荒川区で鉄部塗装工事を検討するなら安全性と耐久性を両立した最適な施工を
はじめに
東京都荒川区では、分譲マンションの高経年化が進行しています。昭和50年代からマンション建設が盛んになり、現在では多くのマンションが築年数を重ねています。全国的に見ても、マンションは重要な居住形態となっていますが、建物の老朽化や区分所有者の高齢化といった「二つの老い」が課題となっています。
こうした背景から、国はマンション管理適正化法を改正し、地方公共団体による管理適正化推進計画の策定や管理計画認定制度などを新たに設けました。これを受け、荒川区でもマンションの管理適正化を推進し、良好な居住環境を確保するため、「荒川区マンション管理適正化推進計画」を策定しました。
この計画は、マンション管理の適正化に向けた目標や施策を定め、管理組合による自主的な管理を支援することを目的としています。
この記事では、荒川区における分譲マンションの実態と課題を明らかにするとともに、現場で活動するマンション管理士が、今後どのように管理組合への支援や介入を行っていくべきかを考察します。マンション管理士として、地域における適正管理の担い手となるための実践的なヒントを提供することを目的としています。
市内分譲マンションの実態
荒川区のマンションストック状況
令和4年7月時点の登記情報データによると、荒川区内には713棟の区分所有建物が存在します。これは、分譲マンションが区の主要な居住形態の一つであることを示しています。
これらのマンションの築年数を見ると、旧耐震基準（昭和56年以前）で建設された可能性のある築40年以上の建物が120棟（約16.8%）存在します。特に昭和50年代から建設が盛んになったマンションが多く、今後、高経年化が一層進むことが予想されます。
建物の階数別では、「10階以上14階以下」が44.7%と最も多く、次いで「6階以上9階以下」が33.8%となっています。南千住地区などでは20階以上の高層マンションも見られます。
構造別では、RC造（鉄筋コンクリート造）が65.5%、SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）が31.1%と大半を占めています。
総戸数を見ると、「20戸～29戸」が19.4%、「30戸～39戸」が18.6%と比較的小・中規模のマンションが多い一方で、200戸以上の大規模マンションも存在します。
アンケートから見る管理組合の現状
令和4年度に荒川区が実施した分譲マンション実態調査（有効回答数247件）によると、管理組合の現状と課題が見えてきます。
管理組合の設置状況については、96.8%のマンションに管理組合が設置されています。また、管理規約については、95.5%のマンションで定められています。
総会の開催状況については、89.5%が「年に1回」開催しており、ほとんどの管理組合で定期的な総会が開催されています。しかし、総会への区分所有者の出席率は課題があり、「2割未満」が35.6%、「2～4割程度」が37.7%と、出席率が4割以下のマンションが7割を超えています。これは、管理組合活動への関心の低さを示唆しています。
管理者等の選任状況については、管理規約で定めているマンションのうち、「理事長（代表理事）」を選任しているのは71.7%です。
アンケートからわかる課題
アンケート結果からは、マンション管理における様々な課題が浮き彫りになっています。
管理組合の運営上の問題点としては、「特に問題があると考えていない」が36.0%である一方、「管理組合の役員のなり手がいない」（24.7%）、「管理への関心が低く非協力的な居住者が多い」（21.5%）といった回答が多く挙がっています。役員の高齢化や多忙さ、知識・経験不足も指摘されており、管理組合活動の担い手不足や活動停滞への懸念がうかがえます。
また、居住者間のトラブルとしては、「ごみ出し・分別収集」（51.0%）、「騒音、振動、臭い等」（46.2%）が多く報告されています。
これらの状況から、荒川区の分譲マンションにおいては、建物の高経年化対策に加え、管理組合の運営活性化やコミュニティ形成支援が重要な課題となっていると言えます。
長期修繕計画と資金計画の実態
マンションの資産価値を維持し、快適な居住環境を長期にわたって保つためには、計画的な修繕の実施と、それを支える適切な資金計画が不可欠です。
長期修繕計画の策定率
令和4年度の荒川区の調査によると、長期修繕計画を「作成している」と回答した管理組合は80.2%にのぼります。また、「作成中・作成予定あり」を含めると、85.9%の管理組合が長期修繕計画の必要性を認識し、準備を進めていることがわかります。
しかし、8.9%の管理組合は「作成していない」と回答しており、その主な理由としては「竣工当初から作成していない」（63.6%）が最も多く挙げられました。特に高経年かつ小規模なマンションの一部で、計画が作成されていない、あるいは見直しが行われていない状況が見られます。
