戸田市のマンションと大規模修繕工事の現状｜老朽化対策と資産価値を守る方法

1. はじめに

埼玉県戸田市では、多くの分譲マンションが建設後、相応の年数を迎え、いわゆる高経年化が進んでいます。これは、建物の老朽化だけでなく、区分所有者の高齢化や賃貸化の進展といった、マンション管理における複合的な課題を顕在化させています。

このような状況を踏まえ、国が「マンション管理適正化法」を改正し、地方公共団体による積極的な役割発揮を促している中、戸田市でも「戸田市マンション管理適正化推進計画」（以下「推進計画」と表記します）が策定されました。この推進計画は、市内のマンション管理の現状と課題を明確にし、管理水準の向上と良好な居住環境の確保を目指すものです。

この記事では、戸田市の推進計画及び関連調査報告書を基に、市内の分譲マンションが直面する実態と課題を明らかにします。そして、これらの情報を踏まえ、現場で活動するマンション管理士の皆様が、今後どのように管理組合への支援や介入を行っていくべきか、具体的な方向性を考察します。本記事が、マンション管理士として、地域における適正管理の担い手となるための実践的なヒントを提供し、皆様の活動の一助となることを目的としています。

2. 市内分譲マンションの実態

戸田市が実施した「分譲マンション実態調査」（以下「実態調査」と表記します）及び推進計画からは、市内のマンションストックの特性や管理組合が抱える課題が具体的に見えてきます。

戸田市のマンションストック状況

戸田市内には、令和2年1月1日時点で268団地、総戸数16,328戸の分譲マンションが存在します。これは、市の全世帯数の約4分の1にあたる世帯が分譲マンションに居住している計算となり、市民の主要な居住形態として定着していることがわかります。

築年数別に見ると、最も多いのが1991年～2000年竣工のマンションで、全体の40.4%を占めています。次いで2001年～2010年竣工が22.7%となっており、これらのマンションは今後10年～20年で築30年超を迎えることになります。

また、共同住宅の構造については、非木造が88.9%、木造が11.1%となっています。

総戸数規模では、60戸未満の小規模なマンションが約74%を占め、特に20戸～39戸のマンションが40.4%と最も多くなっています。

アンケートから見る管理組合の現状

実態調査におけるアンケート結果（回答数123件）からは、管理組合の運営状況の一端が明らかになりました。

まず、管理組合の有無については、90.2%が「ある」と回答しており、ほとんどのマンションで管理組合が組成されています。

総会の開催頻度については、「年に1回」開催しているマンションが90.2%と大半を占め、定期的な開催が確認できます。役員会・理事会の開催頻度も、「年に数回」が56.9%、「月に1回程度」が40.7%となっており、こちらも定期的に開催されているマンションが多いことがわかります。

管理規約の有無については、97.6%が「ある」と回答しており、マンション管理の基本ルールは整備されていると言えます。

アンケートからわかる課題

一方で、アンケートからはマンション管理における様々な課題も浮き彫りになっています。

マンションを良好に管理する上での問題点（複数回答）として最も多かったのは、「特に問題があると考えていない」（52.8%）でしたが、次いで、

• 「管理への関心が低く非協力的な居住者が多い」（10.6%）
• 「管理組合の役員のなり手がいない」（10.6%）
• 「役員が多忙もしくは知識・経験が少なく十分な対応ができない」（8.1%）
• 「外国人とのコミュニケーションに困ることがある」（7.3%） といった声が挙がっています。

これらの課題は、区分所有者の高齢化や価値観の多様化、賃貸化の進行といった社会構造の変化と深く結びついており、管理組合運営の難易度を高める要因となっていると考えられます。特に、役員のなり手不足や専門知識の不足は、管理不全を引き起こすリスクを高めるため、外部専門家であるマンション管理士の積極的なサポートが求められる領域と言えるでしょう。

3. 長期修繕計画と資金計画の実態

マンションの資産価値を維持し、快適な居住環境を長期にわたって保つためには、計画的な修繕の実施と、そのための資金計画が不可欠です。戸田市の実態調査からは、これらの点に関する現状と課題が見えてきます。

長期修繕計画の策定率

実態調査のアンケートによれば、長期修繕計画を「作成している」と回答した管理組合は84.6%でした。これは、多くの管理組合が計画修繕の重要性を認識し、具体的な計画を立てていることを示しています。

しかし、国の調査（平成30年度マンション総合調査）における全国平均の作成率90.9%と比較すると、やや低い傾向にあります。また、「作成していない」が4.1%、「作成中または作成予定がある」が6.5%、「わからない」が2.4%存在しており、まだ全てのマンションで長期修繕計画が整備されているわけではないことがわかります。

修繕積立金の計画・運用の課題

長期修繕計画と並んで重要なのが、修繕積立金の適切な計画と運用です。アンケート結果では、修繕積立金の額について「不足している」と感じている管理組合が34.1%に上りました。「問題はない」と回答したのは57.7%、「わからない」が6.5%でした。

この背景には、長期修繕計画が作成されていないマンションでは、修繕積立金の額が不足している割合がやや高いという傾向が見られることがあります。計画的な積み立てが行われていない場合、将来的に大規模修繕工事の際に資金不足に陥るリスクが高まります。

ヒアリング調査では、「3回目の大規模修繕時に費用が不足する場合が多い」との意見や、「分譲当時に長期修繕計画がなかったため計画的な積み立てができておらず、修繕積立金が不足している」といった声も聞かれました。また、機械式駐車場のメンテナンス費用や利用率の低下、物価上昇による工事費用の増加なども、資金計画を圧迫する要因として挙げられています。

