富士見市のマンションと大規模修繕工事の現状｜老朽化対策と資産価値を守る方法

はじめに

埼玉県富士見市では、近年、マンションの高経年化が進んでいます。市内には160棟のマンションが存在し、そのうち築40年以上の高経年マンションは56棟・1,542戸にのぼります。これは全体の約3分の1を占める規模であり、老朽化に伴う修繕や建て替えといった大きな課題が目前に迫っている状況です。

こうした背景のもと、富士見市は2024年4月に「富士見市マンション管理適正化推進計画」を策定しました。この計画は、国の改正法（令和2年施行）に基づき、市が主体となってマンションの管理適正化に取り組むためのものです。

マンションは個人の集合財産でありながら、居住者全体の意思統一と長期的視点による管理が不可欠です。しかし、管理組合の役員不足や高齢化、無関心によって、実質的な管理不全に陥る例も少なくありません。

本記事では、富士見市が明らかにした現状と課題を整理しつつ、この局面においてマンション管理士が果たすべき役割を明確にしていきます。単なるアドバイス役にとどまらず、現場に根差した課題解決型の専門職として、管理士がどう支援すべきかを具体的に考察していきます。

市内分譲マンションの実態

富士見市のマンションストック状況

富士見市における分譲マンションは、令和5年1月時点で160棟が確認されており、マンション化率は12.6％。埼玉県全体の平均である13.5%と比べやや低く、県内市町村では19位という位置づけです。

マンションの築年数別では、以下のような傾向が見られます：

• 築40年以上：56棟（1,542戸）
• 10年後には約86棟、20年後には136棟が築40年以上に達する見込み

これは、20年後には高経年マンションが2.4倍に増加することを意味しており、放置すれば地域の居住環境や資産価値に深刻な影響を及ぼす可能性があります。

アンケートから見る管理組合の現状

富士見市は実態把握のため、令和5年5月に市内の119の管理組合等を対象にアンケート調査を実施しました。回答数は57件（回答率47.1%）であり、管理実態の一端が明らかになりました。

調査結果を基に、管理組合の基本的な運営状況を以下にまとめます：

• 管理組合の設置状況：96.5%が「あり」
• 総会の開催頻度：年1回以上開催している組合が98.1%
• 議事録の保管状況：98.2%が「保管あり」
• 管理規約の整備状況：98.2%が「作成あり」
• 管理人の有無：23.6%が「不在」
• 修繕積立金の徴収状況：96.5%が「徴収あり」

表面的には高い管理率が示されていますが、注意すべきは回答率が5割未満である点です。つまり残る約62件の管理組合は不明なままであり、実質的に「見えないリスク」として存在していると言えるでしょう。

さらに、アンケートにおける自由回答では、「役員のなり手不足」や「高齢化」「空き家・賃貸化の進行」など、持続可能な管理体制を揺るがす兆候が多く見られました。

このような状況下で、マンション管理士の専門的な関与が不可欠となってきます。次章では、こうした背景を踏まえて、修繕計画や積立金に関する実態をさらに掘り下げていきます。

長期修繕計画と資金計画の実態

マンションの持続可能な維持管理において、長期修繕計画の策定と修繕積立金の適正な運用は、いわば建物の“生命線”です。富士見市が実施したアンケートでは、こうした計画の有無と内容に関して、管理組合ごとの取り組みにばらつきがあることが明らかになりました。

まず、長期修繕計画の策定状況を見てみると、以下のような結果となっています：

• 策定済み：83.3%
• 作成予定または作成中：9.3%
• 未作成：5.6%

回答した組合のうち8割以上が計画を策定しているという結果は、一見すると良好なように見えます。しかし、これは回答した57組合の範囲での話です。全119組合のうち約5割は未回答であり、富士見市全体の策定率で見れば、わずか39.7％にとどまります。

つまり、「見える範囲では問題ないが、全体としては大きな改善余地がある」というのが実態です。さらに、長期修繕計画の中身については、大規模修繕の計画がなかったり、将来的な一時金徴収を予定していたりするケースも見受けられ、質の面でも課題を抱えています。

また、資金計画の柱となる修繕積立金については、以下のような状況が明らかになっています：

• 徴収あり：96.5%
• 徴収していない：3.5%

一見して高水準の徴収率ですが、徴収額が将来必要となる工事費に見合っていないケースもあります。修繕積立金が枯渇すれば、結果的に一時金の徴収や借入が必要となり、区分所有者間のトラブルや合意形成の困難を招くことになります。

