相模原市のシーリング工事で建物の防水性能を強化 劣化を防ぐ施工のポイント
1. はじめに
相模原市において、マンションの高経年化が深刻な課題として浮かび上がっています。1960年代から供給が進み、1990年代をピークに建設されたこれらのマンションは、現在築40年以上となるものが急増しています。2028年には約900件、2038年には約1,900件と、築40年以上のマンションの件数は今後も継続的に増加すると予測されており、老朽化による建物の安全性、居住環境の悪化、そして資産価値の低下が危惧されています。
こうした状況を受け、相模原市では「マンション管理適正化推進計画」を策定し、行政による支援とともに管理の適正化を促進しています。特に、管理組合の活動停滞や管理不在といった「管理不全マンション」の増加が現実味を帯びており、住民の自主的な取り組みだけでは限界が生じつつあります。
そこで注目されるのが、「マンション管理士」による専門的な支援です。本記事では、相模原市のマンション管理の実態と課題をデータに基づいて整理し、管理士が果たすべき役割とその可能性について考察します。
2. 市内分譲マンションの実態
相模原市のマンション管理状況
相模原市には現在、約3,000件・約17万戸の分譲マンションが存在しています。これは市内総住戸数の約1/4、持ち家の約半数に相当し、マンションは主要な居住形態となっています。
戸数規模、階数、築年数の内訳は以下のとおりです。
- 戸数規模別
- 21～50戸：46.4%
- 51～100戸：24.0%
- 20戸以下：20.8%
- 階数別
- 6～10階：42.1%
- 4～5階：39.0%
- 11～19階：10.0%
- 築年数別
- 築20年未満：48.6%
- 築30年以上：29.0%
- 築40年以上：11.2%
築40年以上のマンションの急増に伴い、区分所有者の高齢化も進行しています。特に市内の一部地域では築30年以上の建物が集中しており、管理の難易度が高まっています。
アンケートから見る管理組合の現状
相模原市独自の調査データは未公表のため、類似都市である川崎市の「平成30年度分譲マンション実態調査」を参考に管理組合の実態を確認します。
- 総会開催
管理組合の96.3%が年1回以上の総会を開催。 - 管理規約
97.3%が管理規約を整備済みで、うち83.9%が改正経験あり。 - 管理体制
管理会社委託は89.6%。ただし、築40年以上または20戸以下の小規模マンションでは自主管理が約3割。 - 相談先の有無
- 委託組合：76.3%が「委託先の管理会社」と回答。
- 自主管理：46.5%が「相談できる専門家がいない」と回答。
- 管理上の課題（複数回答）
- 居住ルール違反：37.1%
- 組合活動への無関心：35.1%
- 役員のなり手不足：28.8%
- 管理内容の妥当性判断困難：20%以上（特に築浅で顕著）
情報不足と人材不足が顕著であり、特に小規模・高経年マンションほど組合運営が困難になっています。
3. 長期修繕計画と資金計画の実態
長期修繕計画と資金計画の策定・運用状況は、マンション管理の健全性を測る上で重要です。計画が実行に移されない場合、建物の老朽化進行や資産価値低下のリスクが高まります。
長期修繕計画の策定率
川崎市調査では、全体の86.9%の管理組合が長期修繕計画を策定。全国的にも高い水準ですが、築年数や規模により差があります。
- 築年数別
- 築20年未満：策定率90%以上
- 築40年以上：策定していない割合20%以上
- 戸数規模別
- 20戸以下：策定していない割合30%以上
- 51戸以上：策定率90%前後で安定
専門知識不足や合意形成の難しさが計画策定の遅れに影響しています。
修繕積立金の計画・運用の課題
計画策定後の積立金運用も課題です。調査によると、計画を持つ組合の85.0%が積立金を設定していますが、以下の事例が見られます。
- 築21年以上のマンションで計画通りの積立が行われていない割合が10%以上
- 将来の修繕費が不足する可能性があるマンションが存在
- 段階増額方式が導入されず、初期設定額が据え置かれているケース
実効性ある運用と住民理解を得るための取り組みが不可欠です。
4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション
長期修繕計画や資金準備が不十分なマンションでは、管理機能が低下し「管理不全マンション」になるリスクが高まります。相模原市内でも今後増加が懸念され、早期の把握と対策が求められます。
