川崎市の外壁診断～老朽化マンションの現状と修繕の必要性を解説～

1. はじめに

川崎市では1960年代以降、マンションの供給が急速に拡大しました。特に1990年代には供給数がピークを迎え、現在では多くの物件が築後数十年を経過し、高経年化による安全性や維持管理面での課題が顕在化しつつあります。2018年に川崎市が実施した「分譲マンション実態調査」によると、市内には約3,000件、戸数では約17万戸のマンションが存在し、全住戸数の約4分の1を占めています。また、持ち家全体に占めるマンションの割合は49.8%と、全国の政令指定都市の中でも最高水準であり、市民にとってマンションは重要な居住形態です。

一方で、築40年以上のマンションは2018年時点で約250件にとどまっていましたが、2028年には約900件、2038年には約1,900件に達すると推計されており、高経年マンションの急増が見込まれています。これらの物件で十分な修繕が行われないまま管理が滞ると、建物の劣化による安全性の低下や住環境の悪化だけでなく、地域全体の資産価値にも悪影響が及ぶリスクが高まります。加えて、区分所有者の高齢化や役員のなり手不足などの課題も重なり、管理組合の機能低下が懸念されています。

こうした背景を受け、川崎市は2023年に「マンション管理適正化推進計画」を策定し、管理不全化を未然に防止するための施策や専門家支援体制の強化に取り組んでいます。本稿では、この推進計画を踏まえ、高経年マンションが増加する状況下でマンション管理士が果たすべき役割を整理し、「課題解決型」の支援方法について具体的な視点を示します。

2. 市内分譲マンションの実態

川崎市のマンション管理状況

まずは2018年時点の基礎データを見てみましょう。市内マンション件数は約3,000件、戸数は約17万戸で、全住戸数の約25%を占めています。所有形態別では持ち家全体の49.8%がマンションで、政令指定都市中トップクラスの普及率です。

階数別では6～10階建てが42.1%と最も多く、4～5階建てが39.0%、11～19階建てが10.0%、20階以上は比較的少ないものの近年は増加傾向にあります。戸数規模では21～50戸が46.4%、51～100戸が24.0%、20戸以下が20.8%、101戸以上が約8～9%です。中小規模マンションが大半を占めるため、大規模修繕時の専門知識や資金確保が課題となりやすい状況です。

築年数別では築20年未満が48.6%、築20年以上30年未満が22.2%、築30年以上が29.0%、築40年以上は11.2%です。築30年以上の物件は既に3割近くを占め、今後、築40年以上の高経年物件が急増すると予想されます。

戸数・棟数・築年数・構造の内訳

• 戸数規模
  • 21～50戸：46.4%
  • 51～100戸：24.0%
  • 20戸以下：20.8%
  • 101戸以上：約8～9%
• 建物階数
  • 6～10階建て：42.1%
  • 4～5階建て：39.0%
  • 11～19階建て：10.0%
  • 20階以上：増加中
• 築年数
  • 築20年未満：48.6%
  • 築30年以上：29.0%
  • 築40年以上：11.2%

アンケートから見る管理組合の現状

2018年度の「分譲マンション実態調査」では、市内約3,000件の管理組合にアンケートを実施し、回答率は約17.8%でした。以下は主な特徴です。

• 定期総会の開催：96.3%が年1回開催
• 管理規約の整備：97.3%が策定、うち83.9%に改正履歴あり
• 管理委託状況：89.6%が管理会社に委託、築40年以上または20戸以下では自主管理が約30%
• 相談先：委託組合は管理会社（76.3%）、自主管理組合は「相談できる専門家がいない」（46.5%）が最多
• 組合運営の課題：居住ルール違反（37.1%）、組合員の無関心（35.1%）、役員のなり手不足（28.8%）

3. 長期修繕計画と資金計画の実態

長期修繕計画の策定状況

管理組合の86.9%が長期修繕計画を作成していますが、築40年以上や戸数20戸以下の小規模物件では未策定率が3割超となり、専門知識不足や役員の負担感が要因と考えられます。

修繕積立金の課題

長期修繕計画に基づく積立金設定は85.0%が回答する一方で、築21年以上の物件では積立金と実コストのギャップが顕著で、合意形成が得られずに工事が延期されるケースが散見されます。特に小規模・高経年物件では財政的負担が大きく、修繕費用の確保が難しい状況です。

4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション

活動停滞・管理不在の現状

総会未開催・管理者不在の管理不全状態が増加しています。築40年以上や小規模物件で特に顕著で、外壁剥落や設備故障、ゴミ放置など生活環境への影響も深刻化しています。

要支援マンションへの対応

川崎市では、管理不全リスクの高い「要支援マンション」を特定し、マンション管理士や建築士によるアウトリーチ支援を強化。現地訪問による現状把握と改善策の提示を行い、組合の意思決定をサポートします。

5. 川崎市が用意する支援策と管理士の介入ポイント

無料相談窓口「ハウジングサロン」

• 管理規約改正や長期修繕計画見直し、耐震化などの相談に専門相談員が対応
• 自主管理組合の「相談先不明」問題を解消

専門家派遣制度

• 登録組合の要望に応じてマンション管理士や建築士が現地訪問し、見積比較や規約見直しをサポート

管理組合登録・支援制度

• 登録すると「マンション便り」の定期発行や交流会参加が可能（2021年度末登録数：608件）
• 市内全体への普及拡大を推進中

相栄建総のサービスで資産価値を守る

相栄建総は外壁診断・防水層診断を通じて建物の現状を的確に把握し、適切な修繕計画を立案します。

サービスの特長

• 詳細な劣化診断と数値化報告
• 住民向け報告書での分かりやすい説明
• 予算とスケジュールを考慮した最適プラン提案
• 熟練職人による高品質施工

主な診断・修繕内容と目安

6. よくある質問

診断だけでも依頼できますか？

はい。外壁診断や防水層診断は無料で承りますので、必要性の判断だけでもお気軽にご相談ください。

工事中の住民への影響は？

足場設置や騒音が発生しますが、事前の周知や住民説明会で影響を最小限に抑えます。

修繕費用が高額にならないか心配です。

修繕積立金や補助金の活用方法をご案内し、予算に合わせたプランを提案します。

7. まずは無料診断をご利用ください

川崎市のマンションは築年数の経過とともに老朽化が進んでいます。安全で快適な住環境を維持するためには、早めの診断と適切な修繕計画が不可欠です。相栄建総の無料外壁診断・防水層診断をぜひご活用ください。

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