町田市の天井塗装工事で美観と耐久性を向上 劣化を防ぐ適切な施工とは
はじめに
東京都町田市では、多くの分譲マンションが建設され、市民の主要な居住形態の一つとなっています。しかしながら、これらのマンションの中には経年化が進行しているものも少なくありません。築年数の経過とともに、建物の老朽化や設備の不具合、さらには居住者の高齢化や価値観の多様化といった課題が顕在化しつつあります。
このような状況を踏まえ、町田市をはじめとする多くの自治体では、マンションの管理の適正化を推進するための計画、いわゆる「推進計画」を策定し始めています。国もまた、マンション管理適正化法などを通じて、管理組合による主体的な管理を促し、管理不全に陥るマンションを未然に防ぐための施策を強化しています。
この記事では、町田市におけるマンション管理の現状と課題を明らかにし、今後のマンション管理の適正化に向けた道筋を探ります。そして、その中でマンション管理士がどのような役割を担い、どのように専門性を発揮して支援や介入を行うべきかについて考察します。現場で活動するマンション管理士の皆様が、地域における適正管理の担い手として、より実践的なヒントを得ることを目的としています。
市内分譲マンションの実態
町田市のマンションストック状況
町田市における分譲マンションの現状を把握するため、市の調査結果に基づきストック状況を見ていきます。
平成25年の住宅・土地統計調査によると、町田市内の居住世帯のある住宅のうち、共同住宅は約51%を占めています。これは都内平均の約70%と比較すると低いものの、全国平均の約43%と比べると高い割合です。これらの共同住宅のうち、約85%が鉄筋・鉄骨コンクリート造または鉄骨造といった非木造の建物です。
2017年1月時点の固定資産課税台帳に基づく調査では、市内の分譲マンション（区分所有・3階建て以上・非木造・10戸以上）は、521棟、総戸数23,729戸が確認されています。このうち民間供給のマンションは349棟、19,739戸です。
民間供給マンションの建築時期を見ると、築30年未満のものが全体の約90%（棟数ベースでは約86%）を占めています。一方で、1981年5月以前に建築された、いわゆる旧耐震基準のマンションも約6%（21棟、495戸）存在しており、これらのマンションでは耐震性への懸念も考慮する必要があります。
アンケートから見る管理組合の現状
町田市が2017年12月から2018年2月にかけて実施した分譲マンション管理組合向けのアンケート調査（回収率34.2%）から、管理組合の運営実態の一端を垣間見ることができます。
まず、管理組合の有無については、民間供給マンションからの回答の94%が「あり」と回答しており、ほとんどのマンションで何らかの組合活動が行われていることが示唆されます。しかし、3%は「なし」と回答しており、組合活動がされていないマンションも少数ながら存在します。
総会の開催状況に関しては、民間供給マンションからの回答では、年に1回開催しているところが93%と大多数を占めています。出席割合については3割程度という回答が最も多い状況でした。
アンケートからわかる課題
同アンケート調査では、管理組合が抱える課題についても尋ねています。民間供給マンションからの回答（複数回答）で最も多かったのは「防災への備え」（26%）でした。
次いで「建物の老朽化」（18%）、「役員のなり手不足」（16%）が挙げられています。また、「住民が無関心」（13%）といったコミュニティに関する課題や、「ペットに関すること」（9%）のような生活ルールに関する課題も認識されています。
これらの課題は、マンションの規模や築年数、居住者の状況によって様々ですが、特に建物の老朽化は、今後さらに多くのマンションで深刻化する可能性があり、計画的な修繕や資金確保が不可欠です。また、役員のなり手不足や住民の無関心は、管理組合の運営基盤を揺るがしかねない問題であり、区分所有者全体の管理意識の向上が求められます。
3. 長期修繕計画と資金計画の実態
マンションの資産価値を維持し、快適な居住環境を長期にわたって保つためには、計画的な修繕と、その裏付けとなる資金計画が不可欠です。
