川越市の設備工事なら確かな技術で対応 給排水・電気設備の改修

1. はじめに

川越市においても、近年、分譲マンションの高経年化が急速に進んでいます。2021年（令和3年）時点で、市内には489棟・19,994戸の分譲マンションが存在しており、市民の住環境を支える重要な住宅ストックの一つとなっています。

しかし、こうした住宅の老朽化に加え、管理組合の担い手不足、総会の形骸化、空室や賃貸化の進行など、管理不全を引き起こしかねないリスクが各所で顕在化し始めています。

こうした現状を受けて、川越市は2023年度（令和5年）、「マンション管理適正化推進計画」を策定しました。この計画は、2020年のマンション管理適正化法の改正を背景に、国の基本方針を踏まえた上で、市としての支援体制を具体的に整備したものです。

本記事では、川越市のマンション管理の実態と課題を整理しながら、管理士が現場でどのように支援していくべきかを明らかにすることを目的としています。管理士に求められる「課題解決型支援」のあり方を、川越市の実情に即して考察していきます。

2. 市内分譲マンションの実態

川越市のマンションストック状況

川越市の分譲マンションは市内の主要駅周辺や幹線道路沿いを中心に分布し、比較的中小規模の物件が多い傾向にあります。2021年時点で、市内のマンションは以下の通りです。

• 棟数：489棟
• 戸数：19,994戸

とくに注目すべきは、築年数の構成比です。調査によれば、築年別の内訳は以下の通りとなっています。

• 築10年未満：4.3%
• 築10年以上20年未満：19.4%
• 築20年以上30年未満：30.5%
• 築30年以上40年未満：32.5%
• 築40年以上：13.3%

このように、築20年以上が全体の76.3%を占めており、川越市のマンションはすでに高経年化フェーズに入っていることが分かります。さらに、今後10年・20年後には、築40年以上の物件が3.5倍・6倍に増加すると予測されており、早急な対応が求められます。

建物構造としては、鉄筋コンクリート造（RC造）・鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）がほとんどを占めており、一定の耐久性はありますが、計画的な修繕がなされなければ機能劣化や事故のリスクが高まります。

また、立地条件や築年数によっては空室率や賃貸化率が高まる傾向も見られており、管理体制の継続性を脅かす要因となっています。

アンケートから見る管理組合の現状

川越市は2021年度に「分譲マンション実態調査」を実施し、対象311団体中、156団体からの有効回答を得ました。この調査により、市内管理組合の運営状況や抱える課題が浮き彫りとなりました。

管理体制の整備状況：

• 管理組合設置率：96.8%
• 管理者選任率：88.5%
• 総会開催率（年1回以上）：92.3%
• 管理規約作成率：97.4%
  • うち「標準管理規約」準拠：49.4%

一見すると、制度整備は概ね進んでいるように見えますが、内容が旧態依然としている規約や、実効性を伴わない総会運営など、内実には大きなばらつきがあることが指摘されています。

住民構成の変化・高齢化と空室化：

• 高齢者のみの世帯割合（全体）：21.3%
• 高齢者のみの世帯割合（築40年以上）：42.3%
• 空室率（全体）：2.6%
• 空室率（築40年以上）：7.6%
• 賃貸化率（全体）：12.8%
• 賃貸化率（築40年以上）：21.0%

築年数の経過とともに、高齢化・空室化・賃貸化が進み、管理組合の意思決定や修繕合意の形成が難しくなる構造的課題が浮き彫りとなっています。

防災対策の取り組み状況：

• 防災に関する取り組みを実施：57.1%
  • 防災訓練：54団体
  • 情報の周知：31団体
  • 災害用備蓄：22団体

防災対策に取り組む管理組合は半数以上あるものの、約4割の団体が何も実施していない現状も確認されており、災害時の対応力に課題を抱えていることが明らかとなりました。

以上のように、川越市における分譲マンションは、高経年化と住民構成の変化が重なり、管理組合の運営力に大きな揺らぎが生じています。このような状況において、マンション管理士による現場支援のニーズは今後さらに高まっていくことが予測されます。

