川越市のシーリング工事で建物の防水性能を強化 劣化を防ぐ施工のポイント
1. はじめに
川越市においても、近年、分譲マンションの高経年化が急速に進んでいます。2021年（令和3年）時点で、市内には489棟・19,994戸の分譲マンションが存在しており、市民の住環境を支える重要な住宅ストックの一つとなっています。
しかし、こうした住宅の老朽化に加え、管理組合の担い手不足、総会の形骸化、空室や賃貸化の進行など、管理不全を引き起こしかねないリスクが各所で顕在化し始めています。
こうした現状を受けて、川越市は2023年度（令和5年）、「マンション管理適正化推進計画」を策定しました。この計画は、2020年のマンション管理適正化法の改正を背景に、国の基本方針を踏まえた上で、市としての支援体制を具体的に整備したものです。
本記事では、川越市のマンション管理の実態と課題を整理しながら、管理士が現場でどのように支援していくべきかを明らかにすることを目的としています。管理士に求められる「課題解決型支援」のあり方を、川越市の実情に即して考察していきます。
2. 市内分譲マンションの実態
川越市のマンションストック状況
川越市の分譲マンションは市内の主要駅周辺や幹線道路沿いを中心に分布し、比較的中小規模の物件が多い傾向にあります。2021年時点で、市内のマンションは以下の通りです。
- 棟数：489棟
- 戸数：19,994戸
とくに注目すべきは、築年数の構成比です。調査によれば、築年別の内訳は以下の通りとなっています。
- 築10年未満：4.3%
- 築10年以上20年未満：19.4%
- 築20年以上30年未満：30.5%
- 築30年以上40年未満：32.5%
- 築40年以上：13.3%
このように、築20年以上が全体の76.3%を占めており、川越市のマンションはすでに高経年化フェーズに入っていることが分かります。さらに、今後10年・20年後には、築40年以上の物件が3.5倍・6倍に増加すると予測されており、早急な対応が求められます。
建物構造としては、鉄筋コンクリート造（RC造）・鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）がほとんどを占めており、一定の耐久性はありますが、計画的な修繕がなされなければ機能劣化や事故のリスクが高まります。
また、立地条件や築年数によっては空室率や賃貸化率が高まる傾向も見られており、管理体制の継続性を脅かす要因となっています。
アンケートから見る管理組合の現状
川越市は2021年度に「分譲マンション実態調査」を実施し、対象311団体中、156団体からの有効回答を得ました。この調査により、市内管理組合の運営状況や抱える課題が浮き彫りとなりました。
管理体制の整備状況：
- 管理組合設置率：96.8%
- 管理者選任率：88.5%
- 総会開催率（年1回以上）：92.3%
- 管理規約作成率：97.4%
- うち「標準管理規約」準拠：49.4%
一見すると、制度整備は概ね進んでいるように見えますが、内容が旧態依然としている規約や、実効性を伴わない総会運営など、内実には大きなばらつきがあることが指摘されています。
住民構成の変化・高齢化と空室化：
- 高齢者のみの世帯割合（全体）：21.3%
- 高齢者のみの世帯割合（築40年以上）：42.3%
- 空室率（全体）：2.6%
- 空室率（築40年以上）：7.6%
- 賃貸化率（全体）：12.8%
- 賃貸化率（築40年以上）：21.0%
築年数の経過とともに、高齢化・空室化・賃貸化が進み、管理組合の意思決定や修繕合意の形成が難しくなる構造的課題が浮き彫りとなっています。
防災対策の取り組み状況：
- 防災に関する取り組みを実施：57.1%
- 防災訓練：54団体
- 情報の周知：31団体
- 災害用備蓄：22団体
防災対策に取り組む管理組合は半数以上あるものの、約4割の団体が何も実施していない現状も確認されており、災害時の対応力に課題を抱えていることが明らかとなりました。
以上のように、川越市における分譲マンションは、高経年化と住民構成の変化が重なり、管理組合の運営力に大きな揺らぎが生じています。このような状況において、マンション管理士による現場支援のニーズは今後さらに高まっていくことが予測されます。
3. 長期修繕計画と資金計画の実態
マンションの適正な維持管理には、長期修繕計画の策定と資金計画の両輪が欠かせません。川越市が行った実態調査では、これらの整備状況について以下のような結果が示されました。
長期修繕計画の策定率
調査に回答した156団体のうち、長期修繕計画を策定している団体は82.1%（142団体）と高い水準に達しています。一見すると多くのマンションが将来を見据えた維持管理を行っているように見えますが、内容の妥当性や定期的な見直し状況を見ると、課題が浮かび上がります。
- 策定後10年以上見直しなし：27.5%（39/142）
- 修繕周期が適正でない可能性あり：約3割
- 資金計画と乖離していると感じている：43.7%
このように、長期修繕計画は形として存在していても、運用面では実効性を欠いている事例が多く、特に見直しが長期間行われていない計画は、もはや現状に即していない恐れがあります。
修繕積立金の計画・運用の課題
修繕積立金の設定および運用については、次のような実態が明らかになりました。
- 計画的に積立を行っていると回答：89.1%
- 積立金が将来的に不足する見込みあり：48.1%
- 積立金の増額を実施したことがある：34.0%
- 区分所有者間で増額合意が難しいと感じている：58.9%
修繕積立金の額が適切でない場合、計画された修繕が実施できないばかりか、建物の価値下落を招く危険性があります。にもかかわらず、増額に対する心理的・経済的抵抗感から、合意形成が困難であるという課題が表面化しています。
