戸田市の設備工事なら確かな技術で対応 給排水・電気設備の改修
1. はじめに
埼玉県戸田市では、多くの分譲マンションが建設後、相応の年数を迎え、いわゆる高経年化が進んでいます。これは、建物の老朽化だけでなく、区分所有者の高齢化や賃貸化の進展といった、マンション管理における複合的な課題を顕在化させています。
このような状況を踏まえ、国が「マンション管理適正化法」を改正し、地方公共団体による積極的な役割発揮を促している中、戸田市でも「戸田市マンション管理適正化推進計画」（以下「推進計画」と表記します）が策定されました。この推進計画は、市内のマンション管理の現状と課題を明確にし、管理水準の向上と良好な居住環境の確保を目指すものです。
この記事では、戸田市の推進計画及び関連調査報告書を基に、市内の分譲マンションが直面する実態と課題を明らかにします。そして、これらの情報を踏まえ、現場で活動するマンション管理士の皆様が、今後どのように管理組合への支援や介入を行っていくべきか、具体的な方向性を考察します。本記事が、マンション管理士として、地域における適正管理の担い手となるための実践的なヒントを提供し、皆様の活動の一助となることを目的としています。
2. 市内分譲マンションの実態
戸田市が実施した「分譲マンション実態調査」（以下「実態調査」と表記します）及び推進計画からは、市内のマンションストックの特性や管理組合が抱える課題が具体的に見えてきます。
戸田市のマンションストック状況
戸田市内には、令和2年1月1日時点で268団地、総戸数16,328戸の分譲マンションが存在します。これは、市の全世帯数の約4分の1にあたる世帯が分譲マンションに居住している計算となり、市民の主要な居住形態として定着していることがわかります。
築年数別に見ると、最も多いのが1991年～2000年竣工のマンションで、全体の40.4%を占めています。次いで2001年～2010年竣工が22.7%となっており、これらのマンションは今後10年～20年で築30年超を迎えることになります。
また、共同住宅の構造については、非木造が88.9%、木造が11.1%となっています。
総戸数規模では、60戸未満の小規模なマンションが約74%を占め、特に20戸～39戸のマンションが40.4%と最も多くなっています。
アンケートから見る管理組合の現状
実態調査におけるアンケート結果（回答数123件）からは、管理組合の運営状況の一端が明らかになりました。
まず、管理組合の有無については、90.2%が「ある」と回答しており、ほとんどのマンションで管理組合が組成されています。
総会の開催頻度については、「年に1回」開催しているマンションが90.2%と大半を占め、定期的な開催が確認できます。役員会・理事会の開催頻度も、「年に数回」が56.9%、「月に1回程度」が40.7%となっており、こちらも定期的に開催されているマンションが多いことがわかります。
管理規約の有無については、97.6%が「ある」と回答しており、マンション管理の基本ルールは整備されていると言えます。
アンケートからわかる課題
一方で、アンケートからはマンション管理における様々な課題も浮き彫りになっています。
マンションを良好に管理する上での問題点（複数回答）として最も多かったのは、「特に問題があると考えていない」（52.8%）でしたが、次いで、
- 「管理への関心が低く非協力的な居住者が多い」（10.6%）
- 「管理組合の役員のなり手がいない」（10.6%）
- 「役員が多忙もしくは知識・経験が少なく十分な対応ができない」（8.1%）
- 「外国人とのコミュニケーションに困ることがある」（7.3%） といった声が挙がっています。
これらの課題は、区分所有者の高齢化や価値観の多様化、賃貸化の進行といった社会構造の変化と深く結びついており、管理組合運営の難易度を高める要因となっていると考えられます。特に、役員のなり手不足や専門知識の不足は、管理不全を引き起こすリスクを高めるため、外部専門家であるマンション管理士の積極的なサポートが求められる領域と言えるでしょう。
3. 長期修繕計画と資金計画の実態
マンションの資産価値を維持し、快適な居住環境を長期にわたって保つためには、計画的な修繕の実施と、そのための資金計画が不可欠です。戸田市の実態調査からは、これらの点に関する現状と課題が見えてきます。
長期修繕計画の策定率
実態調査のアンケートによれば、長期修繕計画を「作成している」と回答した管理組合は84.6%でした。これは、多くの管理組合が計画修繕の重要性を認識し、具体的な計画を立てていることを示しています。
しかし、国の調査（平成30年度マンション総合調査）における全国平均の作成率90.9%と比較すると、やや低い傾向にあります。また、「作成していない」が4.1%、「作成中または作成予定がある」が6.5%、「わからない」が2.4%存在しており、まだ全てのマンションで長期修繕計画が整備されているわけではないことがわかります。
修繕積立金の計画・運用の課題
長期修繕計画と並んで重要なのが、修繕積立金の適切な計画と運用です。アンケート結果では、修繕積立金の額について「不足している」と感じている管理組合が34.1%に上りました。「問題はない」と回答したのは57.7%、「わからない」が6.5%でした。
