出しなど、生活ルールを守らない居住者がいる」（33.7%）が最も多く、次いで「管理組合の役員の担い手がいない」（28.1%）、「管理に対する居住者の関心が低い」（21.1%）、「居住者間のトラブル（騒音、ペットなど）」（21.1%）、「修繕積立金が少ない・不足している」（20.6%）などが上位に挙がっています。
これらの結果から、目黒区のマンションでは、以下のような課題が存在すると考えられます。
- 居住者間の問題: 日常生活のルール遵守やコミュニケーション不足。
- 管理組合運営の問題: 役員のなり手不足、負担の偏り、組合活動への関心の低さ。
- 建物・設備の維持管理の問題: 修繕積立金の不足や、将来的な大規模修繕・建替えに関する合意形成の難しさ。
これらの課題は相互に関連し、放置すれば管理不全に繋がりかねません。マンション管理士には、これらの課題を的確に把握し、管理組合の実情に応じた解決策を提案していくことが求められます。
3. 長期修繕計画と資金計画の実態
マンションの資産価値と良好な居住環境を長期にわたり維持するには、計画的な修繕と資金計画が極めて重要です。目黒区における長期修繕計画と修繕積立金の状況を見ていきます。
長期修繕計画の策定率
目黒区のアンケート調査では、長期修繕計画を策定しているマンションは76.4%に留まり、約4分の1（22.1%）では未策定です。
さらに、計画は定期的な見直しが不可欠ですが、策定済みのマンションでも改定経験があるのは55.9%、改定予定は23.0%に留まり、約2割（改定なし7.2%、無回答13.8%）で見直しが適切に行われていない可能性があります。計画の実効性にも課題がうかがえます。
修繕積立金の計画・運用の課題
アンケートでは約2割（20.6%）の管理組合が「修繕積立金が少ない・不足している」と回答しており、資金不足への懸念が示されています。ヒアリング調査でも、資金繰りや突発的な修繕費の拠出に苦心する声が聞かれました。
また、修繕積立金は管理費と明確に区分経理する必要がありますが、約14%のマンションで区分経理が徹底されていない（区分なし8.5%、一方に充当5.5%）状況です。これは将来の資金不足リスクを高めます。
実際の大規模修繕工事の実施状況を見ると、外壁や屋上防水は約7割で実施されている一方、給水管・排水管工事や設備更新については、実施していない、または把握していないマンションが半数以上です。これらの遅れは、漏水など居住生活への直接的な影響リスクを高めます。
さらにヒアリングでは、理事長交代や管理会社変更に伴い、修繕履歴が適切に引き継がれていないケースも見られました。履歴の散逸は、適切な維持管理の妨げとなります。
マンション管理士は、これらの課題解決に向け、計画策定・見直し支援、適正な積立金額の設定、区分経理の徹底、履歴管理方法の提案など、具体的なサポートを行うことが重要です。
4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション
前述のような課題が放置されると、管理組合の機能低下や停止により、必要な維持管理が行われず、建物の老朽化や居住環境の悪化が進む管理不全のリスクが高まります。
活動停滞、管理不在組合の現状
目黒区の調査からは、管理不全に繋がりかねない兆候が見て取れます。
まず基本的な体制として、管理組合が組織されていないマンションが約5%、管理規約がないマンションも約5%存在します。
管理組合があっても活動が停滞しているケースも少なくありません。「役員の担い手不足」（28.1%）や「管理への関心の低さ」（21.1%）は活動停滞の主因です。ヒアリングでは役員の高齢化や一部役員への負担集中、実質的な単独運営も報告されており、属人的な運営は機能不全リスクをはらみます。
相続等による権利関係の複雑化も、合意形成を困難にし、管理への関与を薄める可能性があります。
管理不全リスクと要支援マンション
管理組合の活動停滞や体制不備は、意思決定の停滞、計画修繕の遅延、居住環境の悪化、資産価値低下、空き家増加といった管理不全の悪循環を引き起こす可能性があります。
特に、以下のような特徴を持つマンションはリスクが相対的に高く、重点的な見守りや支援が必要と考えられます。
- 高経年マンション（多額の修繕費用が必要）
- 小規模マンション（担い手確保・専門知識獲得・資金力が困難）
- 役員の担い手不足・高齢化が顕著なマンション
- 修繕積立金が著しく不足しているマンション
- 管理費等の滞納者が多いマンション
