戸田市で長尺シート工事を検討するなら安全性と美観を兼ね備えた最適な施工を
1. はじめに
埼玉県戸田市では、多くの分譲マンションが建設後、相応の年数を迎え、いわゆる高経年化が進んでいます。これは、建物の老朽化だけでなく、区分所有者の高齢化や賃貸化の進展といった、マンション管理における複合的な課題を顕在化させています。
このような状況を踏まえ、国が「マンション管理適正化法」を改正し、地方公共団体による積極的な役割発揮を促している中、戸田市でも「戸田市マンション管理適正化推進計画」（以下「推進計画」と表記します）が策定されました。この推進計画は、市内のマンション管理の現状と課題を明確にし、管理水準の向上と良好な居住環境の確保を目指すものです。
この記事では、戸田市の推進計画及び関連調査報告書を基に、市内の分譲マンションが直面する実態と課題を明らかにします。そして、これらの情報を踏まえ、現場で活動するマンション管理士の皆様が、今後どのように管理組合への支援や介入を行っていくべきか、具体的な方向性を考察します。本記事が、マンション管理士として、地域における適正管理の担い手となるための実践的なヒントを提供し、皆様の活動の一助となることを目的としています。
2. 市内分譲マンションの実態
戸田市が実施した「分譲マンション実態調査」（以下「実態調査」と表記します）及び推進計画からは、市内のマンションストックの特性や管理組合が抱える課題が具体的に見えてきます。
戸田市のマンションストック状況
戸田市内には、令和2年1月1日時点で268団地、総戸数16,328戸の分譲マンションが存在します。これは、市の全世帯数の約4分の1にあたる世帯が分譲マンションに居住している計算となり、市民の主要な居住形態として定着していることがわかります。
築年数別に見ると、最も多いのが1991年～2000年竣工のマンションで、全体の40.4%を占めています。次いで2001年～2010年竣工が22.7%となっており、これらのマンションは今後10年～20年で築30年超を迎えることになります。
また、共同住宅の構造については、非木造が88.9%、木造が11.1%となっています。
総戸数規模では、60戸未満の小規模なマンションが約74%を占め、特に20戸～39戸のマンションが40.4%と最も多くなっています。
アンケートから見る管理組合の現状
実態調査におけるアンケート結果（回答数123件）からは、管理組合の運営状況の一端が明らかになりました。
まず、管理組合の有無については、90.2%が「ある」と回答しており、ほとんどのマンションで管理組合が組成されています。
総会の開催頻度については、「年に1回」開催しているマンションが90.2%と大半を占め、定期的な開催が確認できます。役員会・理事会の開催頻度も、「年に数回」が56.9%、「月に1回程度」が40.7%となっており、こちらも定期的に開催されているマンションが多いことがわかります。
管理規約の有無については、97.6%が「ある」と回答しており、マンション管理の基本ルールは整備されていると言えます。
アンケートからわかる課題
一方で、アンケートからはマンション管理における様々な課題も浮き彫りになっています。
マンションを良好に管理する上での問題点（複数回答）として最も多かったのは、「特に問題があると考えていない」（52.8%）でしたが、次いで、
- 「管理への関心が低く非協力的な居住者が多い」（10.6%）
- 「管理組合の役員のなり手がいない」（10.6%）
- 「役員が多忙もしくは知識・経験が少なく十分な対応ができない」（8.1%）
- 「外国人とのコミュニケーションに困ることがある」（7.3%） といった声が挙がっています。
これらの課題は、区分所有者の高齢化や価値観の多様化、賃貸化の進行といった社会構造の変化と深く結びついており、管理組合運営の難易度を高める要因となっていると考えられます。特に、役員のなり手不足や専門知識の不足は、管理不全を引き起こすリスクを高めるため、外部専門家であるマンション管理士の積極的なサポートが求められる領域と言えるでしょう。
3. 長期修繕計画と資金計画の実態
