荒川区のマンションと大規模修繕工事の現状｜老朽化対策と資産価値を守る方法

はじめに

東京都荒川区では、分譲マンションの高経年化が進行しています。昭和50年代からマンション建設が盛んになり、現在では多くのマンションが築年数を重ねています。全国的に見ても、マンションは重要な居住形態となっていますが、建物の老朽化や区分所有者の高齢化といった「二つの老い」が課題となっています。

こうした背景から、国はマンション管理適正化法を改正し、地方公共団体による管理適正化推進計画の策定や管理計画認定制度などを新たに設けました。これを受け、荒川区でもマンションの管理適正化を推進し、良好な居住環境を確保するため、「荒川区マンション管理適正化推進計画」を策定しました。

この計画は、マンション管理の適正化に向けた目標や施策を定め、管理組合による自主的な管理を支援することを目的としています。

この記事では、荒川区における分譲マンションの実態と課題を明らかにするとともに、現場で活動するマンション管理士が、今後どのように管理組合への支援や介入を行っていくべきかを考察します。マンション管理士として、地域における適正管理の担い手となるための実践的なヒントを提供することを目的としています。

市内分譲マンションの実態

荒川区のマンションストック状況

令和4年7月時点の登記情報データによると、荒川区内には713棟の区分所有建物が存在します。これは、分譲マンションが区の主要な居住形態の一つであることを示しています。

これらのマンションの築年数を見ると、旧耐震基準（昭和56年以前）で建設された可能性のある築40年以上の建物が120棟（約16.8%）存在します。特に昭和50年代から建設が盛んになったマンションが多く、今後、高経年化が一層進むことが予想されます。

建物の階数別では、「10階以上14階以下」が44.7%と最も多く、次いで「6階以上9階以下」が33.8%となっています。南千住地区などでは20階以上の高層マンションも見られます。

構造別では、RC造（鉄筋コンクリート造）が65.5%、SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）が31.1%と大半を占めています。

総戸数を見ると、「20戸～29戸」が19.4%、「30戸～39戸」が18.6%と比較的小・中規模のマンションが多い一方で、200戸以上の大規模マンションも存在します。

アンケートから見る管理組合の現状

令和4年度に荒川区が実施した分譲マンション実態調査（有効回答数247件）によると、管理組合の現状と課題が見えてきます。

管理組合の設置状況については、96.8%のマンションに管理組合が設置されています。また、管理規約については、95.5%のマンションで定められています。

総会の開催状況については、89.5%が「年に1回」開催しており、ほとんどの管理組合で定期的な総会が開催されています。しかし、総会への区分所有者の出席率は課題があり、「2割未満」が35.6%、「2～4割程度」が37.7%と、出席率が4割以下のマンションが7割を超えています。これは、管理組合活動への関心の低さを示唆しています。

管理者等の選任状況については、管理規約で定めているマンションのうち、「理事長（代表理事）」を選任しているのは71.7%です。

アンケートからわかる課題

アンケート結果からは、マンション管理における様々な課題が浮き彫りになっています。

管理組合の運営上の問題点としては、「特に問題があると考えていない」が36.0%である一方、「管理組合の役員のなり手がいない」（24.7%）、「管理への関心が低く非協力的な居住者が多い」（21.5%）といった回答が多く挙がっています。役員の高齢化や多忙さ、知識・経験不足も指摘されており、管理組合活動の担い手不足や活動停滞への懸念がうかがえます。

また、居住者間のトラブルとしては、「ごみ出し・分別収集」（51.0%）、「騒音、振動、臭い等」（46.2%）が多く報告されています。

これらの状況から、荒川区の分譲マンションにおいては、建物の高経年化対策に加え、管理組合の運営活性化やコミュニティ形成支援が重要な課題となっていると言えます。

長期修繕計画と資金計画の実態

マンションの資産価値を維持し、快適な居住環境を長期にわたって保つためには、計画的な修繕の実施と、それを支える適切な資金計画が不可欠です。

長期修繕計画の策定率

令和4年度の荒川区の調査によると、長期修繕計画を「作成している」と回答した管理組合は80.2%にのぼります。また、「作成中・作成予定あり」を含めると、85.9%の管理組合が長期修繕計画の必要性を認識し、準備を進めていることがわかります。