3. 長期修繕計画と資金計画の実態

マンションの適正な維持管理には、長期修繕計画の策定と資金計画の両輪が欠かせません。川越市が行った実態調査では、これらの整備状況について以下のような結果が示されました。

長期修繕計画の策定率

調査に回答した156団体のうち、長期修繕計画を策定している団体は82.1%（142団体）と高い水準に達しています。一見すると多くのマンションが将来を見据えた維持管理を行っているように見えますが、内容の妥当性や定期的な見直し状況を見ると、課題が浮かび上がります。

• 策定後10年以上見直しなし：27.5%（39/142）
• 修繕周期が適正でない可能性あり：約3割
• 資金計画と乖離していると感じている：43.7%

このように、長期修繕計画は形として存在していても、運用面では実効性を欠いている事例が多く、特に見直しが長期間行われていない計画は、もはや現状に即していない恐れがあります。

修繕積立金の計画・運用の課題

修繕積立金の設定および運用については、次のような実態が明らかになりました。

• 計画的に積立を行っていると回答：89.1%
• 積立金が将来的に不足する見込みあり：48.1%
• 積立金の増額を実施したことがある：34.0%
• 区分所有者間で増額合意が難しいと感じている：58.9%

修繕積立金の額が適切でない場合、計画された修繕が実施できないばかりか、建物の価値下落を招く危険性があります。にもかかわらず、増額に対する心理的・経済的抵抗感から、合意形成が困難であるという課題が表面化しています。

また、「修繕工事の実施にあたって、一時金徴収や借入を検討している」という団体もあり、資金調達の選択肢を広げながらも、根本的な資金計画の見直しが必要とされる局面に差し掛かっています。

4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション

マンション管理の実態を捉えるうえで重要なのが、管理不全状態に陥っている、あるいはそのリスクが高い物件の存在です。川越市の調査では、一定数の団体において、管理活動の停滞や実質的な不在が確認されました。

活動停滞、管理不在組合の現状

• 管理者がいない、または役割を果たしていない：11.5%（18/156）
• 総会が開かれていない（過去1年以上）：7.7%（12/156）
• 理事会が機能していない：9.0%（14/156）
• 建物診断や修繕工事の実施経験なし：15.4%（24/156）

これらの団体の多くは、高経年マンションであり、かつ居住者の高齢化・非居住化（賃貸化）率が高いという共通点を持っています。

管理者が選任されていない場合、建物の修繕や会計処理、住民間の調整が行われず、いわゆる“空中管理”の状態に陥ることになります。これが続けば、建物の劣化だけでなく、法的トラブルや近隣への悪影響といった二次的問題へと発展するおそれもあります。

要支援マンションの抽出と課題

• 管理不全リスクが高いと判断される物件数：市の把握対象は一部に限られ、今後の調査・抽出が急務。
• 支援への接点づくりが困難な団体：居住者の高齢化、連絡先の不明瞭さ等から、外部との接点が薄い。

市の関与だけでは対応が追いつかず、外部専門家であるマンション管理士の役割が極めて重要になる段階に来ているといえます。特に、活動が停滞している団体に対しては、初動支援・実務サポート・住民間調整など、実践的な介入が求められています。

管理体制の再構築や住民支援と並行して、住環境そのものの安全性と快適性を確保するためには、建物のインフラ設備にも目を向ける必要があります。特に、設備の老朽化は日常生活に直接影響を及ぼすため、計画的な対応が求められます。

