相模原市で鉄部塗装工事を検討するなら安全性と耐久性を両立した最適な施工を
1. はじめに
相模原市において、マンションの高経年化が深刻な課題として浮かび上がっています。1960年代から供給が進み、1990年代をピークに建設されたこれらのマンションは現在、築40年以上となるものが急増しています。2028年には約900件、2038年には約1,900件と、築40年以上のマンションの件数は今後も継続的に増加すると予測されており、老朽化による建物の安全性、居住環境の悪化、そして資産価値の低下が危惧されています。
こうした背景を受け、相模原市では「マンション管理適正化推進計画」を策定し、行政による支援とともに管理の適正化を促す取り組みを本格化しています。管理組合の活動の停滞や管理不在といった「管理不全マンション」の増加が現実味を帯び、住民だけの努力では対応が難しいケースも多発しています。
このような状況下で特に注目されるのが、「マンション管理士」の専門的な支援です。本記事では、相模原市のマンション管理の実態と課題をデータに基づいて整理し、管理士が果たすべき役割と可能性について考察します。
2. 市内分譲マンションの実態
相模原市のマンション管理状況
相模原市には現在、約3,000件、約17万戸のマンションが存在し、市内総住戸数の約1/4、持ち家の約半数を占めています。
マンション構造や戸数規模の内訳は以下の通りです。
- 戸数規模別
- 21～50戸：46.4%
- 51～100戸：24.0%
- 20戸以下：20.8%
- 階数別
- 6～10階：42.1%
- 4～5階：39.0%
- 11～19階：10.0%
- 築年数別
- 築20年未満：48.6%
- 築30年以上：29.0%
- 築40年以上：11.2%
築40年以上のマンションの急増は、建物の老朽化だけでなく区分所有者の高齢化も促進しています。特に一部地域では築30年以上の建物が密集しており、管理面の課題が顕著です。
アンケートから見る管理組合の現状
相模原市の公表データは限定的なものの、類似都市である川崎市の「平成30年度分譲マンション実態調査」の結果を参考に、管理組合の実態を把握します。
- 総会開催
管理組合が存在すると回答したうち、96.3%が年1回以上総会を開催。 - 管理規約
97.3%が管理規約を整備。うち83.9%が改正経験あり。 - 管理体制
管理会社委託が89.6%。ただし、築40年以上または20戸以下の小規模マンションでは自主管理が約3割。 - 相談先の有無
- 管理会社委託：76.3%が「委託先の管理会社」
- 自主管理：46.5%が「専門家に相談できない」
- 管理上の課題（複数回答）
- 居住ルール違反：37.1%
- 組合活動への無関心：35.1%
- 役員のなり手不足：28.8%
- 管理内容の妥当性判断困難：20%以上（特に築浅）
これらの結果から、情報不足と人材不足が組合運営を困難にしており、特に小規模・高経年マンションほどその傾向が強いことが分かります。
3. 長期修繕計画と資金計画の実態
長期修繕計画の策定率
川崎市の調査では、全体の86.9%の管理組合が長期修繕計画を策定していますが、築年数や規模による差が顕著です。
- 築年数別
- 築20年未満：策定率90%以上
- 築40年以上：未策定率20%以上
- 戸数規模別
- 20戸以下：未策定率30%以上
- 51戸以上：策定率90%前後
古い、あるいは小規模なマンションほど計画策定が遅れており、合意形成や専門知識の不足が原因と考えられます。
修繕積立金の計画・運用の課題
長期修繕計画を持つ組合のうち、85.0%が計画に基づき積立金を設定していますが、以下の課題があります。
- 築21年以上のマンションで計画外積立金が10%以上
- 将来の修繕費不足リスクが高いケースが存在
- 段階増額方式未導入のため、初期額据え置きが長期化
計画策定だけでなく、実効性ある運用と住民理解が重要です。
4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション
活動停滞・管理不在組合の現状
川崎市データから、管理組合機能不全の要因として以下が挙げられます。
- 高齢化による役員不在（高経年物件で顕著）
- 総会形骸化による実質議論不足
- 古い管理規約が現状に不適合
- 契約内容精査能力の不足
特に自主管理小規模マンションは46.5%が専門家相談先なしで、支援空白が深刻です。要改善マンションには行政と専門家との連携が不可欠となります。
5. 相模原市が用意する支援策と管理士の介入ポイント
実態把握と情報支援
相模原市では、マンション管理適正化法に基づき、築40年超物件の外観調査やヒアリングを実施し、「要改善マンション」を抽出しています。
また、マンション管理組合登録・支援制度に登録した組合には：
- 「マンション便り」で最新法改正や好事例を定期配信
- テーマ別交流会やセミナーの開催
専門家の派遣とアドバイス
相談内容に応じて、マンション管理士や建築士を現地派遣し、以下を助言：
- 管理規約見直し
- 長期修繕計画再構築
- 大規模修繕の進め方・見積評価
- 管理委託契約適正化
管理不全兆候物件には行政からのアウトリーチ支援も実施されています。
管理士が活躍できる介入ポイント
- 初期兆候把握後の改善提案
- 組合内合意形成のファシリテーション
- 高齢化・担い手不足対策提案
- 法令・標準規約改正助言
これら支援は、現場密着型の知恵と技術を提供できる点で極めて重要です。
また、マンションの共用部維持管理として特に重要な、鉄部塗装工事の意義についても理解が必要です。次節では、鉄部塗装工事の必要性と相栄建総のサービス内容を紹介します。
6. 鉄部塗装工事が必要な理由
鉄部塗装工事は、マンション共用部の外階段や手すり、玄関扉、エレベーター扉など鉄製部分の錆びや劣化を防ぐ工事です。屋外に露出する鉄部は時間とともに劣化が進行しやすいため、適切なメンテナンスが不可欠です。
劣化リスクと安全性
- 錆びの進行による腐食：塗膜劣化で鉄部が露出し、雨水や湿気で腐食が進む。
- 塗膜剥がれ：紫外線・風雨で塗膜が剥がれ、美観が損なわれる。
- 強度低下：外階段や手すりの腐食は安全性に直結。
特に外階段や手すりの錆びは事故リスクを高めるため、定期的な塗装工事（3～5年ごと）が推奨されます。
7. 相栄建総の鉄部塗装工事サービス
当社の強み
- 防錆効果の高い塗料選定：ウレタン、フッ素、エポキシなど用途に応じた最適塗料を使用。
- 徹底した下地処理：ケレン作業により塗膜密着性を確保。
- 高品質な仕上がり：熟練職人による丁寧施工で美観と耐久性を両立。
- 住民配慮：騒音・臭気を最小限に抑えた施工。
費用と期間の目安
費用は面積・塗料で異なりますが、1㎡あたり1,500円～2,500円が目安。期間は1週間～3週間程度で、事前調査後に適切なスケジュールをご提案します。
施工の流れ
- ケレン作業（下地処理）
- 防錆塗装（下塗り）
- 中塗り・上塗り
- 最終確認・清掃
丁寧な工程管理で塗膜耐久性と美観を両立します。
アフターサポート
施工後2年間の保証を提供し、定期点検で状況を確認。必要に応じ追加提案を行い、長期にわたり安心してご利用いただけます。
8. まずはご相談ください
鉄部塗装工事はマンションの耐久性維持と安全確保に不可欠です。相栄建総では確かな技術力と経験を活かし、高品質な塗装サービスを提供します。定期メンテナンスをご検討の際はお気軽にご相談ください。