しかし、8.9%の管理組合は「作成していない」と回答しており、その主な理由としては「竣工当初から作成していない」（63.6%）が最も多く挙げられました。特に高経年かつ小規模なマンションの一部で、計画が作成されていない、あるいは見直しが行われていない状況が見られます。

長期修繕計画がなければ、いざ修繕が必要となった際に資金不足に陥り、建物の劣化を放置せざるを得なくなるリスクがあります。

修繕積立金の計画・運用の課題

マンションの維持管理において、長期修繕計画と並んで重要なのが修繕積立金です。アンケート調査結果からは、修繕積立金の計画・運用におけるいくつかの課題が見えてきます。

まず、積立金の額についてです。月額の戸あたり修繕積立金は、「10,000円～14,999円」が27.1%と最も多いものの、「5,000円未満」（12.1%）や「5,000円～9,999円」（22.7%）といった比較的低い金額帯のマンションも多く存在します。

次に、積立金の適正性についてです。「修繕積立金の額に問題はないか」という問いに対し、「不足している」と回答した管理組合が27.9%にのぼりました。積立金が不足している管理組合のうち、59.4%が「値上げを予定している」と回答していますが、残りの約4割は具体的な対策が未定の状態です。

さらに、滞納の問題も見過ごせません。管理費・修繕積立金を滞納している住戸が「ある」と回答した管理組合は30.8%にのぼります。滞納は管理組合の財政を圧迫し、計画的な修繕の実施を妨げる要因となり得ます。

加えて、将来的な資金計画についても懸念があります。「将来の一時的な修繕積立金の徴収」を予定している管理組合は5.3%、「借入金の計画がある、または借入金残高がある」管理組合は12.1%存在します。これらは、現行の積立金だけでは将来の修繕費用を賄えない可能性があることを示しています。

これらの状況を踏まえると、多くのマンションで修繕積立金の計画的な積立てや適切な金額設定に課題を抱えていることがわかります。マンション管理士としては、管理組合に対し、長期修繕計画に基づいた適正な修繕積立金額の設定や、滞納対策、将来の資金計画に関する助言・支援を行うことが求められます。

顕在化する管理不全リスクと要支援マンション

マンションの管理不全は、建物の老朽化だけでなく、管理組合の活動停滞や機能不全によって引き起こされます。荒川区の調査結果からも、管理不全に陥るリスクを抱えるマンションの存在がうかがえます。

活動停滞、管理不在組合の現状

管理組合活動の停滞を示す兆候の一つが、総会への低い出席率です。前述の通り、出席率が4割に満たないマンションが7割を超える状況は、区分所有者の管理への関心の低さや、合意形成の難しさを示唆しています。

また、役員のなり手不足も深刻な問題です。「役員のなり手がいない」ことが管理運営上の問題点として多く挙げられており（24.7%）、「役員を辞退する人がよくいる・まれにいる」と回答した管理組合は合わせて6割を超えます。役員の高齢化や負担増により、理事会運営が困難になっているケースも考えられます。

さらに深刻なのは、管理組合が存在しない、あるいは実質的に機能していないケースです。アンケート調査では、管理組合が「ない」と回答したマンションが2.0%存在しました。このようなマンションでは、日常的な管理や計画的な修繕が行われず、建物の劣化が急速に進む危険性があります。

管理費や修繕積立金が適切に徴収・管理されていない、長期修繕計画が策定されていないといった状況も、管理不全のリスクを高めます。特に、築年数が古く、規模の小さいマンションでは、資金不足や担い手不足から管理が行き届かず、支援が必要となるケースが多いと考えられます。

これらの活動が停滞している、あるいは管理者が不在となっている管理組合は、建物の老朽化、居住環境の悪化、資産価値の低下といった問題を引き起こすだけでなく、最悪の場合、周辺地域へ安全・衛生上の悪影響を及ぼす可能性も否定できません。

