豊島区の外壁塗装工事で住まいの寿命を延ばす 美観と耐久性を高める施工方法
はじめに
豊島区において、分譲マンションの高経年化が大きな社会的課題として顕在化しています。かつて「持ち家の夢」を実現する手段として広く普及した分譲マンションですが、その多くが築30年を超え、建物・設備の老朽化、住民の高齢化、管理体制の脆弱化といった複合的な問題に直面しています。
こうした状況に対応するため、豊島区は2024年3月に「マンション管理適正化推進計画」を策定しました。これは区内のマンションにおける管理の質の確保・向上を目的とし、将来的なスラム化リスクの回避や、誰もが安心して暮らせる住環境の維持を目指すものです。
本記事では、この計画の背景にある豊島区のマンション管理の実態を明らかにするとともに、今後マンション管理士が果たすべき役割について整理していきます。とりわけ、「区が支援を必要とする」と判断した管理不全マンションに対して、どのように現場で関与し、課題を解決していくべきかが問われています。管理士は、単なるアドバイザーではなく、地域の住宅資産とコミュニティを守る担い手として、より実践的な関与が求められているのです。
市内分譲マンションの実態
豊島区のマンションストック状況
豊島区における分譲マンションのストックは、都内でも特に密集度が高く、区の居住形態の中核を担っています。令和4年度末時点での調査によれば、区内には分譲マンションが1,749棟・63,332戸存在しており、全住宅ストックにおける割合は非常に高いのが現状です。
特筆すべきはその築年数の分布です。
- 築30年以上のマンション：全体の約66%
- 築40年以上：約40%
- 築50年以上：約12%
このように、高経年マンションが区全体の大多数を占めており、適切な維持管理の有無が将来的な建物の価値や住環境に直結する状況となっています。また、建物構造の内訳としては、鉄筋コンクリート造（RC造）・鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）が主流であるものの、古い時代に建築された物件には耐震性能が不十分なものも多く含まれています。
アンケートから見る管理組合の現状
区が実施したアンケート調査からは、区内の管理組合の活動実態に関して重要なデータが得られています。特に、組合の機能性やガバナンス体制に関わる以下の項目は注目すべきです。
- 総会を毎年開催している管理組合の割合：86.5%
- 標準管理規約に準拠した規約を整備している割合：57.7%
- 管理者（理事長）を適切に選任している割合：78.8%
これらの数値からは、一見すると一定の管理体制が維持されているように見えますが、「実態として総会において十分な議論がなされていない」「名ばかりの理事会になっている」といった、形式上の活動と実質的な機能の乖離も指摘されています。
また、アンケートでは「管理規約を10年以上見直していない」とする回答が一定数存在しており、法改正や社会情勢の変化に対応できていない管理組合も多く存在することが浮き彫りとなっています。特に、区分所有者の高齢化や居住実態の変化（賃貸化の進行）に対応できていない事例も散見され、今後の管理の担い手確保に対する懸念が強まっています。
長期修繕計画と資金計画の実態
マンションの適正な維持管理を支える柱が「長期修繕計画」と「修繕積立金の確保」です。豊島区においては、マンションの高経年化が進む中で、これらの計画の実効性が問われる局面に差しかかっています。
長期修繕計画の策定率
豊島区が行った調査によると、区内の分譲マンションのうち長期修繕計画を策定している割合は全体の約73%です。この数値は全国平均（約81%）をやや下回っており、特に築年数が古いマンションほど策定率が低下する傾向があります。
- 築20年未満のマンションでは策定率が80%を超える一方、
- 築40年以上のマンションでは策定率は60%を下回っている。
これは、当初の計画作成後に更新されず放置されているケースや、管理組合自体が機能不全に陥っている例が多いためと考えられます。また、計画があっても現実的な資金裏付けが伴っていない場合、単なる「絵に描いた餅」に終わる可能性も高いのです。
修繕積立金の計画・運用の課題
修繕積立金については、適正な金額の確保が大きな課題となっており、アンケートでは、次のような実態が明らかになっています。
- 積立金が「将来不足する見込み」と回答した管理組合：54.6%
- 積立金の額を10年以上見直していない管理組合：32.2%
このような状況は、マンションの老朽化に伴って必要となる大規模修繕の時期と費用に対応できない危険性をはらんでいます。特に、高経年の小規模マンションでは、区分所有者の高齢化や所得の低下により、増額に対する合意形成が困難であるとの声も強いです。
さらに、管理会社任せで積立金の運用がブラックボックス化している事例も存在し、資金の使途に対する不信感や、合意形成の遅れが修繕の遅延を招く悪循環も見受けられています。
適正な修繕と資金計画の策定・運用には、長期的な視点と専門的なアドバイスが不可欠であり、まさにこの点でマンション管理士の関与が期待されています。
