川越市の足場工事～安全確保と工期短縮を両立する最適な施工計画とは～

1. はじめに

川越市においても、近年、分譲マンションの高経年化が急速に進んでいます。2021年（令和3年）時点で、市内には489棟・19,994戸の分譲マンションが存在しており、市民の住環境を支える重要な住宅ストックの一つとなっています。

しかし、こうした住宅の老朽化に加え、管理組合の担い手不足、総会の形骸化、空室や賃貸化の進行など、管理不全を引き起こしかねないリスクが各所で顕在化し始めています。

こうした現状を受けて、川越市は2023年度（令和5年）、「マンション管理適正化推進計画」を策定しました。この計画は、2020年のマンション管理適正化法の改正を背景に、国の基本方針を踏まえた上で、市としての支援体制を具体的に整備したものです。

本記事では、川越市のマンション管理の実態と課題を整理しながら、管理士が現場でどのように支援していくべきかを明らかにすることを目的としています。管理士に求められる「課題解決型支援」のあり方を、川越市の実情に即して考察していきます。

2. 市内分譲マンションの実態

川越市のマンションストック状況

川越市の分譲マンションは市内の主要駅周辺や幹線道路沿いを中心に分布し、比較的中小規模の物件が多い傾向にあります。2021年時点で、市内のマンションは以下の通りです。

• 棟数：489棟
• 戸数：19,994戸

とくに注目すべきは、築年数の構成比です。調査によれば、築年別の内訳は以下の通りとなっています。

• 築10年未満：4.3%
• 築10年以上20年未満：19.4%
• 築20年以上30年未満：30.5%
• 築30年以上40年未満：32.5%
• 築40年以上：13.3%

このように、築20年以上が全体の76.3%を占めており、川越市のマンションはすでに高経年化フェーズに入っていることが分かります。さらに、今後10年・20年後には、築40年以上の物件が3.5倍・6倍に増加すると予測されており、早急な対応が求められます。

建物構造としては、鉄筋コンクリート造（RC造）・鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）がほとんどを占めており、一定の耐久性はありますが、計画的な修繕がなされなければ機能劣化や事故のリスクが高まります。

また、立地条件や築年数によっては空室率や賃貸化率が高まる傾向も見られており、管理体制の継続性を脅かす要因となっています。

アンケートから見る管理組合の現状

川越市は2021年度に「分譲マンション実態調査」を実施し、対象311団体中、156団体からの有効回答を得ました。この調査により、市内管理組合の運営状況や抱える課題が浮き彫りとなりました。

管理体制の整備状況：

• 管理組合設置率：96.8%
• 管理者選任率：88.5%
• 総会開催率（年1回以上）：92.3%
• 管理規約作成率：97.4%
  • うち「標準管理規約」準拠：49.4%

一見すると、制度整備は概ね進んでいるように見えますが、内容が旧態依然としている規約や、実効性を伴わない総会運営など、内実には大きなばらつきがあることが指摘されています。

住民構成の変化・高齢化と空室化：

• 高齢者のみの世帯割合（全体）：21.3%
• 高齢者のみの世帯割合（築40年以上）：42.3%
• 空室率（全体）：2.6%
• 空室率（築40年以上）：7.6%
• 賃貸化率（全体）：12.8%
• 賃貸化率（築40年以上）：21.0%

築年数の経過とともに、高齢化・空室化・賃貸化が進み、管理組合の意思決定や修繕合意の形成が難しくなる構造的課題が浮き彫りとなっています。

防災対策の取り組み状況：

• 防災に関する取り組みを実施：57.1%
  • 防災訓練：54団体
  • 情報の周知：31団体
  • 災害用備蓄：22団体

防災対策に取り組む管理組合は半数以上あるものの、約4割の団体が何も実施していない現状も確認されており、災害時の対応力に課題を抱えていることが明らかとなりました。

以上のように、川越市における分譲マンションは、高経年化と住民構成の変化が重なり、管理組合の運営力に大きな揺らぎが生じています。このような状況において、マンション管理士による現場支援のニーズは今後さらに高まっていくことが予測されます。