マンションの資産価値を維持し、快適な居住環境を長期にわたって保つためには、計画的な修繕の実施と、そのための資金計画が不可欠です。戸田市の実態調査からは、これらの点に関する現状と課題が見えてきます。
長期修繕計画の策定率
実態調査のアンケートによれば、長期修繕計画を「作成している」と回答した管理組合は84.6%でした。これは、多くの管理組合が計画修繕の重要性を認識し、具体的な計画を立てていることを示しています。
しかし、国の調査（平成30年度マンション総合調査）における全国平均の作成率90.9%と比較すると、やや低い傾向にあります。また、「作成していない」が4.1%、「作成中または作成予定がある」が6.5%、「わからない」が2.4%存在しており、まだ全てのマンションで長期修繕計画が整備されているわけではないことがわかります。
修繕積立金の計画・運用の課題
長期修繕計画と並んで重要なのが、修繕積立金の適切な計画と運用です。アンケート結果では、修繕積立金の額について「不足している」と感じている管理組合が34.1%に上りました。「問題はない」と回答したのは57.7%、「わからない」が6.5%でした。
この背景には、長期修繕計画が作成されていないマンションでは、修繕積立金の額が不足している割合がやや高いという傾向が見られることがあります。計画的な積み立てが行われていない場合、将来的に大規模修繕工事の際に資金不足に陥るリスクが高まります。
ヒアリング調査では、「3回目の大規模修繕時に費用が不足する場合が多い」との意見や、「分譲当時に長期修繕計画がなかったため計画的な積み立てができておらず、修繕積立金が不足している」といった声も聞かれました。また、機械式駐車場のメンテナンス費用や利用率の低下、物価上昇による工事費用の増加なども、資金計画を圧迫する要因として挙げられています。
これらの状況は、マンション管理士が専門的な知見を活かし、長期修繕計画の策定支援や見直し、修繕積立金の適切な設定や運用についてアドバイスを行うことの重要性を示唆しています。
4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション
マンションの高経年化や区分所有者の高齢化が進む中で、一部のマンションでは管理組合の活動が停滞し、管理不全に陥るリスクが顕在化しています。
活動停滞、管理不在組合の現状
戸田市が実施した実態調査では、アンケートへの回答率は49.8%であり、約半数のマンションの管理状況が直接把握できていません。市は、アンケートへの回答がなかったマンションには、管理組合の実態がない、または管理組合活動が停滞しているマンションが存在する可能性があると考えています。
また、アンケート調査の過程で、管理組合のポストがないなどの理由で市からの郵便物が不達となったマンションも一部存在しました。これらのマンションは、行政からの情報提供や支援が届きにくく、管理不全の兆候があっても発見が遅れる可能性があります。
調査結果からみた管理不全の兆候があるマンションの特性としては、
- 築年数がやや古く、比較的小規模なマンションが多い傾向
- アンケート回答率も低い傾向 が挙げられています。
さらに、アンケートの回答がなかったマンションは平均総戸数が少なく、特に総戸数19戸以下の小規模マンションのアンケート回答率が最も低いという結果も出ています。
これらの状況は、管理組合の機能不全が建物の適切な維持管理を困難にし、結果として居住環境だけでなく、周辺地域の住環境にも悪影響を及ぼすリスクをはらんでいます。マンション管理士としては、こうした管理不全に陥りやすいマンションの特性を理解し、早期の段階で適切な助言や支援を行うことが、問題の深刻化を防ぐ鍵となります。特に、連絡が取りづらい小規模・高経年のマンションに対して、どのようにアプローチしていくかが今後の課題と言えるでしょう。
管理組合の機能が低下し、適切な維持管理が行き届かないマンション、特に高経年化した物件では、共用廊下や階段といった日常的に多くの居住者が利用する部分の床面の劣化も深刻な問題となりがちです。これらの床面は、美観を損なうだけでなく、摩耗や損傷によって滑りやすくなるなど、居住者の安全な通行に支障をきたす可能性も指摘されます。そのため、これらの共用部分の床を安全かつ快適に保つための適切な改修工事が求められます。
