戸田市の外壁塗装工事で住まいの寿命を延ばす 美観と耐久性を高める施工方法
1. はじめに
埼玉県戸田市では、多くの分譲マンションが建設後、相応の年数を迎え、いわゆる高経年化が進んでいます。これは、建物の老朽化だけでなく、区分所有者の高齢化や賃貸化の進展といった、マンション管理における複合的な課題を顕在化させています。
このような状況を踏まえ、国が「マンション管理適正化法」を改正し、地方公共団体による積極的な役割発揮を促している中、戸田市でも「戸田市マンション管理適正化推進計画」（以下「推進計画」と表記します）が策定されました。この推進計画は、市内のマンション管理の現状と課題を明確にし、管理水準の向上と良好な居住環境の確保を目指すものです。
この記事では、戸田市の推進計画及び関連調査報告書を基に、市内の分譲マンションが直面する実態と課題を明らかにします。そして、これらの情報を踏まえ、現場で活動するマンション管理士の皆様が、今後どのように管理組合への支援や介入を行っていくべきか、具体的な方向性を考察します。本記事が、マンション管理士として、地域における適正管理の担い手となるための実践的なヒントを提供し、皆様の活動の一助となることを目的としています。
2. 市内分譲マンションの実態
戸田市が実施した「分譲マンション実態調査」（以下「実態調査」と表記します）及び推進計画からは、市内のマンションストックの特性や管理組合が抱える課題が具体的に見えてきます。
戸田市のマンションストック状況
戸田市内には、令和2年1月1日時点で268団地、総戸数16,328戸の分譲マンションが存在します。これは、市の全世帯数の約4分の1にあたる世帯が分譲マンションに居住している計算となり、市民の主要な居住形態として定着していることがわかります。
築年数別に見ると、最も多いのが1991年～2000年竣工のマンションで、全体の40.4%を占めています。次いで2001年～2010年竣工が22.7%となっており、これらのマンションは今後10年～20年で築30年超を迎えることになります。
また、共同住宅の構造については、非木造が88.9%、木造が11.1%となっています。
総戸数規模では、60戸未満の小規模なマンションが約74%を占め、特に20戸～39戸のマンションが40.4%と最も多くなっています。
アンケートから見る管理組合の現状
実態調査におけるアンケート結果（回答数123件）からは、管理組合の運営状況の一端が明らかになりました。
まず、管理組合の有無については、90.2%が「ある」と回答しており、ほとんどのマンションで管理組合が組成されています。
総会の開催頻度については、「年に1回」開催しているマンションが90.2%と大半を占め、定期的な開催が確認できます。役員会・理事会の開催頻度も、「年に数回」が56.9%、「月に1回程度」が40.7%となっており、こちらも定期的に開催されているマンションが多いことがわかります。
管理規約の有無については、97.6%が「ある」と回答しており、マンション管理の基本ルールは整備されていると言えます。
アンケートからわかる課題
一方で、アンケートからはマンション管理における様々な課題も浮き彫りになっています。
マンションを良好に管理する上での問題点（複数回答）として最も多かったのは、「特に問題があると考えていない」（52.8%）でしたが、次いで、
- 「管理への関心が低く非協力的な居住者が多い」（10.6%）
- 「管理組合の役員のなり手がいない」（10.6%）
- 「役員が多忙もしくは知識・経験が少なく十分な対応ができない」（8.1%）
- 「外国人とのコミュニケーションに困ることがある」（7.3%） といった声が挙がっています。
これらの課題は、区分所有者の高齢化や価値観の多様化、賃貸化の進行といった社会構造の変化と深く結びついており、管理組合運営の難易度を高める要因となっていると考えられます。特に、役員のなり手不足や専門知識の不足は、管理不全を引き起こすリスクを高めるため、外部専門家であるマンション管理士の積極的なサポートが求められる領域と言えるでしょう。
3. 長期修繕計画と資金計画の実態