長期修繕計画がなければ、いざ修繕が必要となった際に資金不足に陥り、建物の劣化を放置せざるを得なくなるリスクがあります。
修繕積立金の計画・運用の課題
マンションの維持管理において、長期修繕計画と並んで重要なのが修繕積立金です。アンケート調査結果からは、修繕積立金の計画・運用におけるいくつかの課題が見えてきます。
まず、積立金の額についてです。月額の戸あたり修繕積立金は、「10,000円～14,999円」が27.1%と最も多いものの、「5,000円未満」（12.1%）や「5,000円～9,999円」（22.7%）といった比較的低い金額帯のマンションも多く存在します。
次に、積立金の適正性についてです。「修繕積立金の額に問題はないか」という問いに対し、「不足している」と回答した管理組合が27.9%にのぼりました。積立金が不足している管理組合のうち、59.4%が「値上げを予定している」と回答していますが、残りの約4割は具体的な対策が未定の状態です。
さらに、滞納の問題も見過ごせません。管理費・修繕積立金を滞納している住戸が「ある」と回答した管理組合は30.8%にのぼります。滞納は管理組合の財政を圧迫し、計画的な修繕の実施を妨げる要因となり得ます。
加えて、将来的な資金計画についても懸念があります。「将来の一時的な修繕積立金の徴収」を予定している管理組合は5.3%、「借入金の計画がある、または借入金残高がある」管理組合は12.1%存在します。これらは、現行の積立金だけでは将来の修繕費用を賄えない可能性があることを示しています。
これらの状況を踏まえると、多くのマンションで修繕積立金の計画的な積立てや適切な金額設定に課題を抱えていることがわかります。マンション管理士としては、管理組合に対し、長期修繕計画に基づいた適正な修繕積立金額の設定や、滞納対策、将来の資金計画に関する助言・支援を行うことが求められます。
顕在化する管理不全リスクと要支援マンション
マンションの管理不全は、建物の老朽化だけでなく、管理組合の活動停滞や機能不全によって引き起こされます。荒川区の調査結果からも、管理不全に陥るリスクを抱えるマンションの存在がうかがえます。
活動停滞、管理不在組合の現状
管理組合活動の停滞を示す兆候の一つが、総会への低い出席率です。前述の通り、出席率が4割に満たないマンションが7割を超える状況は、区分所有者の管理への関心の低さや、合意形成の難しさを示唆しています。
また、役員のなり手不足も深刻な問題です。「役員のなり手がいない」ことが管理運営上の問題点として多く挙げられており（24.7%）、「役員を辞退する人がよくいる・まれにいる」と回答した管理組合は合わせて6割を超えます。役員の高齢化や負担増により、理事会運営が困難になっているケースも考えられます。
さらに深刻なのは、管理組合が存在しない、あるいは実質的に機能していないケースです。アンケート調査では、管理組合が「ない」と回答したマンションが2.0%存在しました。このようなマンションでは、日常的な管理や計画的な修繕が行われず、建物の劣化が急速に進む危険性があります。
管理費や修繕積立金が適切に徴収・管理されていない、長期修繕計画が策定されていないといった状況も、管理不全のリスクを高めます。特に、築年数が古く、規模の小さいマンションでは、資金不足や担い手不足から管理が行き届かず、支援が必要となるケースが多いと考えられます。
これらの活動が停滞している、あるいは管理者が不在となっている管理組合は、建物の老朽化、居住環境の悪化、資産価値の低下といった問題を引き起こすだけでなく、最悪の場合、周辺地域へ安全・衛生上の悪影響を及ぼす可能性も否定できません。
マンション管理士には、こうした管理不全のリスクを早期に発見し、管理組合の運営支援や再生に向けた専門的なサポートを提供することが、今後ますます重要になってきます。
管理組合の活動が停滞し、適切な維持管理や計画的な修繕が見送られるようになると、マンションの様々な構成要素に劣化の兆候が現れ始めます。美観を損なうだけでなく、居住者の安全にも関わるのが、共用部分や付属設備に多用されている「鉄部」の錆や腐食です。外階段、手すり、扉、配管といった鉄製の部分は、特に雨風に晒される環境下では経年劣化により錆が発生しやすく、これを放置すれば強度の低下を招き、思わぬ事故に繋がる危険性も潜んでいます。マンションの資産価値を守り、何よりも安全な住環境を維持するためには、これらの鉄部に対する定期的な点検と、適切な防錆措置を施す専門的な修繕が不可欠です。
マンションの安全と美観を支える「鉄部塗装工事」の重要性
前述のように、マンションの維持管理において鉄部のメンテナンスは、美観の維持はもちろんのこと、居住者や利用者の安全を確保する上で非常に重要なポイントとなります。この鉄部を錆や腐食から守り、その機能と美観を長期間維持するために不可欠なのが「鉄部塗装工事」です。マンションやビルには、外階段、手すり、バルコニーの隔て板の枠、玄関扉やPS（パイプスペース）・MB（メーターボックス）の扉、消火栓ボックス、エレベーターの三方枠や扉、各種配管やその支持金物、駐車場の鉄骨部分など、建物の内外に多くの鉄製部分が使用されています。これらの鉄部は、特に屋外や湿気の多い場所に設置されている場合、常に酸素や水分と接触しやすく、時間の経過とともに塗膜が劣化し、錆が発生・進行するのは避けられません。そのため、専門家による定期的な状態確認と、適切な時期の塗装による計画的なメンテナンスが強く求められます。
