新座市のシーリング工事で建物の防水性能を強化 劣化を防ぐ施工のポイント
1. はじめに
埼玉県の南端に位置し、都心のベッドタウンとして発展を遂げた新座市。高度経済成長期に建設された多くの分譲マンションが、今、大きな転換期を迎えています。市内のマンションストック数は263棟（12,382戸）に上り、市民の約16%が暮らす重要な居住形態ですが、同時に建物の高経年化と居住者の高齢化という「2つの老い」が深刻な課題となっています。
このような状況を受け、国は令和4年4月に「マンション管理適正化法」を改正しました。これに伴い、新座市でも独自の「マンション管理適正化推進計画」を策定し、市内のマンション管理を健全化するための指針を打ち出しています。特に、築40年を超える高経年マンションは今後10年で現在の約1.7倍に急増すると推計されており、管理不全に陥るリスクは看過できません。
この記事の狙いは、こうした市の動向とマンションが抱えるリアルな課題を、現場で活動するマンション管理士の皆様にお届けすることです。市の調査データからマンション管理の現状を読み解き、今後どのように支援や介入を行うべきかを考察します。本記事が、皆様にとって地域における適正管理の担い手となるための実践的なヒントとなることを目的としています。
2. 市内分譲マンションの実態
新座市のマンションストック状況
新座市におけるマンション供給は1960年代に始まり、令和5年5月時点で263棟、12,382戸が存在します。これは市の人口の約16%を占める規模であり、市民生活の根幹を支える居住形態です。
しかし、その多くが建設から長い年月を経ており、築40年以上の高経年マンションが占める割合は年々増加しています。市の推計によれば、高経年マンションの戸数は今後、驚異的なペースで増加することが予測されています。
- 10年後（2034年）：約1.7倍
- 20年後（2044年）：約2.8倍
- 30年後（2054年）：約3.5倍
この数字は、今後多くのマンションが大規模修繕や建替えといった重大な意思決定の局面に直面することを示唆しており、専門家であるマンション管理士の適切なサポートが不可欠となる未来を明確に物語っています。
アンケートから見る管理組合の現状
市が実施した「分譲マンション実態調査」からは、管理組合の運営状況について、一定の成果と同時に見過ごせない課題が浮かび上がってきました。
まず、基本的な管理体制については、多くの組合が一定の機能を果たしていることがわかります。
- 管理者の選任：回答した組合の98%が「選任している」と回答しており、ほとんどのマンションで責任者が明確になっています。
- 総会の開催：87%が「年に1回」開催しており、定期的な意思決定の場が設けられています。
一方で、管理規約の整備状況には懸念が残ります。災害時や緊急時に専有部分へ立ち入るための規定について、「規定がある」と回答したのは72%に留まり、21%は「規定がない」と回答しています。これは、漏水や火災といった緊急事態への対応を著しく困難にする可能性があり、喫緊の課題と言えるでしょう。
アンケートからわかる課題
調査結果をさらに深掘りすると、管理組合が直面するより深刻な課題が見えてきます。その根底にあるのは、住民の高齢化に伴う「管理への無関心」と「担い手不足」です。
市の調査では、役員の担い手がいないと回答したマンションが42.6%にものぼり、管理組合活動の停滞が懸念されます。
また、経済的な課題も顕在化しています。修繕積立金を3か月以上滞納している住戸が「1戸以上ある」と回答したマンションは、無回答を除くと18%に達しました。少数の滞納が、計画的な修繕を妨げる引き金になることは少なくありません。
これらの課題は、管理不全に陥るマンションが今後さらに増える可能性を示唆しています。管理規約の見直し提案や、滞納問題への具体的な対応策の助言など、マンション管理士が専門知識を活かして介入できるポイントは数多く存在すると言えるでしょう。
3. 長期修繕計画と資金計画の実態
マンションの資産価値を長期的に維持する上で、根幹となるのが「長期修繕計画」と、それを裏付ける「資金計画」です。新座市の調査からは、多くの管理組合がこの重要性を認識しつつも、実効性の面で大きな課題を抱えている実態が明らかになりました。
長期修繕計画の策定率
アンケート調査によれば、総会で決議された長期修繕計画があると回答したマンションは82%にのぼります。また、そのうち77%は国土交通省の標準様式に準拠していると回答しており、計画策定への意識は一見すると高いように見受けられます。
しかし、12%は「総会での決議はしていない」と回答しており、計画が正式な意思決定を経ていない、形骸化したものである可能性が懸念されます。計画は策定するだけでなく、組合員全員の合意のもとで実効性を持つものでなければなりません。ここに、マンション管理士が専門家として関与し、計画の精査や合意形成をサポートする第一の機会があります。
修繕積立金の計画・運用の課題
より深刻なのは、資金計画の実態です。マンション管理の健全性は、最終的に適正な修繕積立金が確保されているか否かにかかっています。