さらに、市が設定した目標では、令和14年度までに長期修繕計画の策定率を70％に引き上げるとされていますが、現状ではその達成には多くの努力が求められます。

顕在化する管理不全リスクと要支援マンション

適切な管理が行われているマンションの背後には、可視化されていない管理不全リスクが存在しています。今回のアンケートで明らかになった57件の回答は、あくまで「積極的に回答できる、比較的管理状態の良好な組合」のものであり、残る62件の未回答マンションには潜在的な問題が存在する可能性が高いと市は分析しています。

市の資料では、このようなマンションを「重点的なフォローが必要な対象」として位置づけています。特に以下のような状況が確認されれば、管理不全の兆候と考えられます：

• 管理組合が機能していない（役員不在・総会未開催）
• 長期修繕計画が未策定
• 修繕積立金が徴収されていない、もしくは区分経理されていない
• 外壁や設備の劣化が進行しているのに対策が取られていない

こうしたマンションは、居住者の高齢化や所有者の不在化（賃貸・空室の増加）によって、管理の意思決定そのものが行われないという事態に陥るリスクを抱えています。

アンケートでも、管理上の課題として以下のような声が多く挙げられました：

• 高齢化：38.6%
• 組合役員のなり手不足：35.1%
• 非居住化（賃貸・空き家化）：17.5%

このような状況は、単なる技術的な問題ではなく、組織的・社会的課題でもあります。管理不全が続けば、建物は急速に老朽化し、最悪の場合は安全性にも重大な影響を与える恐れがあります。

このようなリスクの芽を早期に発見し、改善への道筋をつけるためには、外部専門家の積極的な関与が不可欠です。次章では、富士見市が準備する支援策と、マンション管理士がどのように現場に関与していくべきかを詳述します。

富士見市が用意する支援策と管理士の介入ポイント

富士見市は、マンションの適正な管理を実現するために、「マンション管理適正化推進計画」に基づいた具体的な支援策を用意しています。特に、管理組合の運営が難航している物件や、修繕計画の策定が進んでいないマンションを念頭に置いたフォロー体制が強化されています。

まず、市が定めた施策の柱は以下の通りです：

• 管理状態の実態把握
• 区分所有者・入居者の意識向上
• 管理組合活動の促進
• 認定基準を満たすマンションへの支援

これらの施策は、管理士の専門知識と実務能力によって現場に落とし込まれることで、初めて効果を発揮します。たとえば、定期的なアンケート調査においては、未回答マンションへの訪問支援が必要です。市職員の同行支援が限られる中、第三者としての立場を持つ管理士が中立かつ専門的なアプローチを行うことで、管理組合との接点を築くことができます。

また、マンション管理に関する情報発信や啓発活動として、市は「埼玉県分譲マンションアドバイザー制度」や「長期修繕ナビ（マンションライフサイクルシミュレーション）」といった外部ツールの活用を促しています。これらを活用した勉強会・相談会の運営支援も、管理士の役割として期待されています。

さらに、管理状態が良好なマンションに対しては、「管理計画認定制度」の取得支援も行われています。この制度は、法に基づく一定の管理基準を満たしたマンションに与えられるものであり、資産価値や信用力の維持に寄与します。管理士は、認定取得の要件整理や申請書類の作成支援など、実務的なサポートを行うことで、管理組合の負担を軽減しながら制度活用を後押しすることができます。

このように、市の施策は制度設計の枠組みにとどまらず、実務支援と現場対応の担い手としての管理士の存在を前提としています。

マンション管理士が果たすべき現場での役割

マンション管理士には、これまで以上に現場介入型の役割が求められています。単に法令や規約を説明するだけでなく、組合内部のコミュニケーションや合意形成を円滑にする「媒介者」としてのスキルが重要になってきているのです。

富士見市のように高経年マンションが急増する地域では、次のような場面で管理士の実働が不可欠です：

• 管理組合の役員が高齢化しており、意思決定の停滞や後継者不足が生じている場合
• 修繕積立金の運用や見直しに関して、専門的な計算や将来試算が必要な場合
• 組合が機能不全状態にあり、外部専門家の指導なしでは再建が困難な場合

これらの課題に対して、管理士が提供すべきは「知識」ではなく実行支援です。例えば、長期修繕計画の策定支援においては、建築士や設備業者との調整を含めたプロジェクトマネジメント能力が問われます。また、外部専門家として中立的立場から財務状況をレビューし、積立金不足を解消するための段階的改定案を提示することも求められます。