マンション管理士には、こうした管理不全のリスクを早期に発見し、管理組合の運営支援や再生に向けた専門的なサポートを提供することが、今後ますます重要になってきます。

こうした管理不全が進行し、建物の老朽化が顕在化してきたマンションにおいては、具体的な対策が急務となります。特に築年数が経過し、適切な維持管理がなされてこなかった場合、その影響は深刻です。そこで重要となるのが、建物の機能回復と資産価値の維持・向上を目的とした大規模修繕です。

老朽化マンションにおける大規模修繕の重要性と具体的な解決策

マンションの老朽化は避けられない課題であり、特に築40年以上の物件が増加している状況下では、適切な修繕を行わない場合、建物の安全性や資産価値の低下といったリスクが顕著になります。管理不全が背景にある場合、これらのリスクはさらに高まります。具体的には、以下のような問題が発生しやすくなります。

老朽化が引き起こす問題

       
• 外壁のひび割れ・タイルの剥落
  → 落下事故の危険性、外観の劣化
       
• 防水劣化による雨漏り
  → 室内のカビ発生、コンクリートの劣化促進
       
• 共用設備の老朽化
  → エレベーター、給排水設備、駐車場などの不具合
       
• 資産価値の低下
  → 適切な修繕が行われていないと、売却価格に悪影響
   

これらの問題を未然に防ぎ、建物を長持ちさせるために必要なのが「大規模修繕工事」です。

相栄建総の大規模修繕サービスとは？

相栄建総は、荒川区のマンションに特化した大規模修繕工事を提供しており、建物の安全性と資産価値を守るための最適なプランをご提案します。

相栄建総の強み

• 専門的な建物診断
  現在の劣化状況を詳細に分析し、最適な修繕プランを作成
• 高品質な施工
  経験豊富な職人による確かな技術と、長期間の耐久性を考慮した施工
• 居住者への配慮
  工事中の騒音や臭いを最小限に抑える工夫、ペットや高齢者への配慮を徹底
• 明確な報告・透明性のある進行管理
  進捗報告を定期的に行い、管理組合との円滑なコミュニケーションを重視

これにより、「大規模修繕が初めてで不安…」という方も、安心して工事を進めることができます。

大規模修繕の主な施工内容

マンションの老朽化対策として、以下の工事を実施します。

1. 外壁補修工事

• タイルの浮き・剥落防止：落下事故を未然に防止
• ひび割れ補修：コンクリートの劣化を防ぎ、耐久性を向上
• 高耐久塗装：建物の外観を美しく保ち、雨水の侵入を防止

2. 屋上・バルコニー防水工事

• 屋上防水の再施工：雨漏りやカビの発生を防止
• バルコニーの防水強化：水はけの悪さを改善し、居住環境を向上

3. 鉄部・共用部の修繕

• エントランスや階段の鉄部塗装：サビや劣化を防止
• 照明のLED化：電気代削減＆メンテナンス負担を軽減

4. エレベーター・給排水設備の更新

• エレベーターのリニューアル：動作の安定性を向上させ、安全性を強化
• 給排水管の補修・交換：老朽化した配管を更新し、水漏れリスクを軽減

費用と工事期間の目安

大規模修繕工事の費用は、マンションの規模や修繕範囲によって異なりますが、一般的な目安として以下のようになります。

補助金の活用や修繕積立金の適切な活用により、負担を軽減する方法もご提案可能です。

大規模修繕の流れ

相栄建総では、以下の流れでスムーズかつ負担の少ない修繕工事を行います。

1. 現地調査・劣化診断：専門スタッフが建物を詳細に調査
2. 修繕計画の策定：管理組合と協議しながら計画を立案
3. 住民説明会の実施：工事内容やスケジュールの説明
4. 施工開始：安全・確実に修繕を進める
5. 工事完了・アフターサポート：定期点検を提供

まずは無料の建物診断から

相栄建総では、無料の建物診断を実施しています。ぜひ一度ご相談ください！