長期修繕計画の策定率
町田市のアンケート調査（2018年）では、長期修繕計画の有無そのものを直接尋ねた具体的な設問と回答の集計結果は見当たりませんでした。しかし、大規模修繕工事の実施状況については、「実施した」と回答した民間供給マンションが69%にのぼり、特に築10年程度が経過したマンションのほとんどで、一度は大規模修繕工事が行われていることが示されています。大規模修繕工事の実施は、その前提として何らかの修繕計画が存在することを示唆しています。
しかし、計画が策定されていても、定期的な見直しがなされていなかったりするケースも考えられます。マンション管理士としては、管理組合に対し、専門的な知見に基づいた長期修繕計画の策定支援や、定期的な見直しのコンサルティングを行うことが期待されます。
修繕積立金の計画・運用の課題
長期修繕計画と並んで重要なのが、修繕工事の費用を賄うための修繕積立金です。
町田市のアンケート調査によると、民間供給マンションの82%が修繕費について「計画的に積み立てている」と回答しています。これは多くの管理組合で修繕積立金の重要性が認識され、一定の取り組みがなされていることを示しています。
しかしながら、14%は「積み立て不足」と回答しており、将来的な大規模修繕工事の実施に不安を抱えるマンションが少なからず存在することがうかがえます。「日常的な管理経費については問題ないものの、大規模修繕工事などの費用には不安がある分譲マンションも少なからずある」と調査結果は分析しています。
修繕積立金の不足は、必要な時期に適切な修繕工事が行えない事態を招き、建物の劣化を進行させ、結果として資産価値の低下や居住環境の悪化につながる可能性があります。
マンション管理士は、管理組合の財政状況を的確に把握し、長期的な視点から無理のない資金計画の策定、積立金改定の提案、さらには滞納対策など、資金面での課題解決に向けた専門的なサポートを行うことが求められます。
4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション
マンションの経年化や居住者の変化に伴い、管理組合の機能が低下し、いわゆる「管理不全」に陥るリスクが顕在化しつつあります。
活動停滞、管理不在組合の現状
町田市のアンケート調査では、民間供給マンションのうち3%が「管理組合なし」と回答しています。これは、区分所有法で義務付けられている管理組合が存在しない、あるいは実質的に機能していない状態にあるマンションが少数ながら存在することを示しています。
また、管理組合が存在していても、「役員のなり手不足」（16%）や「住民が無関心」（13%）といった課題がアンケートで指摘されていることから、理事会活動が停滞したり、総会運営が困難になったりしているケースも想定されます。役員の高齢化や負担の大きさ、区分所有者の賃貸化による当事者意識の希薄化などが背景にあると考えられます。
さらに、市の現場踏査の結果では、過去に市からの郵送物が「宛先不明」で返還されたマンションの中に、「管理人室、管理組合ポスト、組合員向けの掲示板等といった管理組合の存在を示すようなものがない物件が多かった」との報告があります。これは、実質的に管理組合活動が確認できない状況を示唆しています。
加えて、築年数が古いマンションほど空住戸率が高い傾向が見られ、特に1981年5月以前に建築された旧耐震基準のマンションでは空住戸率が5%を超えています。空室の増加は、管理費や修繕積立金の収入減に繋がり、管理組合の財政を圧迫するだけでなく、コミュニティの活力低下や防犯・防災上のリスク増大にもつながる可能性があります。
このような活動が停滞している、あるいは実質的に管理主体が不在となっているマンションは、建物の維持管理が適切に行われず、急速に老朽化が進むリスクを抱えています。町田市も課題を認識しており、行政や専門家による支援の必要性が高まっています。マンション管理士には、このような状況にあるマンションを早期に発見し、適切なアドバイスや運営支援を行うことで、管理不全への進行を食い止める役割が期待されます。
