町田市の外壁診断～老朽化マンションの現状と修繕の必要性を解説～

はじめに

東京都町田市では、多くの分譲マンションが建設され、市民の主要な居住形態の一つとなっています。しかしながら、これらのマンションの中には経年化が進行しているものも少なくありません。築年数の経過とともに、建物の老朽化や設備の不具合、さらには居住者の高齢化や価値観の多様化といった課題が顕在化しつつあります。

このような状況を踏まえ、町田市をはじめとする多くの自治体では、マンションの管理の適正化を推進するための計画、いわゆる「推進計画」を策定し始めています。国もまた、マンション管理適正化法などを通じて、管理組合による主体的な管理を促し、管理不全に陥るマンションを未然に防ぐための施策を強化しています。

この記事では、町田市におけるマンション管理の現状と課題を明らかにし、今後のマンション管理の適正化に向けた道筋を探ります。そして、その中でマンション管理士がどのような役割を担い、どのように専門性を発揮して支援や介入を行うべきかについて考察します。現場で活動するマンション管理士の皆様が、地域における適正管理の担い手として、より実践的なヒントを得ることを目的としています。

市内分譲マンションの実態

町田市のマンションストック状況

町田市における分譲マンションの現状を把握するため、市の調査結果に基づきストック状況を見ていきます。

平成25年の住宅・土地統計調査によると、町田市内の居住世帯のある住宅のうち、共同住宅は約51%を占めています。これは都内平均の約70%と比較すると低いものの、全国平均の約43%と比べると高い割合です。これらの共同住宅のうち、約85%が鉄筋・鉄骨コンクリート造または鉄骨造といった非木造の建物です。

2017年1月時点の固定資産課税台帳に基づく調査では、市内の分譲マンション（区分所有・3階建て以上・非木造・10戸以上）は、521棟、総戸数23,729戸が確認されています。このうち民間供給のマンションは349棟、19,739戸です。

民間供給マンションの建築時期を見ると、築30年未満のものが全体の約90%（棟数ベースでは約86%）を占めています。一方で、1981年5月以前に建築された、いわゆる旧耐震基準のマンションも約6%（21棟、495戸）存在しており、これらのマンションでは耐震性への懸念も考慮する必要があります。

アンケートから見る管理組合の現状

町田市が2017年12月から2018年2月にかけて実施した分譲マンション管理組合向けのアンケート調査（回収率34.2%）から、管理組合の運営実態の一端を垣間見ることができます。

まず、管理組合の有無については、民間供給マンションからの回答の94%が「あり」と回答しており、ほとんどのマンションで何らかの組合活動が行われていることが示唆されます。しかし、3%は「なし」と回答しており、組合活動がされていないマンションも少数ながら存在します。

総会の開催状況に関しては、民間供給マンションからの回答では、年に1回開催しているところが93%と大多数を占めています。出席割合については3割程度という回答が最も多い状況でした。

アンケートからわかる課題

同アンケート調査では、管理組合が抱える課題についても尋ねています。民間供給マンションからの回答（複数回答）で最も多かったのは「防災への備え」（26%）でした。

次いで「建物の老朽化」（18%）、「役員のなり手不足」（16%）が挙げられています。また、「住民が無関心」（13%）といったコミュニティに関する課題や、「ペットに関すること」（9%）のような生活ルールに関する課題も認識されています。

これらの課題は、マンションの規模や築年数、居住者の状況によって様々ですが、特に建物の老朽化は、今後さらに多くのマンションで深刻化する可能性があり、計画的な修繕や資金確保が不可欠です。また、役員のなり手不足や住民の無関心は、管理組合の運営基盤を揺るがしかねない問題であり、区分所有者全体の管理意識の向上が求められます。

3. 長期修繕計画と資金計画の実態

マンションの資産価値を維持し、快適な居住環境を長期にわたって保つためには、計画的な修繕と、その裏付けとなる資金計画が不可欠です。

長期修繕計画の策定率

町田市のアンケート調査（2018年）では、長期修繕計画の有無そのものを直接尋ねた具体的な設問と回答の集計結果は見当たりませんでした。しかし、大規模修繕工事の実施状況については、「実施した」と回答した民間供給マンションが69%にのぼり、特に築10年程度が経過したマンションのほとんどで、一度は大規模修繕工事が行われていることが示されています。大規模修繕工事の実施は、その前提として何らかの修繕計画が存在することを示唆しています。

しかし、計画が策定されていても、定期的な見直しがなされていなかったりするケースも考えられます。マンション管理士としては、管理組合に対し、専門的な知見に基づいた長期修繕計画の策定支援や、定期的な見直しのコンサルティングを行うことが期待されます。

修繕積立金の計画・運用の課題

長期修繕計画と並んで重要なのが、修繕工事の費用を賄うための修繕積立金です。

町田市のアンケート調査によると、民間供給マンションの82%が修繕費について「計画的に積み立てている」と回答しています。これは多くの管理組合で修繕積立金の重要性が認識され、一定の取り組みがなされていることを示しています。

しかしながら、14%は「積み立て不足」と回答しており、将来的な大規模修繕工事の実施に不安を抱えるマンションが少なからず存在することがうかがえます。「日常的な管理経費については問題ないものの、大規模修繕工事などの費用には不安がある分譲マンションも少なからずある」と調査結果は分析しています。