3. 長期修繕計画と資金計画の実態

マンションの適正な維持管理には、長期修繕計画の策定と資金計画の両輪が欠かせません。川越市が行った実態調査では、これらの整備状況について以下のような結果が示されました。

長期修繕計画の策定率

調査に回答した156団体のうち、長期修繕計画を策定している団体は82.1%（142団体）と高い水準に達しています。一見すると多くのマンションが将来を見据えた維持管理を行っているように見えますが、内容の妥当性や定期的な見直し状況を見ると、課題が浮かび上がります。

• 策定後10年以上見直しなし：27.5%（39/142）
• 修繕周期が適正でない可能性あり：約3割
• 資金計画と乖離していると感じている：43.7%

このように、長期修繕計画は形として存在していても、運用面では実効性を欠いている事例が多く、特に見直しが長期間行われていない計画は、もはや現状に即していない恐れがあります。

修繕積立金の計画・運用の課題

修繕積立金の設定および運用については、次のような実態が明らかになりました。

• 計画的に積立を行っていると回答：89.1%
• 積立金が将来的に不足する見込みあり：48.1%
• 積立金の増額を実施したことがある：34.0%
• 区分所有者間で増額合意が難しいと感じている：58.9%

修繕積立金の額が適切でない場合、計画された修繕が実施できないばかりか、建物の価値下落を招く危険性があります。にもかかわらず、増額に対する心理的・経済的抵抗感から、合意形成が困難であるという課題が表面化しています。

また、「修繕工事の実施にあたって、一時金徴収や借入を検討している」という団体もあり、資金調達の選択肢を広げながらも、根本的な資金計画の見直しが必要とされる局面に差し掛かっています。

4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション

マンション管理の実態を捉えるうえで重要なのが、管理不全状態に陥っている、あるいはそのリスクが高い物件の存在です。川越市の調査では、一定数の団体において、管理活動の停滞や実質的な不在が確認されました。

活動停滞、管理不在組合の現状

• 管理者がいない、または役割を果たしていない：11.5%（18/156）
• 総会が開かれていない（過去1年以上）：7.7%（12/156）
• 理事会が機能していない：9.0%（14/156）
• 建物診断や修繕工事の実施経験なし：15.4%（24/156）

これらの団体の多くは、高経年マンションであり、かつ居住者の高齢化・非居住化（賃貸化）率が高いという共通点を持っています。

管理者が選任されていない場合、建物の修繕や会計処理、住民間の調整が行われず、いわゆる“空中管理”の状態に陥ることになります。これが続けば、建物の劣化だけでなく、法的トラブルや近隣への悪影響といった二次的問題へと発展するおそれもあります。

要支援マンションの抽出と課題

• 管理不全リスクが高いと判断される物件数：市の把握対象は一部に限られ、今後の調査・抽出が急務。
• 支援への接点づくりが困難な団体：居住者の高齢化、連絡先の不明瞭さ等から、外部との接点が薄い。

市の関与だけでは対応が追いつかず、外部専門家であるマンション管理士の役割が極めて重要になる段階に来ているといえます。特に、活動が停滞している団体に対しては、初動支援・実務サポート・住民間調整など、実践的な介入が求められています。

こうした課題を抱えるマンションに対して、管理体制の整備と併せて検討すべきなのが、修繕工事の実施体制の構築です。特に高経年マンションでは、修繕に伴う工事の安全性と効率性を確保するための環境整備が不可欠となります。

足場工事が必要な理由

たとえば、マンションの修繕や外壁補修を行う際には、足場工事の実施が欠かせません。これは、作業員が高所作業を安全かつ効率的に行うための基盤を確保するためです。足場がなければ、外壁のひび割れ修繕やタイルの張替え、防水工事などの作業を安全に実施することができません。

