武蔵野市の屋上防水工事で建物を長持ちさせる 雨漏りを防ぐ施工のポイント

1. はじめに

武蔵野市では近年、マンションの老朽化が急速に進行しています。市内にある分譲マンションは、1960年代からはじまり、1978年ごろをピークに建設されました。2012年10月時点でその数は417棟15,625戸にものぼり、当時の物件がそのまま残っていると仮定した場合、2025時点で築34年を超える物件が57.0％を占めています。また、入居者の高齢化とそれに伴う管理組合の運営力低下なども課題です。

こうした背景を受けて、武蔵野市は2023年に「武蔵野市マンション管理適正化推進計画」を策定しました。この計画は、分譲マンションの適正な管理を維持・支援するための方針と施策をまとめたものであり、管理組合や行政、専門家が連携して取り組むことを前提としています。

本記事では、まず武蔵野市におけるマンションストックの現状と管理組合の実態に触れたうえで、管理士が「現場でどう貢献できるか」という視点から、今後マンション管理士に求められる役割や介入の可能性について解説します。

2. 市内分譲マンションの実態

武蔵野市のマンションストック状況

武蔵野市におけるマンションの老朽化は、建築時期別の構成割合からも明確に読み取れます。2012年に武蔵野市が発表した「武蔵野市分譲マンション実態調査」によれば、市内の建築時期別の分譲マンションの棟数割合は以下のとおりです。

このように、1991年までを合計すると、2025年時点で武蔵野市の分譲マンションの57.0%が築34年以上に該当する計算になります。

アンケートから見る管理組合の現状

管理組合の枠組みはあるが、実効性に課題

• 管理組合の設置率は94.6％と高い一方、法人格を取得しているのは6.3％にとどまります。
• 総会は「年1回以上」開催している組合が86.2％と多数ですが、出席率は「1/2未満」が58.5％を占めており、意思決定の基盤が弱い状況です。

管理規約の見直しが進んでいない

• 管理規約を整備している組合は98.2％あるものの、「改正したことがない」組合が37.0％あり、現状に合わない規約で運用している可能性があります。

委託管理への依存と住民の理解不足

• 管理業務を「すべて委託している」組合は73.8％と多く、効率化が進んでいる反面、「あまり把握していない」「まったく把握していない」組合が30.4％あり、内容を理解しないまま任せている実態も見られます。

このように、制度や体制としては整っているように見えても、実際には意思決定・規約運用・業務把握の面で運営力が不足している組合が一定数存在しています。

今後は、形だけの管理体制にとどまらず、住民が主体的に関わり、内容を理解しながら意思決定できる仕組みづくりが求められます。

3. 長期修繕計画と資金計画の実態

長期修繕計画の策定率

武蔵野市が2012年に実施したアンケート結果によると、長期修繕計画の有無は次のとおりです。

• 作成している：70.8%
• 作成中または予定している：3.6%
• 作成していない：20.2%
• 無回答：5.4%

この結果から、およそ4分の1のマンションで長期修繕計画が未策定または未定であることが分かります。修繕計画がない場合、突発的な修繕への対応や資金の確保が困難となるリスクもあるため注意が必要です。

また「マンションを良好に管理する上での問題点」について、「長期修繕計画が整備されていない、または計画的な修繕が行われていない」と回答した割合が8.9%にのぼり、策定していても実行や見直しが行われていないケースも課題です。

修繕積立金の計画・運用の課題

修繕積立金に関する課題については、同調査結果から次の傾向が読み取れます。

• 修繕積立金の額が適切でない：10.2%
• 適切な修繕が実施されていない：7.2%

また、大規模修繕工事の実施状況は以下の通りです。

• 実施したことがある：78.0%
• 実施したことがない：20.8%
• 無回答：1.2%

これらの結果から、修繕積立金の水準や活用状況に課題を抱えている管理組合が一定数存在しており、修繕実施の有無とも関連性があると考えられます。

4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション

活動停滞、管理不在組合の現状

「マンションを良好に管理するうえでの問題点」では、管理組合の活動に関する次のような回答が得られています。

• 「マンションの管理に対して無関心な住民が多い」：38.7%
• 「役員のなり手がいない」：30.4%
• 「管理会社まかせになっている」：17.0%
• 「管理組合としての意思決定が困難」：14.9%
• 「管理組合の活動が形骸化している」：11.2%

現在、武蔵野市では「要支援マンション」の定義や個別件数は明示されていませんが、これらの実態を踏まえると、管理不全の兆候を持つ物件が一定数存在していると考えられます。

持続可能なマンション管理を行うためには、調査結果に基づき、市や外部専門家が適切な支援体制を検討・整備していくことが重要です。

3. 長期修繕計画と資金計画の実態

長期修繕計画の策定率

武蔵野市が2012年に実施したアンケート結果によると、長期修繕計画の有無は次のとおりです。

• 作成している：70.8%
• 作成中または予定している：3.6%
• 作成していない：20.2%
• 無回答：5.4%

この結果から、およそ4分の1のマンションで長期修繕計画が未策定または未定であることが分かります。修繕計画がない場合、突発的な修繕への対応や資金の確保が困難となるリスクもあるため注意が必要です。

また「マンションを良好に管理する上での問題点」について、「長期修繕計画が整備されていない、または計画的な修繕が行われていない」と回答した割合が8.9%にのぼり、策定していても実行や見直しが行われていないケースも課題です。

