相模原市の設備工事なら確かな技術で対応 給排水・電気設備の改修

1. はじめに

1960年代以降、相模原市ではマンション供給が進み、1990年代にはピークを迎えました。現在、築40年以上の高経年マンションが急増しており、2028年には約900件、2038年には約1,900件に達すると予測されています。これに伴い、建物の安全性低下や居住環境の悪化、資産価値の下落が懸念されています。

こうした背景を受け、市は「マンション管理適正化推進計画」を策定し、管理組合の停滞や管理不在といった「管理不全マンション」の増加を防ぐための支援を本格化しています。本記事では、相模原市内のマンション管理の実態と課題をデータで整理し、管理士の役割、そして設備の更新・補修を担う事業者として相栄建総のサービスをご紹介します。


2. 市内分譲マンションの実態

2.1 マンション戸数・構成

相模原市内には約3,000件、17万戸のマンションがあり、市内総住戸数の約1/4、持ち家の約半数を占めます。その規模や階数、築年数の内訳は以下の通りです。

  • 〈戸数規模別〉
    • 21~50戸:46.4%
    • 51~100戸:24.0%
    • 20戸以下:20.8%
  • 〈階数別〉
    • 6~10階:42.1%
    • 4~5階:39.0%
    • 11階以上:10.0%
  • 〈築年数別〉
    • 築20年未満:48.6%
    • 築30年以上:29.0%
    • 築40年以上:11.2%

2.2 管理組合の現状(類似調査より)

相模原市独自の公表データは未公開のため、川崎市の「平成30年度分譲マンション実態調査」結果を参考としています。

  • 総会開催:96.3%が年1回以上開催
  • 管理規約整備:97.3%、うち改正経験者83.9%
  • 管理体制:89.6%が管理会社委託(築40年以上・20戸以下は自主管理約30%)
  • 相談先:
    • 委託組合の76.3%が委託先に相談
    • 自主管理組合の46.5%が専門家相談先なし
  • 管理上の課題(複数回答):
    • 居住ルール違反:37.1%
    • 組合活動無関心:35.1%
    • 役員不足:28.8%
    • 判断材料不足:20%超(特に築浅)

小規模・高経年マンションほど情報・人材不足が色濃く、管理の質確保が喫緊の課題です。


3. 長期修繕計画と資金計画

3.1 計画策定状況

川崎市調査では86.9%の管理組合が計画策定済みですが、築年数や規模で差があります。

  • 築20年未満:策定率90%超
  • 築40年以上:未策定が20%超
  • 20戸以下:未策定が30%超
  • 51戸以上:策定率約90%

専門知識不足や合意形成の難しさが、古い・小規模マンションでの遅れを招いています。

3.2 修繕積立金の運用課題

  • 計画あり組合の85.0%が積立金設定
  • 築21年超は計画無視の積立が10%超
  • 将来的な資金不足リスク
  • 段階増額方式未導入で据え置きのまま

実効性ある運用と住民理解の獲得が不可欠です。


4. 管理不全リスクと要支援マンション

4.1 管理機能低下の要因

  • 高齢化による役員不足
  • 総会の形骸化
  • 時代遅れの管理規約
  • 契約精査能力の不足

特に自主管理小規模マンションでは専門家相談先がなく、重大修繕でも対応困難なケースが増加しています。

4.2 管理不在の深刻度

外観調査で「やや不良」とされたマンションの中には、連絡不能な管理組合も存在。行政や専門家によるアウトリーチ型支援が必要な段階にあります。


5. 行政支援策と管理士の役割

5.1 実態把握・情報提供

築40年超マンションには外観目視調査を実施し、劣化状況や清掃状況を把握。要改善事例には詳細ヒアリングの上で重点支援を実施します。

「マンション管理組合登録・支援制度」登録組合には:

  • 「マンション便り」で法改正・好事例紹介
  • テーマ別交流会の開催
  • セミナー・講習会の提供

5.2 専門家派遣

相談窓口から現地アドバイザー(管理士・建築士等)を派遣し、以下を支援:

  • 管理規約の見直し
  • 長期修繕計画の再構築
  • 大規模修繕の進め方・見積り評価
  • 管理委託契約の適正化

5.3 管理士介入ポイント

  • 初期兆候の把握からの改善提案
  • 合意形成のファシリテーション
  • 高齢化による運営停滞打開策
  • 法令・標準規約に基づく改正助言

6. 設備工事サービス紹介:相栄建総

管理の健全化には建物本体だけでなく、給排水・電気などインフラ設備の維持更新も不可欠です。ここでは、相栄建総が提供する耐久性の高い設備工事サービスをご紹介します。

6.1 設備工事とは?

給排水管の交換、ポンプ設備の更新、電気配線の改修など、住民の生活に直結するインフラ設備を計画的に更新・補修します。築年数の経過に伴う水漏れや断線リスクを未然に防ぎ、安全かつ快適な住環境を維持します。

6.2 主な工事周期と期間

  • 5年ごと:ポンプ・盤の点検・軽微修繕
  • 15年ごと:給水管部分更新・配線点検
  • 20~25年:給排水管大規模改修・電気設備更新
  • 30年:設備全体の全面更新

事前調査と丁寧なスケジュール調整で、住民への影響を最小限に抑えます。

6.3 よくあるトラブルと対策

水圧低下・赤水発生

  • 定期管内診断で早期劣化発見
  • 必要箇所の部分更新や全体更新計画

電気設備トラブル

  • 定期点検で老朽配線を適時更新
  • ブレーカー・盤の更新で安全性向上

6.4 相栄建総の強み

  • 現地調査から施工まで一貫対応
  • 最新技術による高品質仕上げ
  • 工事中の住民配慮と丁寧な説明
  • 完了後2年間の保証・定期点検サポート

お見積り・ご相談は無料。設備工事でマンションの安全性・快適性を長期間確保します。


7. お問い合わせ

マンション管理適正化や設備工事についてのお問い合わせは、相模原市マンション管理課 または 相栄建総までご連絡ください。

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