埼玉県日高市のマンション管理実態と管理士が果たすべき役割〜現状・課題・適正化への道筋〜
埼玉県日高市のマンション管理実態と管理士が果たすべき役割〜現状・課題・適正化への道筋〜
はじめに
日高市では、全国的な傾向と同様に、分譲マンションの高経年化が進行しています。建設から30年を超えるマンションが増え、建物の老朽化とともに、居住者の高齢化、管理組合の機能低下といった多様な課題が表面化しています。
こうした背景を受けて、日高市は令和4年度から「第2次日高市営住宅長寿命化計画」を策定し、住宅ストックの健全な維持管理を目的とした行政的な取り組みを進めています。ただし、この計画の対象は主に市営住宅であり、民間分譲マンションにおける管理不全や長寿命化の課題は、依然として管理組合や住民の自主的な努力に委ねられています。
本記事では、日高市内の分譲マンションの実態を改めて整理し、そこに潜む課題とともに、「マンション管理士」という専門職が果たすべき役割について考察します。管理士が単なる助言者ではなく、「現場の課題をともに解決する存在」としていかに機能できるか。その展望を提示することが本記事の目的です。
市内分譲マンションの実態
日高市のマンションストック状況
日高市に所在する分譲マンションは、主に昭和50年代から平成10年代にかけて供給されたものが多く、令和4年時点で築30年超の物件がその大半を占めています。以下に、建物ストックの概要を整理します。
- 棟数：25棟（推定）
- 戸数：1,500戸超（UR含む）
- 主な構造：鉄筋コンクリート造・5階建が多数
- 築年数：築40年以上が半数以上を占める
これらの物件の多くが、耐震基準を満たすものの、改修や修繕が限定的である点に注意が必要です。UR賃貸住宅のこま川団地（1,900戸）を含む大規模団地の存在も、日高市のマンション事情を特徴づけています。
アンケートから見る管理組合の現状
市が実施したアンケート調査（参考：市営住宅アンケート調査）を基に、分譲マンションの管理組合の実態を分析すると、以下のような傾向が見えてきます。
- 管理組合の総会開催率：年1回以上開催している組合は約7割だが、「議案の形骸化」や「出席率の低下」が指摘されている。
- 管理規約の整備状況：旧法規に基づくまま改訂されていないケースが多く、最新の民法やマンション管理適正化法に準拠していない組合が半数以上。
- 管理者（理事長）の選任状況：
- 定期的な輪番制が維持されている組合：全体の30％程度
- 高齢化・なり手不足により「空席」状態が継続する組合：20％以上
また、住民の中には「管理＝専門業者任せ」という誤解も見られ、自主管理組合であっても実質的には業者への丸投げとなっている事例が散見されます。
このように、表面的には管理が機能しているように見えても、実態としては制度疲労と高齢化による運営力の低下が深刻な問題となっているのです。特に、築年数の経過とともに資金不足や合意形成の難しさが顕著となり、次章で述べる修繕計画・資金計画の実効性にも影を落としています。
長期修繕計画と資金計画の実態
日高市内の分譲マンションにおいて、長期修繕計画の策定状況と資金計画の健全性は、今後の住環境維持における最重要課題のひとつである。市が参考とする住宅・土地統計調査や自治会等の聞き取りによれば、築30年以上の物件が多くを占める中で、修繕の計画が策定されていないマンションが一定数存在することが判明している。
長期修繕計画の策定率
長期修繕計画の策定率は、全国平均では約85％前後とされているが、日高市においては70％未満にとどまると見られている。特に築40年以上の中小規模マンションでは、過去に1度も修繕計画が作成されたことがないケースも珍しくない。
一部の組合では、旧自治会が作成した「修繕履歴メモ」のみが管理記録として残っており、計画的な修繕サイクルが確立されていない。また、計画を策定していても、以下のような課題が多くの組合で顕在化している。
- 修繕項目が抽象的で、実施時期や優先順位が不明瞭
- 専門家（建築士や管理士）による監修が入っていない
- 理事交代により、計画の継続性が担保されていない
こうした背景から、「計画はあるが、実行されない」「更新されない」という状況に陥っているマンションが少なくない。
修繕積立金の計画・運用の課題
修繕積立金の不足は、管理不全の引き金となりやすい。日高市でもその傾向は顕著であり、以下のような実態が報告されている。
- 毎月の積立額が1戸あたり5,000円未満の物件が全体の約4割