マンション全体の維持管理を適切に行い、建物の長寿命化と快適な居住環境を確保するためには、専門家のアドバイスに基づき、共用部分の細部にまで目を配ることが重要です。日々の生活で住民が利用する開放廊下やバルコニーといった空間も、経年劣化から免れることはできません。これらの共用部分における天井（軒天）の状態は、マンションの美観だけでなく、構造体の保護にも関わるため、見過ごせないメンテナンスポイントとなります。
天井塗装工事が必要な理由
前述の通り、マンション共用部分の美観と機能性を維持する上で見逃せないのが、開放廊下やバルコニーの天井（一般に軒天と呼ばれる部分）への「天井塗装工事」です。この工事は、単に見た目をきれいに回復させるだけでなく、これらの天井部分の耐久性を高め、雨水などから構造体を保護する防水性をも向上させる重要な役割を担います。特に、これらの天井部分は外部環境の影響を直接的に受けやすいため、マンションの中でも劣化が進行しやすい箇所の一つと言えるでしょう。この部分の劣化を放置すると、以下のような様々な問題が発生するリスクがあります。
天井の劣化が進行すると発生するリスク
- チョーキング現象：表面に白い粉が付着し、塗膜が劣化している状態です。
- 塗膜の剥離・浮き：湿気や雨水の影響で塗装が剥がれ、見た目が悪くなります。
- カビや藻の発生：結露や湿気がこもりやすく、黒ずみやカビが発生します。
- 鉄部のサビ：鉄骨部分にサビが発生し、構造的な強度が低下します。
これらのリスクを防ぐためには、定期的な天井塗装工事による塗膜の更新が不可欠です。
天井塗装工事とは？他の工事との違い
天井塗装工事は、マンションの開放廊下やバルコニーの天井部分に専用の塗料を塗布し、劣化を防ぐ工事です。外壁塗装と異なり、天井部分は常に重力の影響を受けるため、塗膜が剥がれやすく、耐水性や密着性の高い塗料を使用する必要があります。
また、天井は高所にあるため、作業員が安全に作業できるように足場や仮設設備の設置が必要となります。適切な施工計画を立て、安全対策を徹底することが重要です。
相栄建総の天井塗装工事サービス
相栄建総では、長年の経験を活かし、安全かつ高品質な天井塗装工事を提供しています。
当社の強み
- 耐久性の高い塗料を使用
低汚染型塗料・防カビ塗料・防湿塗料など、環境に応じた最適な塗料を選定します。 - 施工前の徹底した調査
天井の状態を細かく確認し、適切な塗装方法を提案します。 - 高品質な仕上がり
熟練の職人が丁寧に作業を行い、美観と耐久性を両立させます。 - 住民の生活に配慮した工事
騒音や粉塵の発生を最小限に抑え、住民の皆様に配慮した施工を実施します。
天井塗装工事の費用
天井塗装工事の費用は、施工面積や使用する塗料の種類によって異なります。一般的な目安として、1平方メートルあたり約1,400円～1,800円となります。正確な見積もりは、事前の現地調査をもとに適正価格でご案内いたします。
天井塗装工事の期間
工事期間は、建物の規模や塗装面積によりますが、通常1週間～3週間程度が目安です。住民の皆様の生活に影響を与えないよう、事前にスケジュールを共有し、計画的に施工を進めます。
天井塗装工事の流れ
- 高圧洗浄：天井表面の汚れや旧塗膜を除去します。
- 下地処理：ひび割れや剥がれがある部分を補修します。
- 下塗り：接着剤の役割を果たす下塗り材を塗布します。
- 中塗り・上塗り：均一に仕上げるために、塗料を2回塗布します。
- 最終確認・清掃：仕上がりをチェックし、施工後の清掃を実施します。
この工程を丁寧に行うことで、塗膜の耐久性を高め、美しい仕上がりを実現します。
アフターサポート
相栄建総では、天井塗装工事完了後も2年間の保証を提供しています。この期間内に塗膜の剥がれや異常が発生した場合は、迅速に対応いたします。
また、定期点検を実施し、施工後の状態を確認します。必要に応じて追加のメンテナンス提案を行い、長期間にわたって安心して建物をご利用いただけるようサポートいたします。
まとめ
天井塗装工事は、建物の耐久性を維持し、美観を保つために欠かせない工事です。相栄建総では、確かな技術と経験を活かし、高品質な天井塗装工事を提供しています。
定期的なメンテナンスをご検討の際は、ぜひ相栄建総にご相談ください。
