川越市の屋上防水工事で建物を長持ちさせる 雨漏りを防ぐ施工のポイント
1. はじめに
川越市においても、近年、分譲マンションの高経年化が急速に進んでいます。2021年（令和3年）時点で、市内には489棟・19,994戸の分譲マンションが存在しており、市民の住環境を支える重要な住宅ストックの一つとなっています。
しかし、こうした住宅の老朽化に加え、管理組合の担い手不足、総会の形骸化、空室や賃貸化の進行など、管理不全を引き起こしかねないリスクが各所で顕在化し始めています。
こうした現状を受けて、川越市は2023年度（令和5年）、「マンション管理適正化推進計画」を策定しました。この計画は、2020年のマンション管理適正化法の改正を背景に、国の基本方針を踏まえた上で、市としての支援体制を具体的に整備したものです。
本記事では、川越市のマンション管理の実態と課題を整理しながら、管理士が現場でどのように支援していくべきかを明らかにすることを目的としています。管理士に求められる「課題解決型支援」のあり方を、川越市の実情に即して考察していきます。
2. 市内分譲マンションの実態
川越市のマンションストック状況
川越市の分譲マンションは市内の主要駅周辺や幹線道路沿いを中心に分布し、比較的中小規模の物件が多い傾向にあります。2021年時点で、市内のマンションは以下の通りです。
- 棟数：489棟
- 戸数：19,994戸
とくに注目すべきは、築年数の構成比です。調査によれば、築年別の内訳は以下の通りとなっています。
- 築10年未満：4.3%
- 築10年以上20年未満：19.4%
- 築20年以上30年未満：30.5%
- 築30年以上40年未満：32.5%
- 築40年以上：13.3%
このように、築20年以上が全体の76.3%を占めており、川越市のマンションはすでに高経年化フェーズに入っていることが分かります。さらに、今後10年・20年後には、築40年以上の物件が3.5倍・6倍に増加すると予測されており、早急な対応が求められます。
建物構造としては、鉄筋コンクリート造（RC造）・鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）がほとんどを占めており、一定の耐久性はありますが、計画的な修繕がなされなければ機能劣化や事故のリスクが高まります。
また、立地条件や築年数によっては空室率や賃貸化率が高まる傾向も見られており、管理体制の継続性を脅かす要因となっています。
アンケートから見る管理組合の現状
川越市は2021年度に「分譲マンション実態調査」を実施し、対象311団体中、156団体からの有効回答を得ました。この調査により、市内管理組合の運営状況や抱える課題が浮き彫りとなりました。
管理体制の整備状況：
- 管理組合設置率：96.8%
- 管理者選任率：88.5%
- 総会開催率（年1回以上）：92.3%
- 管理規約作成率：97.4%
- うち「標準管理規約」準拠：49.4%
一見すると、制度整備は概ね進んでいるように見えますが、内容が旧態依然としている規約や、実効性を伴わない総会運営など、内実には大きなばらつきがあることが指摘されています。
住民構成の変化・高齢化と空室化：
- 高齢者のみの世帯割合（全体）：21.3%
- 高齢者のみの世帯割合（築40年以上）：42.3%
- 空室率（全体）：2.6%
- 空室率（築40年以上）：7.6%
- 賃貸化率（全体）：12.8%
- 賃貸化率（築40年以上）：21.0%
築年数の経過とともに、高齢化・空室化・賃貸化が進み、管理組合の意思決定や修繕合意の形成が難しくなる構造的課題が浮き彫りとなっています。
防災対策の取り組み状況：
- 防災に関する取り組みを実施：57.1%
- 防災訓練：54団体
- 情報の周知：31団体
- 災害用備蓄：22団体
防災対策に取り組む管理組合は半数以上あるものの、約4割の団体が何も実施していない現状も確認されており、災害時の対応力に課題を抱えていることが明らかとなりました。
以上のように、川越市における分譲マンションは、高経年化と住民構成の変化が重なり、管理組合の運営力に大きな揺らぎが生じています。このような状況において、マンション管理士による現場支援のニーズは今後さらに高まっていくことが予測されます。
3. 長期修繕計画と資金計画の実態
マンションの適正な維持管理には、長期修繕計画の策定と資金計画の両輪が欠かせません。川越市が行った実態調査では、これらの整備状況について以下のような結果が示されました。
長期修繕計画の策定率
調査に回答した156団体のうち、長期修繕計画を策定している団体は82.1%（142団体）と高い水準に達しています。一見すると多くのマンションが将来を見据えた維持管理を行っているように見えますが、内容の妥当性や定期的な見直し状況を見ると、課題が浮かび上がります。
- 策定後10年以上見直しなし：27.5%（39/142）
- 修繕周期が適正でない可能性あり：約3割
- 資金計画と乖離していると感じている：43.7%
このように、長期修繕計画は形として存在していても、運用面では実効性を欠いている事例が多く、特に見直しが長期間行われていない計画は、もはや現状に即していない恐れがあります。
修繕積立金の計画・運用の課題
修繕積立金の設定および運用については、次のような実態が明らかになりました。
- 計画的に積立を行っていると回答：89.1%
- 積立金が将来的に不足する見込みあり：48.1%
- 積立金の増額を実施したことがある：34.0%
- 区分所有者間で増額合意が難しいと感じている：58.9%
修繕積立金の額が適切でない場合、計画された修繕が実施できないばかりか、建物の価値下落を招く危険性があります。にもかかわらず、増額に対する心理的・経済的抵抗感から、合意形成が困難であるという課題が表面化しています。