調査結果からは、将来の資金不足に対する楽観と不安が混在する、危うい状況が浮かび上がります。
- 資金の見通し：大規模修繕工事の費用について、「修繕積立金でほぼ全費用を負担できる」と回答した組合は61%でした。
- 顕在化する資金不足：一方で、「現時点で不足している」と回答した組合が20%存在します。これは5組合に1つが、すでに資金計画の破綻に直面していることを意味します。
- 資金不足への対応：資金が不足している場合、そのうちの83%は「値上げを予定している」と回答していますが、合意形成がスムーズに進むとは限りません。
さらに、マンション管理の基本である「分別管理」についても課題が見られます。「管理費と修繕積立金の区分経理を行っていない」が5%、「按分している」が8%存在しました。これは、本来大規模修繕のために積み立てられるべき資金が、日常の管理費に流用されているリスクを示唆します。資金計画の見直しや、区分経理の徹底といった会計の正常化は、マンション管理士が専門性を最も発揮できる領域の一つです。
4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション
調査データは、一部のマンションがすでに「管理不全」の状態に陥っている、もしくはその瀬戸際にあるという厳しい現実を示しています。こうしたマンションは、居住者の生活環境を悪化させるだけでなく、外壁の剥落など、周辺地域へ悪影響を及ぼす可能性もはらんでいます。
活動停滞、管理不在組合の現状
市が実施したアンケート調査の回収率が31.8%であったという事実そのものが、課題の根深さを物語っています。市は、回答がなかったマンションについて、区分所有者の管理への意識が希薄化しているおそれがあると分析しています。
さらに深刻なのは、管理組合そのものが機能不全に陥っているケースです。
- 役員の担い手不足：アンケートでは、42.6%ものマンションが「役員の担い手がいない」と回答しています。住民の高齢化が進む中で、この問題はさらに深刻化し、組合活動の停滞から機能停止へとつながるおそれがあります。
- 管理組合の不存在：現地調査では、適切な維持管理が行き届いていない状態が確認されたほか、管理組合等の存在が認められないと推測されるマンションも把握されています。
これらのマンションは、自発的な改善努力が極めて困難な状況にあると考えられます。まさに、市による助言・指導や、マンション管理士といった外部の専門家による積極的な働きかけが求められる「要支援マンション」と言えるでしょう。マンション管理士には、こうした最も支援を必要とするマンションを早期に発見し、再生への道筋を示す「課題解決型」の支援力が今後ますます求められていきます。
5. 新座市が用意する支援策と管理士の介入ポイント
新座市では、深刻化するマンション問題に対応するため、「マンション管理適正化推進計画」に基づいた具体的な支援策を展開しようとしています。これらの施策は、マンション管理士にとって、専門性を発揮し、管理組合へ積極的に介入するための絶好の機会となります。
市の計画する主な施策と、管理士が果たすべき役割を整理します。
- 管理不全マンションへの直接支援 新座市は、管理不全に陥るおそれのあるマンションに対し、個別訪問やヒアリングといった直接的な働きかけを行う方針です。しかし、行政だけでは限界があります。ここでマンション管理士は、市と管理組合の「橋渡し役」として機能することが期待されます。組合の現状を正確に市へ伝え、市の支援策を組合が活用できるよう具体的にサポートすることで、再生への道筋をつけることができます。
- 専門家活用（アドバイザー派遣事業）の促進 市は、管理組合がマンション管理士等の専門家を活用することを積極的に推進しています。具体的には、埼玉県が実施する「マンションアドバイザー派遣事業」の活用を促すとしており、これは管理士にとって追い風です。管理組合に対し、こうした公的制度の利用を提案し、専門家として登録・活動することは、新たな業務機会の創出に直結します。
- マンション管理計画認定制度の活用推進 適正に管理されているマンションが市場で評価される「管理計画認定制度」の活用を、市は推進します。認定を取得すれば、住宅金融支援機構の融資で金利優遇を受けられるといったメリットも期待できます。認定基準をクリアするためのコンサルティングは、マンション管理士ならではの専門的なサービスです。組合の資産価値向上に直接貢献できる、付加価値の高い業務と言えるでしょう。
6. マンション管理士が果たすべき現場での役割
新座市の現状と行政の方向性を踏まえると、これからのマンション管理士には、従来の受け身の姿勢ではなく、課題を能動的に発見し、解決へと導く「課題解決型」の支援力が強く求められます。管理の主体はあくまで管理組合ですが、その自立的な活動を支え、導くのが専門家である管理士の使命です。
現場で果たすべき具体的な役割は、以下の3つに集約されます。
1. 合意形成のプロフェッショナルとして
価値観や経済状況の異なる区分所有者間の意思決定は、マンション管理における最大の難関です。特に、修繕積立金の値上げや大規模修繕の実施といった重要な局面では、専門的知見と公平な立場から議論を整理し、組合員が納得できる結論へと導くファシリテーターとしての役割が不可欠です。