相栄建総の設備工事サービス

こうした設備面の課題に対し、相栄建総では、耐久性の高い設備工事を提供しています。

設備工事の重要性

これらの問題を未然に防ぎ、マンションの資産価値を維持するためには、定期的な点検と計画的な修繕が不可欠です。特に、給排水設備や電気設備などのインフラは、日常生活に直結するため、機能低下が住民の生活の質に大きな影響を与えます。設備の老朽化によって発生するトラブルを防ぐためには、適切な設備工事を実施し、安定した住環境を維持することが重要です。

設備工事とは？他の工事との違い

設備工事とは、給排水設備や電気設備の老朽化に伴う更新や改修を行う工事です。具体的には、給水管の交換やポンプ設備の更新、電気配線の改修などが含まれます。築年数が経過した建物では、設備の劣化により、水漏れや断線、電圧低下といった問題が発生しやすくなります。

他の修繕工事と異なり、設備工事は住民の生活に直接影響を与えるため、計画的な更新が求められます。適切なタイミングで工事を行うことで、住民の負担を最小限に抑えながら、安全で快適な住環境を維持することが可能です。

設備工事の目的

設備工事の主な目的は以下の通りです。

• 給排水設備の劣化防止：配管の腐食や詰まりを防ぎ、給水・排水機能を維持します。
• 電気設備の安全性向上：電気配線の老朽化による火災や停電のリスクを低減します。
• 住民の生活環境の向上：水圧の安定や電気の安定供給により、快適な生活を実現します。
• 資産価値の維持：設備が適切に管理されることで、マンション全体の価値が向上します。

設備工事の周期と期間

設備工事の実施タイミングは、建物の築年数や設備の状態に応じて異なります。

• 5年：給排水ポンプや電気盤の定期点検・軽微な修繕
• 15年：給水管の部分更新・電気配線の点検
• 20～25年：給排水管の大規模改修・電気設備の更新
• 30年：設備全体の全面更新

築30年以上経過した建物では、設備の老朽化が顕著になるため、大規模な改修を検討する必要があります。工事期間は、設備の種類や施工範囲によって異なりますが、事前の調査と計画的なスケジュール調整が重要となります。

設備工事のよくあるトラブルと対策

水圧低下や赤水の発生

老朽化した給水管では、水圧の低下や赤水の発生が見られることがあります。これは、配管内部の錆びや劣化が進行することで発生し、放置すると健康被害や設備故障の原因となります。

対策：

• 定期的な管内診断を実施し、早期に劣化を発見
• 必要に応じた部分的な更新や、全体的な給水管更新工事を計画的に実施

電気設備のトラブル

電気配線の劣化により、停電や漏電が発生するリスクがあります。特に、マンション全体の電圧低下が起こると、エレベーターや共用設備の使用に支障をきたすことがあります。

対策：

• 電気設備の定期点検を実施し、老朽化した配線を適宜更新
• ブレーカーや電気盤の更新を行い、安全性を向上

設備工事における相栄建総の強み

相栄建総では、経験豊富なスタッフが現地調査から工事の実施まで一貫して対応します。給排水設備や電気設備の更新においては、最新の施工技術を活用し、安全で高品質な仕上がりを提供しています。

また、住民の皆様に配慮し、工事中の影響を最小限に抑える工事計画を立案。施工スケジュールや内容について丁寧に説明し、住民の皆様に安心していただける環境を提供します。

保証・アフターサポート

相栄建総では、設備工事完了後も2年間の保証を提供しています。施工後に不具合が発生した場合には迅速に対応し、長期間にわたって設備の安全性を確保します。

また、定期点検を実施し、設備の状態を確認。必要に応じてメンテナンスの提案を行い、長期間安心してご利用いただける体制を整えています。

まずはご相談ください

設備工事は、マンションの安全性と快適性を維持するために欠かせない工事です。特に、給排水設備や電気設備の老朽化を放置すると、住民の生活に直接影響を与える可能性があります。

相栄建総では、正確な診断と丁寧な施工で、お客様の大切な建物を守るお手伝いをしています。設備工事をご検討の際は、ぜひ当社にご相談ください。