マンションの資産価値を維持し、快適な居住環境を長期にわたって保つためには、計画的な修繕の実施と、そのための資金計画が不可欠です。戸田市の実態調査からは、これらの点に関する現状と課題が見えてきます。
長期修繕計画の策定率
実態調査のアンケートによれば、長期修繕計画を「作成している」と回答した管理組合は84.6%でした。これは、多くの管理組合が計画修繕の重要性を認識し、具体的な計画を立てていることを示しています。
しかし、国の調査（平成30年度マンション総合調査）における全国平均の作成率90.9%と比較すると、やや低い傾向にあります。また、「作成していない」が4.1%、「作成中または作成予定がある」が6.5%、「わからない」が2.4%存在しており、まだ全てのマンションで長期修繕計画が整備されているわけではないことがわかります。
修繕積立金の計画・運用の課題
長期修繕計画と並んで重要なのが、修繕積立金の適切な計画と運用です。アンケート結果では、修繕積立金の額について「不足している」と感じている管理組合が34.1%に上りました。「問題はない」と回答したのは57.7%、「わからない」が6.5%でした。
この背景には、長期修繕計画が作成されていないマンションでは、修繕積立金の額が不足している割合がやや高いという傾向が見られることがあります。計画的な積み立てが行われていない場合、将来的に大規模修繕工事の際に資金不足に陥るリスクが高まります。
ヒアリング調査では、「3回目の大規模修繕時に費用が不足する場合が多い」との意見や、「分譲当時に長期修繕計画がなかったため計画的な積み立てができておらず、修繕積立金が不足している」といった声も聞かれました。また、機械式駐車場のメンテナンス費用や利用率の低下、物価上昇による工事費用の増加なども、資金計画を圧迫する要因として挙げられています。
これらの状況は、マンション管理士が専門的な知見を活かし、長期修繕計画の策定支援や見直し、修繕積立金の適切な設定や運用についてアドバイスを行うことの重要性を示唆しています。
4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション
マンションの高経年化や区分所有者の高齢化が進む中で、一部のマンションでは管理組合の活動が停滞し、管理不全に陥るリスクが顕在化しています。
活動停滞、管理不在組合の現状
戸田市が実施した実態調査では、アンケートへの回答率は49.8%であり、約半数のマンションの管理状況が直接把握できていません。市は、アンケートへの回答がなかったマンションには、管理組合の実態がない、または管理組合活動が停滞しているマンションが存在する可能性があると考えています。
また、アンケート調査の過程で、管理組合のポストがないなどの理由で市からの郵便物が不達となったマンションも一部存在しました。これらのマンションは、行政からの情報提供や支援が届きにくく、管理不全の兆候があっても発見が遅れる可能性があります。
調査結果からみた管理不全の兆候があるマンションの特性としては、
- 築年数がやや古く、比較的小規模なマンションが多い傾向
- アンケート回答率も低い傾向 が挙げられています。
さらに、アンケートの回答がなかったマンションは平均総戸数が少なく、特に総戸数19戸以下の小規模マンションのアンケート回答率が最も低いという結果も出ています。
これらの状況は、管理組合の機能不全が建物の適切な維持管理を困難にし、結果として居住環境だけでなく、周辺地域の住環境にも悪影響を及ぼすリスクをはらんでいます。マンション管理士としては、こうした管理不全に陥りやすいマンションの特性を理解し、早期の段階で適切な助言や支援を行うことが、問題の深刻化を防ぐ鍵となります。特に、連絡が取りづらい小規模・高経年のマンションに対して、どのようにアプローチしていくかが今後の課題と言えるでしょう。
管理が行き届かず適切な維持管理が困難となっているマンション、特に高経年化した物件では、建物の「顔」とも言える外壁の美観が損なわれるだけでなく、風雨や紫外線から建物を保護する機能自体も大きく低下していることが懸念されます。外壁の保護機能が弱まると、建物の劣化を早め、最終的には大規模な補修が必要となる可能性もあります。このような事態を防ぎ、建物の寿命を延ばすためには、外壁の定期的な点検と、必要に応じた塗装工事が極めて重要です。