さらに、マンション内の居住者間の認識ギャップや、所有者が賃貸化して遠方に住んでいるケースでは、合意形成に時間と労力がかかるのが実情です。このような場面で、管理士は当事者の利害を整理し、現実的な着地点を提示する「交渉ファシリテーター」としても機能しなければなりません。

今後は、マンション管理士に対して「相談対応型」から「課題解決型」への進化が求められます。つまり、現場の混乱や無関心に飲み込まれることなく、主体的に課題を特定し、ゴールへ導くための設計と実行を担う存在になることが理想とされるのです。

富士見市のような中堅都市での取り組みは、今後他自治体にも波及していく可能性があります。地域のマンションストックを守る最後の砦として、管理士が果たすべき役割は今後ますます重要性を増すことでしょう。

こうした管理体制の支援とあわせて、建物そのものの物理的な劣化にどう向き合うかも、長寿命化に向けた重要な課題です。特に築年数の経過したマンションでは、大規模修繕を適切に行うことが、資産価値と居住環境を守る鍵となります。

老朽化したマンションの最適な解決策 〜大規模修繕の重要性〜

築40年以上のマンションが増加している川越市では、適切な修繕を行わないと、建物の安全性や資産価値の低下につながるリスクが高まります。特に以下の点が課題となります。

老朽化が引き起こす問題

• 外壁のひび割れ・タイルの剥落
  → 落下事故の危険性、外観の劣化
• 防水劣化による雨漏り
  → 室内のカビ発生、コンクリートの劣化促進
• 共用設備の老朽化
  → エレベーター、給排水設備、駐車場などの不具合
• 資産価値の低下
  → 適切な修繕が行われていないと、売却価格に悪影響

これらの問題を未然に防ぎ、建物を長持ちさせるために必要なのが「大規模修繕工事」です。

相栄建総の大規模修繕サービスとは？

相栄建総は、川越市のマンションに特化した大規模修繕工事を提供しており、建物の安全性と資産価値を守るための最適なプランをご提案します。

相栄建総の強み

• 専門的な建物診断
  現在の劣化状況を詳細に分析し、最適な修繕プランを作成
• 高品質な施工
  経験豊富な職人による確かな技術と、長期間の耐久性を考慮した施工
• 居住者への配慮
  工事中の騒音や臭いを最小限に抑える工夫、ペットや高齢者への配慮を徹底
• 明確な報告・透明性のある進行管理
  進捗報告を定期的に行い、管理組合との円滑なコミュニケーションを重視

これにより、「大規模修繕が初めてで不安…」という方も、安心して工事を進めることができます。

大規模修繕の主な施工内容

マンションの老朽化対策として、以下の工事を実施します。

1. 外壁補修工事

• タイルの浮き・剥落防止：落下事故を未然に防止
• ひび割れ補修：コンクリートの劣化を防ぎ、耐久性を向上
• 高耐久塗装：建物の外観を美しく保ち、雨水の侵入を防止

2. 屋上・バルコニー防水工事

• 屋上防水の再施工：雨漏りやカビの発生を防止
• バルコニーの防水強化：水はけの悪さを改善し、居住環境を向上

3. 鉄部・共用部の修繕

• エントランスや階段の鉄部塗装：サビや劣化を防止
• 照明のLED化：電気代削減＆メンテナンス負担を軽減

4. エレベーター・給排水設備の更新

• エレベーターのリニューアル：動作の安定性を向上させ、安全性を強化
• 給排水管の補修・交換：老朽化した配管を更新し、水漏れリスクを軽減

費用と工事期間の目安

大規模修繕工事の費用は、マンションの規模や修繕範囲によって異なりますが、一般的な目安として以下のようになります。

補助金の活用や修繕積立金の適切な活用により、負担を軽減する方法もご提案可能です。

大規模修繕の流れ

相栄建総では、以下の流れでスムーズかつ負担の少ない修繕工事を行います。

1. 現地調査・劣化診断：専門スタッフが建物を詳細に調査
2. 修繕計画の策定：管理組合と協議しながら計画を立案
3. 住民説明会の実施：工事内容やスケジュールの説明
4. 施工開始：安全・確実に修繕を進める
5. 工事完了・アフターサポート：定期点検を提供

まずは無料の建物診断から

相栄建総では、無料の建物診断を実施しています。ぜひ一度ご相談ください！