- 管理組合が未組織、または長期間活動停止しているマンション
マンション管理士には、担当マンションや地域において、これらの兆候やリスクを早期に察知し、管理組合へ適切な助言や支援を行うことが期待されます。必要に応じて行政や他の専門家と連携し、問題解決への道筋を示す「課題解決型」の支援力が求められています。
「課題解決型」の支援の一環として、管理士は建物の維持管理における具体的な工事内容にも目を向ける必要があります。建物の健全性を長期にわたって保つためには、構造的な補修だけでなく、雨水の浸入を防ぎ、建物の性能を維持するための細やかなメンテナンスが欠かせません。
雨漏りを防ぎ、建物を守る「シーリング工事」の重要性
マンションの外壁パネルの継ぎ目やサッシまわりなどに施される「シーリング工事」は、建物の防水性や気密性を確保し、雨水の浸入を防ぐための重要な役割を担っています。しかし、シーリング材は紫外線や風雨の影響で経年劣化し、ひび割れや剥離が生じます。この劣化を放置すると、以下のような建物の寿命や居住環境に関わる問題を引き起こす可能性があります。
シーリング工事を行わない場合のリスク
- 外壁の隙間から雨水が侵入し、内部の鉄筋が腐食します。
- シーリング材の劣化により、外壁の防水機能が低下し、漏水が発生します。
- 建物内部に湿気がこもり、カビの発生や木材部分の腐食を招きます。
- 気密性が低下し、冷暖房の効率が悪化し、光熱費が上昇します。
- 劣化したシーリング材が外観を損ね、建物の美観や資産価値が低下します。
これらのリスクを回避し、建物の安全性や耐久性を向上させるために、シーリング工事を定期的に実施することが重要です。
シーリング工事とは？他の工事との違い
シーリング工事とは、外壁ボードや窓枠（サッシ）などの接合部分にシーリング材を充填し、防水性・気密性を確保する作業です。シーリング材には弾力性があり、建物のわずかな動きに対応できる特性があります。
この工事は、塗装や防水工事と並行して行われることが多く、建物の内部構造を守るために必要不可欠な補強工事の一つです。特に、下地補修工事と併せて適切なシーリング工事を実施することで、建物の劣化を防ぎ、長期間にわたって安全な状態を維持できます。
相栄建総のシーリング工事サービス
相栄建総では、建物の状況に応じた最適なシーリング工事を提供し、高い防水性能を確保しています。
当社の強み
- 最適な材料の選定
シリコン・変成シリコン・ウレタンなど、施工箇所に応じたシーリング材を使用します。 - 高い施工精度
熟練の職人が丁寧な作業を行い、耐久性の高い施工を実現します。 - 美観への配慮
建物のデザインに調和する色合いのシーリング材を使用し、美観を維持します。 - 長期的な耐久性を確保
劣化しにくい施工方法を採用し、長期間にわたって防水性能を維持します。
シーリング工事の費用
シーリング工事の費用は、施工箇所の長さや使用する材料によって異なります。一般的な相場は1メートルあたり約1,000円～1,500円ですが、建物の規模や施工範囲によって変動します。
相栄建総では、建物の状況を正確に調査し、適正な価格で高品質な施工を提供します。
シーリング工事の期間
工事期間は、建物の規模や施工箇所の数によって異なります。部分的な補修であれば短期間で完了しますが、建物全体にわたる施工の場合は数週間を要することもあります。
住民の皆様にご不便をかけないよう、事前にスケジュールを共有し、迅速に施工を進めます。
シーリング工事の周期と回数
シーリング工事は、10～15年の周期で実施することが推奨されています。劣化が進行する前に適切なメンテナンスを行うことで、建物の耐久性を長く維持できます。
シーリング工事の流れ
- 施工箇所の調査
既存のシーリング材の劣化状況を確認し、補修方法を決定します。 - シーリング材の撤去・清掃
劣化したシーリング材を取り除き、接合部を清掃します。 - 新しいシーリング材の充填
適切なシーリング材を充填し、表面を均一に仕上げます。 - 仕上げと最終確認
施工後の状態をチェックし、防水性能を確認します。
まずはご相談ください
シーリング工事は、建物の防水性と気密性を確保し、長期的な耐久性を維持するために不可欠な工事です。適切な施工を行うことで、雨漏りや建物の劣化を防ぎ、快適な住環境を維持することができます。
相栄建総では、確かな技術と経験を活かし、高品質なシーリング工事を提供しています。調査・診断のご相談やお見積もりは無料で対応しておりますので、お気軽にお問い合わせください。