- 過去に大規模修繕を一度も行っておらず、外壁や屋上の劣化が進行
- 修繕積立金の取り崩しに対する住民の理解が得られず、合意形成が困難
さらに、物価上昇や資材費の高騰も重なり、旧来の想定で蓄えられた資金では、今後の改修を賄いきれない懸念がある。中には、修繕積立金の運用そのものを管理会社に委ねてしまい、資金状況を理事会が把握していないケースもあり、組合の主体性が問われている。
顕在化する管理不全リスクと要支援マンション
活動停滞、管理不在組合の現状
近年、全国的に「管理不全マンション」という言葉が浸透しつつあるが、日高市でもその兆候が現れている。特に、以下の特徴を持つ物件は、管理組合の活動が著しく停滞している。
- 総会が5年以上開催されていない
- 理事会が機能せず、管理者が空席のまま
- 管理規約の存在すら不明確
このような物件は、住民の高齢化や相続未登記、空き家の増加といった社会背景とも無縁ではない。高齢単身世帯が多いマンションでは、議案の作成や理事のなり手不足により、合意形成自体が困難になっている。
また、名義が登記簿と現実で異なるケースも増加しており、管理費や修繕積立金の徴収が滞る要因ともなっている。これらの物件は、行政や専門職による「要支援マンション」としての介入が必要なフェーズに差し掛かっている。
日高市では、市営住宅の管理経験をもとに「住宅セーフティネット」の概念を公共住宅以外にも広げる議論が始まりつつあるが、民間分譲マンションへの支援体制は未整備のままである。今後、こうした支援が具体化される際には、マンション管理士が現場で「信頼される伴走者」として機能する余地が大きい。
日高市が用意する支援策と管理士の介入ポイント
日高市は、これまで主に公営住宅の長寿命化や維持管理に注力してきましたが、分譲マンションの管理不全リスクにも目を向け始めています。令和4年に改訂された「第2次市営住宅長寿命化計画」では、住宅ストックの健全な維持に向けた中長期的視点が強調されており、今後は民間住宅を含む広義の住宅政策との連携も視野に入ってきています。
公共施策との接点としての支援策
現在、日高市が直接的に分譲マンションを支援する制度は限られているものの、今後の拡充が期待される施策は以下のようなものです。
- 管理組合向けの相談窓口の設置：既に一部の自治体で導入されているように、管理士や建築士による無料相談制度の整備は、初動の支援として有効です。
- マンション実態調査の実施：建物の老朽度や管理状況、修繕履歴を市が把握することで、要支援マンションの抽出が可能になります。
- 要支援マンションへのモデル事業投入：管理規約の見直しや修繕計画の策定支援などを外部人材が行う実証事業。
こうした制度設計においては、マンション管理士が政策と現場の橋渡し役を担うことが求められます。
管理士の介入ポイント
特に、管理士が効果的に介入できるのは以下の3つの局面です。
- 組合の立ち上げや再生支援
管理者不在や総会未開催といった機能不全の組合に対して、管理士が第三者管理者やアドバイザーとして入り、組織の再建を主導します。 - 長期修繕計画の策定・見直し支援
修繕周期の見直しや費用積算の妥当性の検証など、専門知識を持つ管理士による関与が不可欠です。 - 住民合意形成のサポート
高齢化が進む中で、丁寧な説明や翻訳的役割を果たし、対話を通じて合意形成を導く能力が重視されます。
マンション管理士が果たすべき現場での役割
マンション管理士の法的役割は「助言・指導」にとどまりますが、現場に求められているのは実務と心理の両面をカバーできる“伴走型支援者”です。従来のように規約の整備や事務管理の助言にとどまらず、今後はさらに実践的・対話的な能力が求められます。
今後求められる「課題解決型」の支援力
高経年マンションの課題は、単なる老朽化ではなく、組合の疲弊と資金不足、住民の無関心という“複合課題”です。これらに対応するには、以下のような支援力が必要です。
- 複数回にわたる対話と説得をいとわない粘り強さ
- 建築・法律・会計の基本知識を横断的に活かせる応用力
- 「相手の言葉」で語り、「できることから始める」現実的な提案力
また、住民にとっては「管理士＝外部の専門家」ではなく、「一緒に課題を乗り越える味方」であることが重要です。そのためには、専門知識の前に信頼を得る人間性や、傾聴の姿勢こそが鍵になります。
今後、日高市がマンション支援施策を本格化させていく中で、管理士は「政策の実行者」「現場のファシリテーター」として制度と人と現実をつなぐ役割を果たすことが期待されています。
