川崎市の足場工事～安全確保と工期短縮を両立する最適な施工計画とは～

1. はじめに

川崎市は1960年代以降、急速にマンションが供給され、1990年代にはピークを迎えました。市内のマンションは約3,000件、戸数は17万戸におよび、全住戸の約4分の1を占めています。持ち家に占めるマンションの割合は49.8%で、全国の政令指定都市で最も高く、市民の主要な居住形態となっています。

一方で、築40年以上の高経年マンションが増加傾向にあり、2018年の約250件から2028年に約900件、2038年に約1,900件に達すると予測されています。このようなマンションでは、適切な修繕が行われないまま管理不全に陥ると、建物の劣化や設備の老朽化を招き、居住環境や地域の資産価値を損ねるリスクが高まります。区分所有者の高齢化や役員不足も相俟って、管理組合の機能低下が懸念されます。

2. 市内分譲マンションの実態

2.1 マンションの規模と構造

• 戸数規模：21～50戸（46.4%）、51～100戸（24.0%）、20戸以下（20.8%）、101戸以上（約8.8%）
• 階数：6～10階建て（42.1%）、4～5階建て（39.0%）、11～19階建て（10%）、20階以上は増加傾向
• 築年数：築20年未満（48.6%）、築30年以上（29.0%）、築40年以上（11.2%）

中小規模マンションが多くを占めるため、大規模修繕や管理組合活動に必要な専門知識や資金確保が難しい場合があります。また、築年数が古い物件ほど高経年化の比率が増し、今後さらに増加が見込まれます。

2.2 管理組合の現状

2018年度の「分譲マンション実態調査」では、管理組合の96.3%が年1回の総会を開催し、97.3%が管理規約を整備していますが、自主管理のマンションでは相談先が限られ、46.5%が専門家に相談できないと回答しました。また、居住ルール違反や組合員の無関心、役員不足など運営上の課題も顕在化しています。

3. 長期修繕計画と資金計画の課題

管理組合の86.9%が長期修繕計画を作成し、そのうち85.0%が修繕積立金を計画的に設定しています。しかし、築21年以上のマンションでは積立金が不足しがちで、計画はあっても合意形成が難しく大規模修繕が先送りされるケースが見られます。

4. 管理不全リスクと要支援マンション

総会未開催や管理者不在の「管理不全」状態にあるマンションが増加しています。市はこうした高リスク物件を「要支援マンション」と位置づけ、早期に専門家を介入させ、アウトリーチ型支援を強化しています。

5. 管理士の介入ポイント

• 無料相談窓口「ハウジングサロン」
• 専門家派遣制度
• 管理組合登録・支援制度（登録数608件）
• 要支援マンションへの積極的なアウトリーチ支援

管理士はこれら制度を活用し、総会開催や修繕積立金確保など基本的課題の合意形成を支援します。

6. 足場工事の重要性

6.1 足場工事が必要な理由

定期的な点検と計画的な修繕を実施する上で、作業員が安全かつ効率的に高所作業を行うためには足場が不可欠です。また、落下防止ネットやバリケードにより住民・通行人の安全を確保します。

6.2 足場工事の概要

足場工事（仮設工事）は、外壁補修や防水工事などの前に設置し、工事完了後に解体する仮設構造物の設置・解体工事です。建物の高さや工事内容に応じて最適な足場を設計・施工します。

6.3 相栄建総のサービス

• 施工性の高い足場設計
• 安全管理の徹底（落下防止ネット、侵入防止対策）
• 効率的な設置・解体で工期短縮
• コスト最適化

6.4 費用と期間

費用は1㎡あたり600円～1,000円が目安。足場設置は数日～1週間程度です。事前に見積もりを提示し、追加費用の心配なく施工を行います。

6.5 よくあるトラブルと対策

駐車スペース確保や木の伐採が必要な場合、別途仮設駐車場を手配し、共通仮設費に計上します。また、侵入防止対策として扉やバリケードを設置し、安全とプライバシーを守ります。

7. お問い合わせ

足場工事やマンション管理に関するご相談・お見積もりは無料です。まずはお気軽にお問い合わせください。