鉄部の劣化が進行すると発生するリスク
鉄部の塗装が劣化し、適切なメンテナンスが行われない場合、以下のようなリスクが発生します。
- 錆びの進行による腐食と強度低下：塗膜が劣化・剥離すると鉄部がむき出しになり、雨水や結露などの水分と酸素に触れることで急速に錆が発生します。錆は鉄の体積を膨張させ、さらに進行すると腐食によって鉄の断面が欠損し、部材本来の強度が著しく低下します。
- 美観の大幅な低下：錆汁が流れて外壁を汚したり、塗装がまだらに剥がれたりすることで、建物全体の美観が大きく損なわれます。これはマンションの印象を悪化させ、資産価値にも影響を与える可能性があります。
- 安全性の問題：特に外階段の踏み板や段裏、手すり、避難ハッチなどの鉄部が腐食して強度が低下すると、利用時の脱落や破損といった重大な事故に繋がる危険性があります。
- 補修コストの増大：錆が軽微な段階であればケレン（錆落とし）と再塗装で対応できますが、腐食が進行し孔が開いたり、部材が欠損したりすると、溶接による補修や部材交換が必要となり、修繕費用が大幅に増加してしまいます。
特に、外階段や手すり、避難器具など、居住者の安全に直接関わる鉄部の錆や腐食は、放置することなく、専門家による診断に基づいた定期的な鉄部塗装工事によって、その機能と安全性を維持することが不可欠です。
鉄部塗装工事とは？他の工事との違い
鉄部塗装工事は、鉄製の構造物を錆びから守るために行う塗装工事です。鉄部は屋外に露出していることが多く、雨や湿気の影響を受けやすいため、適切な塗料と下地処理が重要となります。
他の塗装工事との違いは、「防錆処理」が必要な点です。外壁塗装や天井塗装とは異なり、鉄部は錆びやすいため、下地処理（ケレン作業）を行い、防錆塗料を適用することで、長期間の耐久性を確保します。
鉄部塗装工事の周期
鉄部の塗装は、劣化の進行が早いため3～5年ごとの周期での塗り替えが推奨されています。特に以下のような劣化症状が見られる場合は、早めの塗装工事が必要です。
- 艶がなくなり、色褪せが目立つ
- 塗膜が剥がれ、下地が見えている
- 手すりや階段に錆びが発生している
定期的な塗装工事を行うことで、鉄部の耐久性を維持し、修繕コストの増加を防ぐことができます。
相栄建総の鉄部塗装工事サービス
相栄建総では、長年の経験を活かし、耐久性の高い鉄部塗装工事を提供しています。
当社の強み
- 防錆効果の高い塗料を使用
ウレタン塗料・フッ素塗料・エポキシ樹脂塗料など、用途に応じた最適な塗料を選定します。 - 徹底した下地処理
ケレン作業を実施し、塗膜がしっかり密着する状態を作成します。 - 高品質な仕上がり
熟練の職人が丁寧に作業を行い、美観と耐久性を両立させます。 - 住民の生活に配慮した工事
騒音や塗料の臭いを最小限に抑え、住民の皆様に配慮した施工を実施します。
鉄部塗装工事の費用
鉄部塗装工事の費用は、施工箇所の面積や塗料の種類によって異なります。一般的な目安として、1平方メートルあたり約1,500円～2,500円となります。正確な見積もりは、事前の現地調査をもとに適正価格でご案内いたします。
鉄部塗装工事の期間
工事期間は、建物の規模や施工箇所の状態によりますが、通常1週間～3週間程度が目安です。住民の皆様の生活に影響を与えないよう、事前にスケジュールを共有し、計画的に施工を進めます。
鉄部塗装工事の流れ
- ケレン作業（下地処理）：既存の塗膜や錆びを除去し、表面を整えます。
- 防錆塗装（下塗り）：防錆効果のある塗料を塗布し、金属部分を保護します。
- 中塗り・上塗り：耐久性を確保するために、2回塗りを行い仕上げます。
- 最終確認・清掃：仕上がりをチェックし、施工後の清掃を実施します。
この工程を丁寧に行うことで、塗膜の耐久性を高め、美しい仕上がりを実現します。
アフターサポート
相栄建総では、鉄部塗装工事完了後も2年間の保証を提供しています。この期間内に塗膜の剥がれや異常が発生した場合は、迅速に対応いたします。
また、定期点検を実施し施工後の状態を確認します。必要に応じて追加のメンテナンス提案を行い、長期間にわたって安心して建物をご利用いただけるようサポートいたします。
まずはご相談ください
鉄部塗装工事は、建物の耐久性を維持し、美観を保つために欠かせない工事です。特に3～5年ごとの定期的なメンテナンスを行うことで、長期間にわたり建物の安全性を確保することができます。
相栄建総では、確かな技術と経験を活かし、高品質な鉄部塗装工事を提供しています。定期的なメンテナンスをご検討の際は、ぜひ相栄建総にご相談ください。