弊社の長尺シート工事サービス
マンションやビルの共用廊下や階段は、日々多くの人々が利用するため、特に床材の劣化が進行しやすい箇所です。長年の使用による摩耗や、雨水の吹き込みなどによる損傷、あるいは表面の汚れや滑りやすさの増加は、住民の安全性や建物の美観を著しく低下させる可能性があります。このような問題を解決し、耐久性に優れ、かつ滑りにくく安全な歩行環境を提供するために、近年注目されているのが長尺シートを用いた床改修工事です。
床面の劣化が進行すると発生するリスク
- 滑りやすくなる：雨水や砂ぼこりが溜まりやすく、転倒事故のリスクが高まります。
- ひび割れや剥がれの発生：長年の使用による摩耗で、床材の破損が進行します。
- 汚れの蓄積：掃除がしにくくなり、衛生面でも問題が生じる可能性があります。
特に、廊下や階段は住民や訪問者が頻繁に通行する場所であるため、安全性と清潔感を維持するためにも定期的なメンテナンスが不可欠です。
長尺シート工事とは？他の工事との違い
長尺シートとは、「防滑性ビニル床シート」とも呼ばれる床材で、廊下や階段、ベランダ、屋上などの床面に使用されます。特に、防滑性と耐久性に優れた特性を持ち、凹凸加工が施されているため滑りにくい仕様となっています。
他の床材と比較すると、掃除がしやすく遮音効果が期待できるため、マンションやビルの共用部分に幅広く採用されています。特に、雨水の影響を受けにくく、利用者に安心感を提供する点が大きなメリットです。
長尺シート工事の目的
長尺シート工事には、以下のような目的があります。
- 耐久性の向上：摩耗や劣化が進みにくく、長期間にわたって美しさを維持できます。
- 安全性の確保：防滑性の高い素材を使用することで、転倒事故を防ぎます。
- 美観の向上：シートのデザイン性により、廊下や階段の雰囲気を一新できます。
これらの特徴により、長尺シートは建物全体の資産価値の維持・向上に貢献します。
長尺シート工事の周期
長尺シートの耐久年数は使用状況や環境によりますが、一般的に10～15年ごとに張り替えが推奨されます。以下のような劣化症状が見られた場合は、早めの施工を検討する必要があります。
- 床面の色褪せや汚れの蓄積
- シートの剥がれや浮き
- 滑りやすさの増加
定期的なメンテナンスを行うことで、安全性を確保し、補修費用の増大を防ぐことができます。
相栄建総の長尺シート工事サービス
相栄建総では、耐久性の高い長尺シート工事を提供しています。
当社の強み
- 防滑性と耐久性を両立した施工
高品質な長尺シートを使用し、安全性と美観を維持します。 - 徹底した下地調整
施工前に床面を平滑に整え、シートの耐久性を向上させます。 - 住民への配慮を徹底
工事スケジュールを事前に共有し、住民の生活に影響を与えないよう施工します。
長尺シート工事の費用
長尺シート工事の費用は、施工面積や下地の状態によって異なります。一般的な目安として、廊下の場合1平方メートルあたり約4,500円となります。ただし、端末シールや下地調整など、追加作業が必要な場合には費用が変動することがあります。
相栄建総では、現地調査を行い、詳細な見積もりを提示いたします。
長尺シート工事の大まかな流れ
長尺シート工事は、以下の手順で進められます。
- 施工時期の調整
塗装や防水工事などの飛散が懸念される作業が終了した後に施工します。 - 下地調整
施工前に床面を平滑に整え、シートの仕上がりを向上させます。 - シートの貼り付け
長尺シートを床面に貼り付け、隙間がないようにしっかり固定します。 - 端末シール処理
シートの端部をシール材で補強し、剥がれや汚れの侵入を防ぎます。
保証・保険制度（アフターサポート）
長尺シート工事には、5年間の保証が付帯しています。施工後に不具合が発生した場合には、迅速に対応いたします。
また、定期的な点検やメンテナンスについてのご相談にも応じていますので、長期的に安心してご利用いただけます。
まずはご相談ください
長尺シート工事は、安全性と美観を向上させるために不可欠な工事です。相栄建総では、高品質な施工と丁寧な対応で、建物全体の資産価値を向上させるお手伝いをしています。長尺シート工事をご検討の際は、ぜひ当社にご相談ください。