外壁塗装工事が必要な理由
この建物の外観を保ち、かつ構造体を保護する「外壁塗装工事」の主な目的は、マンションの外壁表面に新たな塗膜（保護コーティング）を形成することにあります。この塗膜は、日々建物が晒される雨風、紫外線、そして気温の急激な変化といった様々な外的要因から躯体を守るという、非常に重要な役割を担っています。しかし、この保護膜も永久的なものではなく、時間の経過とともに徐々に劣化が進行していくため、その機能を維持するためには定期的な塗り替えが必要となるのです。
外壁塗装工事を行わない場合のリスク
- 塗膜の劣化による外壁のひび割れや剥がれが進行します。
- 防水性能の低下により、雨水が浸入し内部構造が損傷します。
- 外観の美観が損なわれ、建物の資産価値が低下します。
- 建物の断熱性能が低下し、冷暖房の効率が悪化します。
- 塗膜の防カビ・防藻機能が低下し、壁面にカビや藻が発生します。
これらのリスクを回避するために、適切な時期に外壁塗装工事を行い、塗膜の機能を維持することが不可欠です。
外壁塗装工事とは？他の工事との違い
外壁塗装工事とは、外壁表面に新しい塗膜を形成し、建物を保護する工事です。塗膜の機能として、防水・防汚・遮熱・防カビなどの効果が期待されます。
塗装工事は、外壁の見た目を美しくするだけでなく、外壁材自体を雨風や紫外線から守る重要な役割を果たします。特に、コンクリートの中性化や鉄筋の腐食を防ぐ効果があるため、建物の耐久性を向上させることができます。
相栄建総の外壁塗装工事サービス
相栄建総では、建物の状況に応じた最適な塗装工事を提供し、美観と耐久性の両立を実現します。
当社の強み
- 耐久性の高い塗料を使用
シリコン塗料・フッ素塗料・光触媒塗料など、目的に応じた塗料を選定します。 - 施工前の綿密な調査
事前に外壁の劣化状況を診断し、適切な施工方法を提案します。 - 高品質な仕上がり
熟練の職人が丁寧な施工を行い、均一で美しい塗膜を形成します。 - 環境に配慮した塗装工事
低VOC塗料の使用など、環境負荷の少ない工法を採用します。
外壁塗装工事の費用
外壁塗装工事の費用は、塗料の種類や施工面積によって異なります。シリコン塗料の場合、1平方メートルあたり約1,800円～2,400円が相場ですが、建物の状態や施工条件によって変動します。
相栄建総では、事前の調査を徹底し、適正価格で高品質な施工を提供します。
外壁塗装工事の期間
工事期間は、建物の規模や塗装面積によって異なりますが、通常2週間～1ヶ月程度が目安です。住民の皆様への影響を最小限に抑えるため、施工スケジュールを事前に共有し、計画的に進めます。
外壁塗装工事の周期と回数
外壁塗装工事は、一般的に10～15年ごとに実施することが推奨されています。塗膜の劣化が進行する前に適切なメンテナンスを行うことで、建物の耐久性を維持することが可能です。
外壁塗装工事の流れ
- 施工前の養生
塗装しない部分をしっかりと保護し、塗料の付着を防ぎます。 - 下塗り
シーラーやプライマーを塗布し、塗料の密着性を向上させます。 - 中塗り・上塗り
塗膜の厚みを確保し、均一で美しい仕上がりを実現します。 - 最終確認と仕上げ
塗装後のチェックを行い、仕上がりを確認します。
アフターサポート
相栄建総では、外壁塗装工事完了後も、5年間の保証を提供しています。この期間内に塗膜の剥がれや不具合が発生した場合は、迅速に対応いたします。
また、施工後の定期点検を実施し、建物の状態を継続的に確認します。必要に応じたメンテナンスの提案を行い、長期的に建物の美観と耐久性を維持できるようサポートいたします。
まとめ
外壁塗装工事は、建物の寿命を延ばし、美観を維持するために不可欠な工事です。適切な施工を行うことで、外壁の防水性を向上させ、建物全体の耐久性を確保することができます。
相栄建総では、確かな技術と経験を活かし、高品質な外壁塗装工事を提供しています。ご相談やお見積もりは無料で対応しておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。