これらの状況は、マンション管理士が専門的な知見を活かし、長期修繕計画の策定支援や見直し、修繕積立金の適切な設定や運用についてアドバイスを行うことの重要性を示唆しています。

4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション

マンションの高経年化や区分所有者の高齢化が進む中で、一部のマンションでは管理組合の活動が停滞し、管理不全に陥るリスクが顕在化しています。

活動停滞、管理不在組合の現状

戸田市が実施した実態調査では、アンケートへの回答率は49.8%であり、約半数のマンションの管理状況が直接把握できていません。市は、アンケートへの回答がなかったマンションには、管理組合の実態がない、または管理組合活動が停滞しているマンションが存在する可能性があると考えています。

また、アンケート調査の過程で、管理組合のポストがないなどの理由で市からの郵便物が不達となったマンションも一部存在しました。これらのマンションは、行政からの情報提供や支援が届きにくく、管理不全の兆候があっても発見が遅れる可能性があります。

調査結果からみた管理不全の兆候があるマンションの特性としては、

• 築年数がやや古く、比較的小規模なマンションが多い傾向
• アンケート回答率も低い傾向 が挙げられています。

さらに、アンケートの回答がなかったマンションは平均総戸数が少なく、特に総戸数19戸以下の小規模マンションのアンケート回答率が最も低いという結果も出ています。

これらの状況は、管理組合の機能不全が建物の適切な維持管理を困難にし、結果として居住環境だけでなく、周辺地域の住環境にも悪影響を及ぼすリスクをはらんでいます。マンション管理士としては、こうした管理不全に陥りやすいマンションの特性を理解し、早期の段階で適切な助言や支援を行うことが、問題の深刻化を防ぐ鍵となります。特に、連絡が取りづらい小規模・高経年のマンションに対して、どのようにアプローチしていくかが今後の課題と言えるでしょう。

こうした管理不全や老朽化が進行するマンションでは、住民の安全確保と資産価値の維持が喫緊の課題です。では、具体的にどのような問題が発生し、それに対してどのような解決策が考えられるのでしょうか。特に高経年マンションにおいては、計画的な大規模修繕がその中心的な役割を担います。

老朽化したマンションの最適な解決策 〜大規模修繕の重要性〜

実際に、戸田市内でも築40年以上の高経年マンションが増加しており、これらが適切な時期に修繕が行われない場合、建物の安全性や資産価値の低下といった深刻な問題に直面するリスクが高まります。具体的に老朽化は、以下のような課題を引き起こします。

老朽化が引き起こす問題

• 外壁のひび割れ・タイルの剥落
  → 落下事故の危険性、外観の劣化
• 防水劣化による雨漏り
  → 室内のカビ発生、コンクリートの劣化促進
• 共用設備の老朽化
  → エレベーター、給排水設備、駐車場などの不具合
• 資産価値の低下
  → 適切な修繕が行われていないと、売却価格に悪影響

これらの問題を未然に防ぎ、建物を長持ちさせるために必要なのが「大規模修繕工事」です。

相栄建総の大規模修繕サービスとは？

相栄建総は、戸田市のマンションに特化した大規模修繕工事を提供しており、建物の安全性と資産価値を守るための最適なプランをご提案します。

相栄建総の強み

• 専門的な建物診断
  現在の劣化状況を詳細に分析し、最適な修繕プランを作成
• 高品質な施工
  経験豊富な職人による確かな技術と、長期間の耐久性を考慮した施工
• 居住者への配慮
  工事中の騒音や臭いを最小限に抑える工夫、ペットや高齢者への配慮を徹底
• 明確な報告・透明性のある進行管理
  進捗報告を定期的に行い、管理組合との円滑なコミュニケーションを重視

これにより、「大規模修繕が初めてで不安…」という方も、安心して工事を進めることができます。

大規模修繕の主な施工内容

マンションの老朽化対策として、以下の工事を実施します。

1. 外壁補修工事

• タイルの浮き・剥落防止：落下事故を未然に防止
• ひび割れ補修：コンクリートの劣化を防ぎ、耐久性を向上
• 高耐久塗装：建物の外観を美しく保ち、雨水の侵入を防止

2. 屋上・バルコニー防水工事

• 屋上防水の再施工：雨漏りやカビの発生を防止
• バルコニーの防水強化：水はけの悪さを改善し、居住環境を向上

3. 鉄部・共用部の修繕

• エントランスや階段の鉄部塗装：サビや劣化を防止
• 照明のLED化：電気代削減＆メンテナンス負担を軽減

4. エレベーター・給排水設備の更新

• エレベーターのリニューアル：動作の安定性を向上させ、安全性を強化
• 給排水管の補修・交換：老朽化した配管を更新し、水漏れリスクを軽減

費用と工事期間の目安

大規模修繕工事の費用は、マンションの規模や修繕範囲によって異なりますが、一般的な目安として以下のようになります。

補助金の活用や修繕積立金の適切な活用により、負担を軽減する方法もご提案可能です。

大規模修繕の流れ

相栄建総では、以下の流れでスムーズかつ負担の少ない修繕工事を行います。

1. 現地調査・劣化診断：専門スタッフが建物を詳細に調査
2. 修繕計画の策定：管理組合と協議しながら計画を立案
3. 住民説明会の実施：工事内容やスケジュールの説明
4. 施工開始：安全・確実に修繕を進める
5. 工事完了・アフターサポート：定期点検を提供

まずは無料の建物診断から

相栄建総では、無料の建物診断を実施しています。ぜひ一度ご相談ください！