2. 資金計画のストラテジストとして
アンケートで2割の組合が「資金不足」を認識している通り、多くのマンションが財政的な課題を抱えています。長期修繕計画が絵に描いた餅とならないよう、現実的で持続可能な資金計画を立案・提案し、その実行を監督する財務の専門家としての視点が求められます。
3. 行政施策へのナビゲーターとして
市が用意するアドバイザー派遣事業や管理計画認定制度といった支援策も、管理組合がその存在を知り、活用できなければ意味がありません。マンション管理士は、これらの行政サービスへ管理組合を的確に案内する「ナビゲーター」であるべきです。行政と連携し、利用できる制度を最大限に活用することで、管理組合の負担を軽減し、管理の適正化を力強く推進することができます。
建物の高経年化と住民の高齢化という「2つの老い」という大きな波に立ち向かうため、マンション管理士の役割はかつてなく重要になっています。地域に根差したプロフェッショナルとして、新座市のマンションの未来を支える活躍が期待されています。
こうした高経年マンションの課題に対しては、制度的な支援や管理体制の整備だけでなく、建物の細部にわたる物理的なメンテナンスも欠かせません。中でも、外壁や開口部まわりの防水性を保つための処置は、建物全体の健全性に直結します。
シーリング工事が必要な理由
シーリング工事は、外壁や窓枠の接合部を密閉し、防水性や気密性を確保するために必要な工事です。建物の隙間部分は、雨風や温度変化の影響を受けやすく、時間とともにシーリング材が劣化し、ひび割れや剥がれが発生します。この劣化を放置すると、以下のような問題が起こります。
シーリング工事を行わない場合のリスク
- 外壁の隙間から雨水が侵入し、内部の鉄筋が腐食します。
- シーリング材の劣化により、外壁の防水機能が低下し、漏水が発生します。
- 建物内部に湿気がこもり、カビの発生や木材部分の腐食を招きます。
- 気密性が低下し、冷暖房の効率が悪化し、光熱費が上昇します。
- 劣化したシーリング材が外観を損ね、建物の美観や資産価値が低下します。
これらのリスクを回避し、建物の安全性や耐久性を向上させるために、シーリング工事を定期的に実施することが重要です。
シーリング工事とは？他の工事との違い
シーリング工事とは、外壁ボードや窓枠（サッシ）などの接合部分にシーリング材を充填し、防水性・気密性を確保する作業です。シーリング材には弾力性があり、建物のわずかな動きに対応できる特性があります。
この工事は、塗装や防水工事と並行して行われることが多く、建物の内部構造を守るために必要不可欠な補強工事の一つです。特に、下地補修工事と併せて適切なシーリング工事を実施することで、建物の劣化を防ぎ、長期間にわたって安全な状態を維持できます。
相栄建総のシーリング工事サービス
相栄建総では、建物の状況に応じた最適なシーリング工事を提供し、高い防水性能を確保しています。
当社の強み
- 最適な材料の選定
シリコン・変成シリコン・ウレタンなど、施工箇所に応じたシーリング材を使用します。 - 高い施工精度
熟練の職人が丁寧な作業を行い、耐久性の高い施工を実現します。 - 美観への配慮
建物のデザインに調和する色合いのシーリング材を使用し、美観を維持します。 - 長期的な耐久性を確保
劣化しにくい施工方法を採用し、長期間にわたって防水性能を維持します。
シーリング工事の費用
シーリング工事の費用は、施工箇所の長さや使用する材料によって異なります。一般的な相場は1メートルあたり約1,000円～1,500円ですが、建物の規模や施工範囲によって変動します。
相栄建総では、建物の状況を正確に調査し、適正な価格で高品質な施工を提供します。
シーリング工事の期間
工事期間は、建物の規模や施工箇所の数によって異なります。部分的な補修であれば短期間で完了しますが、建物全体にわたる施工の場合は数週間を要することもあります。
住民の皆様にご不便をかけないよう、事前にスケジュールを共有し、迅速に施工を進めます。
シーリング工事の周期と回数
シーリング工事は、10～15年の周期で実施することが推奨されています。劣化が進行する前に適切なメンテナンスを行うことで、建物の耐久性を長く維持できます。
シーリング工事の流れ
- 施工箇所の調査
既存のシーリング材の劣化状況を確認し、補修方法を決定します。 - シーリング材の撤去・清掃
劣化したシーリング材を取り除き、接合部を清掃します。 - 新しいシーリング材の充填
適切なシーリング材を充填し、表面を均一に仕上げます。 - 仕上げと最終確認
施工後の状態をチェックし、防水性能を確認します。
まずはご相談ください
シーリング工事は、建物の防水性と気密性を確保し、長期的な耐久性を維持するために不可欠な工事です。適切な施工を行うことで、雨漏りや建物の劣化を防ぎ、快適な住環境を維持することができます。
相栄建総では、確かな技術と経験を活かし、高品質なシーリング工事を提供しています。調査・診断のご相談やお見積もりは無料で対応しておりますので、お気軽にお問い合わせください。