修繕積立金の計画・運用の課題

修繕積立金に関する課題については、同調査結果から次の傾向が読み取れます。

• 修繕積立金の額が適切でない：10.2%
• 適切な修繕が実施されていない：7.2%

また、大規模修繕工事の実施状況は以下の通りです。

• 実施したことがある：78.0%
• 実施したことがない：20.8%
• 無回答：1.2%

これらの結果から、修繕積立金の水準や活用状況に課題を抱えている管理組合が一定数存在しており、修繕実施の有無とも関連性があると考えられます。

4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション

活動停滞、管理不在組合の現状

「マンションを良好に管理するうえでの問題点」では、管理組合の活動に関する次のような回答が得られています。

• 「マンションの管理に対して無関心な住民が多い」：38.7%
• 「役員のなり手がいない」：30.4%
• 「管理会社まかせになっている」：17.0%
• 「管理組合としての意思決定が困難」：14.9%
• 「管理組合の活動が形骸化している」：11.2%

現在、武蔵野市では「要支援マンション」の定義や個別件数は明示されていませんが、これらの実態を踏まえると、管理不全の兆候を持つ物件が一定数存在していると考えられます。

持続可能なマンション管理を行うためには、調査結果に基づき、市や外部専門家が適切な支援体制を検討・整備していくことが重要です。

武蔵野市のように管理組合の機能が停滞しているマンションでは、雨漏りなどの被害が放置されやすく、防水対策の遅れが建物全体の劣化を加速させる懸念があります。中でも屋上防水の劣化は早期に発見・対処すべき重要な課題のひとつです。

屋上防水工事が必要な理由

武蔵野市内でも、築年数の経過したマンションにおいては、屋上の防水層が劣化し、雨漏りや内部腐食といった問題が発生しやすくなっています。屋上防水工事は、建物の最上部に施工される防水層を更新・補修する作業であり、雨水・紫外線・温度変化などの影響を長年にわたり受け続けるため、特に劣化が進行しやすい部分です。以下のような兆候が見られる場合は、早急な対応が求められます。

屋上防水工事を行わない場合のリスク

• 屋上のひび割れや防水層の剥がれにより、雨漏りが発生します。
• コンクリート内部へ水が浸入し、鉄筋の腐食が進行します。
• 天井や壁にカビやシミが発生し、健康被害を引き起こします。
• 建物の基礎部分にまで水が回り、耐震性が低下します。
• 防水層の機能が失われると、補修ではなく全面改修が必要になり、コストが大幅に増加します。

このようなリスクを回避するために、屋上防水工事を定期的に行い、建物の防水機能を維持することが重要です。

屋上防水工事とは？他の工事との違い

屋上防水工事とは、建物の屋上やルーフバルコニーに防水層を施工し、雨水の侵入を防ぐ工事です。防水層の種類には、以下のような工法があります。

• ウレタン防水：液体状の防水材を塗布し、シームレスな防水層を形成します。
• シート防水：ゴムシートや塩ビシートを屋上に貼り付ける工法です。
• アスファルト防水：アスファルトシートを重ねて高い耐久性を確保します。

各工法には適した環境や用途があり、建物の構造や状態に応じた選定が重要になります。

相栄建総の屋上防水工事サービス

相栄建総では、建物の状況に応じて最適な防水工事を提案し、高品質な施工を提供しています。

当社の強み

• 徹底した事前調査
  施工前に詳細な診断を行い、建物に最適な防水工法を選定します。
• 幅広い防水工法に対応
  ウレタン防水・シート防水・アスファルト防水など、建物の状態に応じた最適な工法を提案します。
• 高い耐久性と防水性能
  耐久性の高い材料を使用し、長期間にわたって防水性能を維持します。
• 長期保証制度の充実
  施工後のメンテナンス・点検を行い、万が一のトラブルにも迅速に対応します。

屋上防水工事の費用

防水工事の費用は、施工面積や選定する防水工法によって異なります。一般的な目安として、1平方メートルあたり約9,000円が相場ですが、建物の状況に応じて変動する場合があります。

相栄建総では、正確な調査と見積もりを行い、透明性のある価格設定をお約束します。

屋上防水工事の期間

工事期間は、建物の規模や施工箇所の状態によって異なります。一般的には数日から数週間で完了しますが、広範囲にわたる施工や特殊な準備が必要な場合には、それ以上の期間が必要となることもあります。

相栄建総では、住民の皆様に負担をかけないよう、スケジュールを適切に調整し、迅速に施工を進めます。

屋上防水工事の周期と回数

屋上防水工事は、10～15年ごとの定期的な施工が推奨されています。特に、既存の防水層が劣化し、雨漏りのリスクが高まる前にメンテナンスを行うことで、建物全体の耐久性を維持することが可能です。

屋上防水工事の流れ

1. 防水診断・劣化調査
   現状の防水層の状態を詳しく調査し、適切な工法を選定します。
2. 施工前準備・下地処理
   既存の防水層の補修や下地処理を行い、新しい防水層の密着性を向上させます。
3. 防水施工
   選定した防水工法に基づき、施工を実施します。
4. 仕上げと最終点検
   施工完了後、防水性能や仕上がりをチェックし、万全な状態で引き渡します。

まずはご相談ください

屋上防水工事は、建物を長期間にわたり安全に利用するために不可欠な工事です。相栄建総では、高い技術力と経験を活かし、最適な防水工事を提供しています。

防水工事に関するご相談やお見積もりは無料で対応しておりますので、まずはお気軽にお問い合わせください。