顕在化する管理不全リスクと要支援マンション
長期修繕計画や資金面の問題が解決されないまま時間が経過すると、次に直面するのが「管理不全」の問題です。これは、マンションの共用部の劣化だけでなく、住民間のコミュニケーションやガバナンスの崩壊にまで波及する深刻な問題です。
活動停滞、管理不在組合の現状
豊島区の調査では、以下のような管理不全の兆候が確認されています。
- 理事会の開催が年1回未満：13.1%
- 総会が開かれていない、または開催時期が不明：5.7%
- 管理者（理事長）不在、または所在不明：4.3%
このような管理不全の状態に陥ったマンションは、区の分類では「要支援マンション」とされ、行政によるフォローアップが必要とされる対象です。
特に高経年マンションでは、役員のなり手不足、住民の高齢化、所有者と居住者の乖離（賃貸化の進行）といった要因が重なり、実質的に管理機能が停止しているケースが増加しています。こうした状況では、建物の物理的な劣化のみならず、周辺地域への悪影響（景観・治安の悪化）も懸念されるのです。
管理不全が進行すると、建物の維持管理が行き届かなくなり、外観や構造の劣化が加速度的に進みます。特に外壁は風雨や紫外線の影響を直接受ける部分であり、定期的な塗装工事が行われないと深刻なダメージに繋がるおそれがあります。
外壁塗装工事が必要な理由
外壁塗装工事は、建物の外壁に新たな塗膜を形成し、自然環境から建物を守るための重要な工事です。外壁は日々、雨風・紫外線・気温変化などの外的要因にさらされており、時間の経過とともに劣化が進行します。
外壁塗装工事を行わない場合のリスク
- 塗膜の劣化による外壁のひび割れや剥がれが進行します。
- 防水性能の低下により、雨水が浸入し内部構造が損傷します。
- 外観の美観が損なわれ、建物の資産価値が低下します。
- 建物の断熱性能が低下し、冷暖房の効率が悪化します。
- 塗膜の防カビ・防藻機能が低下し、壁面にカビや藻が発生します。
これらのリスクを回避するために、適切な時期に外壁塗装工事を行い、塗膜の機能を維持することが不可欠です。
外壁塗装工事とは？他の工事との違い
外壁塗装工事とは、外壁表面に新しい塗膜を形成し、建物を保護する工事です。塗膜の機能として、防水・防汚・遮熱・防カビなどの効果が期待されます。
塗装工事は、外壁の見た目を美しくするだけでなく、外壁材自体を雨風や紫外線から守る重要な役割を果たします。特に、コンクリートの中性化や鉄筋の腐食を防ぐ効果があるため、建物の耐久性を向上させることができます。
相栄建総の外壁塗装工事サービス
相栄建総では、建物の状況に応じた最適な塗装工事を提供し、美観と耐久性の両立を実現します。
当社の強み
- 耐久性の高い塗料を使用
シリコン塗料・フッ素塗料・光触媒塗料など、目的に応じた塗料を選定します。 - 施工前の綿密な調査
事前に外壁の劣化状況を診断し、適切な施工方法を提案します。 - 高品質な仕上がり
熟練の職人が丁寧な施工を行い、均一で美しい塗膜を形成します。 - 環境に配慮した塗装工事
低VOC塗料の使用など、環境負荷の少ない工法を採用します。
外壁塗装工事の費用
外壁塗装工事の費用は、塗料の種類や施工面積によって異なります。シリコン塗料の場合、1平方メートルあたり約1,800円～2,400円が相場ですが、建物の状態や施工条件によって変動します。
相栄建総では、事前の調査を徹底し、適正価格で高品質な施工を提供します。
外壁塗装工事の期間
工事期間は、建物の規模や塗装面積によって異なりますが、通常2週間～1ヶ月程度が目安です。住民の皆様への影響を最小限に抑えるため、施工スケジュールを事前に共有し、計画的に進めます。
外壁塗装工事の周期と回数
外壁塗装工事は、一般的に10～15年ごとに実施することが推奨されています。塗膜の劣化が進行する前に適切なメンテナンスを行うことで、建物の耐久性を維持することが可能です。
外壁塗装工事の流れ
- 施工前の養生
塗装しない部分をしっかりと保護し、塗料の付着を防ぎます。 - 下塗り
シーラーやプライマーを塗布し、塗料の密着性を向上させます。 - 中塗り・上塗り
塗膜の厚みを確保し、均一で美しい仕上がりを実現します。 - 最終確認と仕上げ
塗装後のチェックを行い、仕上がりを確認します。
アフターサポート
相栄建総では、外壁塗装工事完了後も、5年間の保証を提供しています。この期間内に塗膜の剥がれや不具合が発生した場合は、迅速に対応いたします。
また、施工後の定期点検を実施し、建物の状態を継続的に確認します。必要に応じたメンテナンスの提案を行い、長期的に建物の美観と耐久性を維持できるようサポートいたします。
まとめ
外壁塗装工事は、建物の寿命を延ばし、美観を維持するために不可欠な工事です。適切な施工を行うことで、外壁の防水性を向上させ、建物全体の耐久性を確保することができます。
相栄建総では、確かな技術と経験を活かし、高品質な外壁塗装工事を提供しています。ご相談やお見積もりは無料で対応しておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。