活動停滞・管理不在組合の現状
川崎市調査から、管理組合機能不全の主な要因は以下のとおりです。
- 組合員高齢化による役員不足（特に高経年マンション）
- 総会が形骸化し、実質的な意思決定困難
- 管理規約が未整備または時代遅れで現状に対応できない
- 契約内容精査に必要な知識不足
自主管理の小規模マンションでは「相談できる専門家がいない」との回答が46.5%に達し、支援体制の空白が深刻です。管理不在のマンションは、重大修繕時に住民間トラブルや急速な劣化を招く恐れがあります。
早期介入と外部専門人材の関与による「管理不全予防」が重要です。
5. 相模原市が用意する支援策と管理士の介入ポイント
相模原市はマンション高経年化と管理不全リスク増大を背景に、行政支援策を強化しています。
実態把握と情報支援
マンション管理適正化推進法に基づき、築40年超の物件を対象に外観目視調査を実施。劣化状況を把握し、要改善マンションに対して詳細ヒアリングを行い重点支援を展開しています。
- 「マンション便り」で法改正や好事例を定期紹介
- テーマ別管理組合交流会の開催
- マンション管理セミナー・講習会の提供
専門家の派遣とアドバイス
相談内容に応じてマンション管理士や建築士を現地派遣し、以下の助言を実施します。
- 管理規約の見直し
- 長期修繕計画の再構築
- 大規模修繕の進め方・見積評価
- 管理委託契約の適正化
管理不全兆候のあるマンションにはアウトリーチ型支援として市側からの訪問も実施。
管理士が活躍できる介入ポイント
- 初期兆候把握後の改善提案
- 組合内合意形成のファシリテーション
- 高齢化・担い手不足による運営停滞打開策
- 法令・標準規約に基づく助言
行政だけで難しい現場密着型の知恵と技術を提供できる点で、管理士の役割は極めて重要です。
以上の行政支援策を踏まえ、建物維持管理の専門サービスとしてシーリング工事の重要性も高まっています。相栄建総では、シーリング工事を通じて建物の防水性・気密性を確保し、長期的な耐久性をサポートします。
シーリング工事が必要な理由
シーリング工事は、外壁や窓枠の接合部を密閉し、防水性や気密性を確保するために不可欠です。時間の経過とともにシーリング材は劣化し、ひび割れや剥がれが生じるため、放置すると以下のリスクが生じます。
- 雨水侵入による鉄筋の腐食
- 外壁の防水機能低下による漏水
- 建物内部の湿気・カビ発生や木材腐食
- 気密性低下による冷暖房効率の悪化と光熱費増加
- 外観を損ね、資産価値低下
これらを防ぐために、シーリング工事を定期的（10～15年程度）に実施することが推奨されます。
シーリング工事とは？他の工事との違い
シーリング工事は、外壁ボードやサッシ（窓枠）の接合部にシーリング材を充填する作業です。弾力性のあるシーリング材が建物の微細な動きにも対応し、防水・気密性を維持します。
塗装や防水工事と併せて行うことが多く、特に下地補修と組み合わせることで建物の劣化を抑え、長期間にわたる安全性を確保できます。
相栄建総のシーリング工事サービス
相栄建総では、お客様の建物状況に応じた最適なシーリング工事を提供し、高い防水性能を実現します。
当社の強み
- 材料選定
シリコン、変成シリコン、ウレタンなど用途に応じたシーリング材を使用。 - 施工精度
熟練職人による丁寧な作業で耐久性の高い仕上がりを実現。 - 美観配慮
建物デザインに調和する色合いの材料を選定。 - 長期耐久性
劣化しにくい施工方法で長期間の防水性能を維持。
シーリング工事の費用
施工箇所の長さや使用材料により異なりますが、一般的な相場は1mあたり1,000円～1,500円程度です。相栄建総では、建物調査に基づき適正価格で高品質な施工をお見積りします。
シーリング工事の期間
部分補修であれば数日、建物全体の場合は数週間を要することがあります。住民のご負担を軽減するため、事前にスケジュールを共有し、迅速に施工を進めます。
シーリング工事の流れ
- 調査
既存シーリング材の劣化状況を確認し施工計画を策定。 - 撤去・清掃
劣化材を除去し、接合部を清掃。 - 充填
適切なシーリング材を充填し、均一に仕上げ。 - 仕上げ・確認
施工後の防水性能をチェック。
まずはご相談ください
シーリング工事は建物の防水性・気密性を確保し、長期的な耐久性を維持するために不可欠です。相栄建総では、確かな技術と経験で高品質な施工を提供いたします。調査・診断やお見積りは無料ですので、お気軽にお問い合わせください。