また、足場は単に作業のための補助設備ではなく、住民や通行人の安全を確保するための役割も果たします。例えば、足場にバリケードや暗証番号付きの扉を設置することで、不審者の侵入を防止することができます。さらに、落下防止ネットを設置することで、工事中の資材や工具の落下事故を防ぐことが可能です。

足場工事を適切に行わない場合のリスク

• 作業員の安全を確保できず、事故のリスクが増大します。
• 作業スペースが不十分になり、修繕工事の品質が低下します。
• 適切な足場を設置しなければ、作業が長引き、工期が延びてしまいます。
• 資材や工具が落下し、住民や通行人に危険を及ぼす可能性があります。
• 防犯対策が不十分になり、不審者が建物に侵入するリスクが高まります。

適切な足場工事を行うことで、工事のスムーズな進行、安全管理の徹底、そして住民の安心確保が可能になります。

これらの問題を未然に防ぎ、マンションの資産価値を維持するためには、定期的な点検と計画的な修繕が不可欠です。しかし、修繕工事を適切に実施するためには、作業員が安全に作業できる環境の整備が不可欠となります。そのため、大規模修繕工事や外壁補修を行う際には、適切な足場を設置し、安全な作業空間を確保することが求められます。

足場工事とは？他の工事との違い

足場工事は、外壁修繕や屋上の防水工事などを行う際に、作業員が安全に作業を進めるために仮設構造物を設置し、解体する工事です。直接仮設工事とも呼ばれ、建物の高さや工事の内容に応じて、さまざまな種類の足場を使用します。

足場の設置は単なる補助的な作業ではなく、工事全体の安全性や効率性に直結します。例えば、足場が不安定であると作業員の安全を確保できないだけでなく、作業の進行にも支障をきたします。そのため、事前にどのような作業が行われるかを十分に打ち合わせた上で、最適な足場を設置することが重要です。

相栄建総の足場工事サービス

相栄建総は、足場工事において豊富な実績と経験を持ち、安全かつ効率的な足場の設置を提供しています。

当社の強み

• 施工性の高い足場設計
  施工現場に応じた最適な足場を設計し、作業のしやすさと安全性を両立させます。
• 安全管理の徹底
  落下防止ネットや侵入防止対策を施し、住民や通行人の安全を確保します。
• 効率的な足場の設置・解体
  工事スケジュールに合わせた迅速な対応を行い、工期を短縮します。
• コストパフォーマンスの向上
  無駄のない施工計画を策定し、コストを最適化します。

足場工事の費用

足場工事の費用は、建物の規模や工事内容に応じて異なります。一般的な目安として、1平方メートルあたり600円から1,000円が相場です。ただし、建物の形状や工事の複雑さによって費用が変動する場合があります。

相栄建総では、明確な費用見積もりを提示し、追加費用が発生しないよう丁寧に説明いたします。

足場工事の期間

足場工事は、修繕工事が始まる前に設置し、工事が完了次第撤去します。そのため、足場工事そのものが工期に大きく影響を与えることはほとんどありません。通常、足場の設置には数日から1週間程度の期間が必要になります。

住民の皆様が安心して過ごせるように、事前に設置スケジュールを共有し、迅速かつ安全に作業を進めます。

足場工事のよくあるトラブルと対策

足場工事では、木の伐採や駐車スペースの確保が問題となる場合があります。特に、建物に面した駐車場に足場を設置する際には、住民の車両を一時的に移動させる必要があります。その際には、別途駐車場を手配し、共通仮設費として計上いたします。

また、足場の侵入防止についても多くのご相談をいただきます。当社では、バリケードや扉の設置を行い、安全性とプライバシーを確保いたします。

まずはご相談ください

足場工事は、外壁修繕や防水工事を安全かつ効率的に進めるために不可欠な工程です。相栄建総では、豊富な経験を活かし、最適な足場設置を提供いたします。

足場工事に関するご相談やお見積もりは、無料で対応しておりますので、まずはお気軽にお問い合わせください。