また、「修繕工事の実施にあたって、一時金徴収や借入を検討している」という団体もあり、資金調達の選択肢を広げながらも、根本的な資金計画の見直しが必要とされる局面に差し掛かっています。
4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション
マンション管理の実態を捉えるうえで重要なのが、管理不全状態に陥っている、あるいはそのリスクが高い物件の存在です。川越市の調査では、一定数の団体において、管理活動の停滞や実質的な不在が確認されました。
活動停滞、管理不在組合の現状
- 管理者がいない、または役割を果たしていない：11.5%（18/156）
- 総会が開かれていない（過去1年以上）：7.7%（12/156）
- 理事会が機能していない：9.0%（14/156）
- 建物診断や修繕工事の実施経験なし：15.4%（24/156）
これらの団体の多くは、高経年マンションであり、かつ居住者の高齢化・非居住化（賃貸化）率が高いという共通点を持っています。
管理者が選任されていない場合、建物の修繕や会計処理、住民間の調整が行われず、いわゆる“空中管理”の状態に陥ることになります。これが続けば、建物の劣化だけでなく、法的トラブルや近隣への悪影響といった二次的問題へと発展するおそれもあります。
要支援マンションの抽出と課題
- 管理不全リスクが高いと判断される物件数：市の把握対象は一部に限られ、今後の調査・抽出が急務。
- 支援への接点づくりが困難な団体：居住者の高齢化、連絡先の不明瞭さ等から、外部との接点が薄い。
市の関与だけでは対応が追いつかず、外部専門家であるマンション管理士の役割が極めて重要になる段階に来ているといえます。特に、活動が停滞している団体に対しては、初動支援・実務サポート・住民間調整など、実践的な介入が求められています。
こうした人的支援や運営支援に加えて、建物自体の維持管理も重要なテーマとなります。特に、高経年マンションでは防水機能の低下が深刻な劣化要因となりやすく、早期の対応が求められます。
屋上防水工事が必要な理由
その中でも、建物の最上部に施工される防水層を更新・補修する屋上防水工事は、劣化の進行を防ぐ上で欠かせません。防水層は、日常的に雨水・紫外線・温度変化の影響を受けるため、特に劣化しやすい部分です。次のような兆候が見られる場合は、早急な対応が必要になります。
屋上防水工事を行わない場合のリスク
- 屋上のひび割れや防水層の剥がれにより、雨漏りが発生します。
- コンクリート内部へ水が浸入し、鉄筋の腐食が進行します。
- 天井や壁にカビやシミが発生し、健康被害を引き起こします。
- 建物の基礎部分にまで水が回り、耐震性が低下します。
- 防水層の機能が失われると、補修ではなく全面改修が必要になり、コストが大幅に増加します。
このようなリスクを回避するために、屋上防水工事を定期的に行い、建物の防水機能を維持することが重要です。
屋上防水工事とは？他の工事との違い
屋上防水工事とは、建物の屋上やルーフバルコニーに防水層を施工し、雨水の侵入を防ぐ工事です。防水層の種類には、以下のような工法があります。
- ウレタン防水：液体状の防水材を塗布し、シームレスな防水層を形成します。
- シート防水：ゴムシートや塩ビシートを屋上に貼り付ける工法です。
- アスファルト防水：アスファルトシートを重ねて高い耐久性を確保します。
各工法には適した環境や用途があり、建物の構造や状態に応じた選定が重要になります。
相栄建総の屋上防水工事サービス
相栄建総では、建物の状況に応じて最適な防水工事を提案し、高品質な施工を提供しています。
当社の強み
- 徹底した事前調査
施工前に詳細な診断を行い、建物に最適な防水工法を選定します。 - 幅広い防水工法に対応
ウレタン防水・シート防水・アスファルト防水など、建物の状態に応じた最適な工法を提案します。 - 高い耐久性と防水性能
耐久性の高い材料を使用し、長期間にわたって防水性能を維持します。 - 長期保証制度の充実
施工後のメンテナンス・点検を行い、万が一のトラブルにも迅速に対応します。
屋上防水工事の費用
防水工事の費用は、施工面積や選定する防水工法によって異なります。一般的な目安として、1平方メートルあたり約9,000円が相場ですが、建物の状況に応じて変動する場合があります。
相栄建総では、正確な調査と見積もりを行い、透明性のある価格設定をお約束します。
屋上防水工事の期間
工事期間は、建物の規模や施工箇所の状態によって異なります。一般的には数日から数週間で完了しますが、広範囲にわたる施工や特殊な準備が必要な場合には、それ以上の期間が必要となることもあります。
相栄建総では、住民の皆様に負担をかけないよう、スケジュールを適切に調整し、迅速に施工を進めます。
屋上防水工事の周期と回数
屋上防水工事は、10～15年ごとの定期的な施工が推奨されています。特に、既存の防水層が劣化し、雨漏りのリスクが高まる前にメンテナンスを行うことで、建物全体の耐久性を維持することが可能です。
屋上防水工事の流れ
- 防水診断・劣化調査
現状の防水層の状態を詳しく調査し、適切な工法を選定します。 - 施工前準備・下地処理
既存の防水層の補修や下地処理を行い、新しい防水層の密着性を向上させます。 - 防水施工
選定した防水工法に基づき、施工を実施します。 - 仕上げと最終点検
施工完了後、防水性能や仕上がりをチェックし、万全な状態で引き渡します。
まずはご相談ください
屋上防水工事は、建物を長期間にわたり安全に利用するために不可欠な工事です。相栄建総では、高い技術力と経験を活かし、最適な防水工事を提供しています。
防水工事に関するご相談やお見積もりは無料で対応しておりますので、まずはお気軽にお問い合わせください。