また、「修繕工事の実施にあたって、一時金徴収や借入を検討している」という団体もあり、資金調達の選択肢を広げながらも、根本的な資金計画の見直しが必要とされる局面に差し掛かっています。
4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション
マンション管理の実態を捉えるうえで重要なのが、管理不全状態に陥っている、あるいはそのリスクが高い物件の存在です。川越市の調査では、一定数の団体において、管理活動の停滞や実質的な不在が確認されました。
活動停滞、管理不在組合の現状
- 管理者がいない、または役割を果たしていない：11.5%（18/156）
- 総会が開かれていない（過去1年以上）：7.7%（12/156）
- 理事会が機能していない：9.0%（14/156）
- 建物診断や修繕工事の実施経験なし：15.4%（24/156）
これらの団体の多くは、高経年マンションであり、かつ居住者の高齢化・非居住化（賃貸化）率が高いという共通点を持っています。
管理者が選任されていない場合、建物の修繕や会計処理、住民間の調整が行われず、いわゆる“空中管理”の状態に陥ることになります。これが続けば、建物の劣化だけでなく、法的トラブルや近隣への悪影響といった二次的問題へと発展するおそれもあります。
要支援マンションの抽出と課題
- 管理不全リスクが高いと判断される物件数：市の把握対象は一部に限られ、今後の調査・抽出が急務。
- 支援への接点づくりが困難な団体：居住者の高齢化、連絡先の不明瞭さ等から、外部との接点が薄い。
市の関与だけでは対応が追いつかず、外部専門家であるマンション管理士の役割が極めて重要になる段階に来ているといえます。特に、活動が停滞している団体に対しては、初動支援・実務サポート・住民間調整など、実践的な介入が求められています。
管理体制の立て直しとあわせて、建物自体の健全性を保つための修繕計画も並行して進める必要があります。特に、建物の外部からの劣化を防ぐための防水対策は、居住環境の維持において極めて重要です。
シーリング工事が必要な理由
その中でも、外壁や窓枠などの接合部に対するシーリング工事は、防水性や気密性を確保するために欠かせない工事です。建物の隙間部分は、雨風や温度変化の影響を受けやすく、時間とともにシーリング材が劣化し、ひび割れや剥がれが発生します。この劣化を放置すると、以下のような問題が起こります。
シーリング工事を行わない場合のリスク
- 外壁の隙間から雨水が侵入し、内部の鉄筋が腐食します。
- シーリング材の劣化により、外壁の防水機能が低下し、漏水が発生します。
- 建物内部に湿気がこもり、カビの発生や木材部分の腐食を招きます。
- 気密性が低下し、冷暖房の効率が悪化し、光熱費が上昇します。
- 劣化したシーリング材が外観を損ね、建物の美観や資産価値が低下します。
これらのリスクを回避し、建物の安全性や耐久性を向上させるために、シーリング工事を定期的に実施することが重要です。
シーリング工事とは？他の工事との違い
シーリング工事とは、外壁ボードや窓枠（サッシ）などの接合部分にシーリング材を充填し、防水性・気密性を確保する作業です。シーリング材には弾力性があり、建物のわずかな動きに対応できる特性があります。
この工事は、塗装や防水工事と並行して行われることが多く、建物の内部構造を守るために必要不可欠な補強工事の一つです。特に、下地補修工事と併せて適切なシーリング工事を実施することで、建物の劣化を防ぎ、長期間にわたって安全な状態を維持できます。
相栄建総のシーリング工事サービス
相栄建総では、建物の状況に応じた最適なシーリング工事を提供し、高い防水性能を確保しています。
当社の強み
- 最適な材料の選定
シリコン・変成シリコン・ウレタンなど、施工箇所に応じたシーリング材を使用します。 - 高い施工精度
熟練の職人が丁寧な作業を行い、耐久性の高い施工を実現します。 - 美観への配慮
建物のデザインに調和する色合いのシーリング材を使用し、美観を維持します。 - 長期的な耐久性を確保
劣化しにくい施工方法を採用し、長期間にわたって防水性能を維持します。
シーリング工事の費用
シーリング工事の費用は、施工箇所の長さや使用する材料によって異なります。一般的な相場は1メートルあたり約1,000円～1,500円ですが、建物の規模や施工範囲によって変動します。
相栄建総では、建物の状況を正確に調査し、適正な価格で高品質な施工を提供します。
シーリング工事の期間
工事期間は、建物の規模や施工箇所の数によって異なります。部分的な補修であれば短期間で完了しますが、建物全体にわたる施工の場合は数週間を要することもあります。
住民の皆様にご不便をかけないよう、事前にスケジュールを共有し、迅速に施工を進めます。
シーリング工事の周期と回数
シーリング工事は、10～15年の周期で実施することが推奨されています。劣化が進行する前に適切なメンテナンスを行うことで、建物の耐久性を長く維持できます。
シーリング工事の流れ
- 施工箇所の調査
既存のシーリング材の劣化状況を確認し、補修方法を決定します。 - シーリング材の撤去・清掃
劣化したシーリング材を取り除き、接合部を清掃します。 - 新しいシーリング材の充填
適切なシーリング材を充填し、表面を均一に仕上げます。 - 仕上げと最終確認
施工後の状態をチェックし、防水性能を確認します。
まずはご相談ください
シーリング工事は、建物の防水性と気密性を確保し、長期的な耐久性を維持するために不可欠な工事です。適切な施工を行うことで、雨漏りや建物の劣化を防ぎ、快適な住環境を維持することができます。
相栄建総では、確かな技術と経験を活かし、高品質なシーリング工事を提供しています。調査・診断のご相談やお見積もりは無料で対応しておりますので、お気軽にお問い合わせください。