修繕積立金の不足は、必要な時期に適切な修繕工事が行えない事態を招き、建物の劣化を進行させ、結果として資産価値の低下や居住環境の悪化につながる可能性があります。

マンション管理士は、管理組合の財政状況を的確に把握し、長期的な視点から無理のない資金計画の策定、積立金改定の提案、さらには滞納対策など、資金面での課題解決に向けた専門的なサポートを行うことが求められます。

4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション

マンションの経年化や居住者の変化に伴い、管理組合の機能が低下し、いわゆる「管理不全」に陥るリスクが顕在化しつつあります。

活動停滞、管理不在組合の現状

町田市のアンケート調査では、民間供給マンションのうち3%が「管理組合なし」と回答しています。これは、区分所有法で義務付けられている管理組合が存在しない、あるいは実質的に機能していない状態にあるマンションが少数ながら存在することを示しています。

また、管理組合が存在していても、「役員のなり手不足」（16%）や「住民が無関心」（13%）といった課題がアンケートで指摘されていることから、理事会活動が停滞したり、総会運営が困難になったりしているケースも想定されます。役員の高齢化や負担の大きさ、区分所有者の賃貸化による当事者意識の希薄化などが背景にあると考えられます。

さらに、市の現場踏査の結果では、過去に市からの郵送物が「宛先不明」で返還されたマンションの中に、「管理人室、管理組合ポスト、組合員向けの掲示板等といった管理組合の存在を示すようなものがない物件が多かった」との報告があります。これは、実質的に管理組合活動が確認できない状況を示唆しています。

加えて、築年数が古いマンションほど空住戸率が高い傾向が見られ、特に1981年5月以前に建築された旧耐震基準のマンションでは空住戸率が5%を超えています。空室の増加は、管理費や修繕積立金の収入減に繋がり、管理組合の財政を圧迫するだけでなく、コミュニティの活力低下や防犯・防災上のリスク増大にもつながる可能性があります。

前述のような管理の問題や建物の経年化が進行すると、マンションの状態を正確に把握し、適切な対策を講じることが喫緊の課題となります。特に、外壁や防水層といった建物の基幹部分の劣化は、放置すれば大規模な修繕が必要となり、費用も増大しかねません。そのため、専門家による詳細な建物診断を受け、現状を正確に理解した上で、計画的な修繕方針を定めることが、資産価値の維持と安全な居住環境の確保には不可欠です。

相栄建総のサービスで資産価値を守る

相栄建総は、マンションの外壁診断・防水層診断を通じて、建物の現状を正確に把握し、適切な修繕計画を立案するサービスを提供しています。

提供するサービス内容

相栄建総では、以下の診断・修繕工事を行っています。

外壁診断

• ひび割れやタイルの浮き・剥落を調査
• コンクリート内部の劣化を点検
• 高所作業による細部の確認

防水層診断

• 屋上・バルコニーの防水層の劣化調査
• 目視点検および散水試験による雨漏り診断
• 防水層の耐久性評価と最適な補修提案

給排水設備診断

• 配管の老朽化や詰まりのチェック
• 漏水や水圧の低下が発生していないか確認
• 必要に応じた改修計画の策定

エレベーター・共用部の修繕

• エレベーターの老朽化状況の診断
• 階段・手すり・エントランスの劣化調査
• 照明のLED化や防犯カメラ設置の提案

費用と工事期間の目安

診断および修繕工事の費用や期間は、マンションの規模や劣化状況により異なりますが、一般的な目安は以下のとおりです。

修繕積立金や補助金の活用により、費用負担を軽減することも可能です。

大規模修繕の流れ

相栄建総では、スムーズに工事を進めるために、以下のプロセスで大規模修繕を行います。

1. 現地調査・診断
   建物の劣化状況を詳しく調査し、問題点を特定します。
2. 診断結果の報告・修繕計画の提案
   診断結果を報告し、必要な修繕工事の内容や優先度を説明します。
3. 住民説明会の開催
   住民の皆様に工事の目的やスケジュールを分かりやすくお伝えします。
4. 施工開始
   外壁補修、防水工事、設備改修など、計画に基づいて修繕を進めます。
5. 工事完了・アフターサポート
   工事完了後の点検を実施し、長期的なメンテナンスのアドバイスを提供します。

よくある質問

診断だけでも依頼できますか？

はい、外壁診断や防水層診断は無料で実施しております。修繕が必要かどうか判断したい場合も、お気軽にご相談ください。

工事中の住民への影響はありますか？

足場の設置や工事の騒音が発生することがありますが、事前の周知や住民説明会を行い、影響を最小限に抑えるよう努めています。

修繕費用が高額にならないか心配です。

予算に応じた修繕計画を提案し、修繕積立金や補助金の活用方法についてもご案内します。

まずは無料診断をご利用ください

町田市のマンションでは、築年数の経過とともに建物の老朽化が進んでいます。安全で快適な住環境を維持するためには、早めの診断と適切な修繕計画が重要です。

相栄建総では、無料の外壁診断・防水層診断を実施しており、現在の建物の状況を正確に把握することができます。修繕が本当に必要かどうか知りたい方や、今後の修繕計画を立てたい方は、ぜひ一度ご相談ください。

お問い合わせはこちら

マンションの資産価値を守るために、早めの対策をおすすめします。無料診断やお見積もりのご相談は、お気軽にお問い合わせください。