この背景には、長期修繕計画が作成されていないマンションでは、修繕積立金の額が不足している割合がやや高いという傾向が見られることがあります。計画的な積み立てが行われていない場合、将来的に大規模修繕工事の際に資金不足に陥るリスクが高まります。
ヒアリング調査では、「3回目の大規模修繕時に費用が不足する場合が多い」との意見や、「分譲当時に長期修繕計画がなかったため計画的な積み立てができておらず、修繕積立金が不足している」といった声も聞かれました。また、機械式駐車場のメンテナンス費用や利用率の低下、物価上昇による工事費用の増加なども、資金計画を圧迫する要因として挙げられています。
これらの状況は、マンション管理士が専門的な知見を活かし、長期修繕計画の策定支援や見直し、修繕積立金の適切な設定や運用についてアドバイスを行うことの重要性を示唆しています。
4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション
マンションの高経年化や区分所有者の高齢化が進む中で、一部のマンションでは管理組合の活動が停滞し、管理不全に陥るリスクが顕在化しています。
活動停滞、管理不在組合の現状
戸田市が実施した実態調査では、アンケートへの回答率は49.8%であり、約半数のマンションの管理状況が直接把握できていません。市は、アンケートへの回答がなかったマンションには、管理組合の実態がない、または管理組合活動が停滞しているマンションが存在する可能性があると考えています。
また、アンケート調査の過程で、管理組合のポストがないなどの理由で市からの郵便物が不達となったマンションも一部存在しました。これらのマンションは、行政からの情報提供や支援が届きにくく、管理不全の兆候があっても発見が遅れる可能性があります。
調査結果からみた管理不全の兆候があるマンションの特性としては、
- 築年数がやや古く、比較的小規模なマンションが多い傾向
- アンケート回答率も低い傾向 が挙げられています。
さらに、アンケートの回答がなかったマンションは平均総戸数が少なく、特に総戸数19戸以下の小規模マンションのアンケート回答率が最も低いという結果も出ています。
これらの状況は、管理組合の機能不全が建物の適切な維持管理を困難にし、結果として居住環境だけでなく、周辺地域の住環境にも悪影響を及ぼすリスクをはらんでいます。マンション管理士としては、こうした管理不全に陥りやすいマンションの特性を理解し、早期の段階で適切な助言や支援を行うことが、問題の深刻化を防ぐ鍵となります。特に、連絡が取りづらい小規模・高経年のマンションに対して、どのようにアプローチしていくかが今後の課題と言えるでしょう。
管理が行き届かず、適切な維持管理が長年行われていない高経年マンションにおいては、外壁や屋上といった建物の「外側」だけでなく、住民の日常生活を支える「内側」のインフラ、すなわち給排水管や電気配線といった各種設備の老朽化も深刻な問題となります。これらの設備は、一度故障や不具合が発生すると、住民の生活に直接的かつ大きな影響を及ぼすため、計画的な点検と更新が極めて重要です。
設備工事とは？他の工事との違い
マンションにおける「設備工事」とは、主に給排水設備（給水管、排水管、給湯設備、各種ポンプなど）や電気設備（幹線、共用部・専有部の配線、分電盤、照明器具、受変電設備など）、さらにはガス設備や空調・換気設備といった、建物のライフラインとも言える機能部分の老朽化に伴い、それらを更新したり改修したりする専門工事を指します。特に築年数が相当期間経過した建物では、これらの目に見えない部分に設置されている各種設備が経年劣化し、例えば水漏れや排水詰まり、漏電や頻繁な停電、あるいは共用部の照明不点灯といった、居住者の生活に直結する様々な問題を引き起こしやすくなります。
他の修繕工事と異なり、設備工事は住民の生活に直接影響を与えるため、計画的な更新が求められます。適切なタイミングで工事を行うことで、住民の負担を最小限に抑えながら、安全で快適な住環境を維持することが可能です。
設備工事の目的
設備工事の主な目的は以下の通りです。
- 給排水設備の劣化防止：配管の腐食や詰まりを防ぎ、給水・排水機能を維持します。
- 電気設備の安全性向上：電気配線の老朽化による火災や停電のリスクを低減します。
- 住民の生活環境の向上：水圧の安定や電気の安定供給により、快適な生活を実現します。
- 資産価値の維持：設備が適切に管理されることで、マンション全体の価値が向上します。
設備工事の周期と期間
設備工事の実施タイミングは、建物の築年数や設備の状態に応じて異なります。
- 5年：給排水ポンプや電気盤の定期点検・軽微な修繕
- 15年：給水管の部分更新・電気配線の点検
- 20～25年：給排水管の大規模改修・電気設備の更新
- 30年：設備全体の全面更新
築30年以上経過した建物では、設備の老朽化が顕著になるため、大規模な改修を検討する必要があります。工事期間は、設備の種類や施工範囲によって異なりますが、事前の調査と計画的なスケジュール調整が重要となります。
設備工事のよくあるトラブルと対策
水圧低下や赤水の発生
老朽化した給水管では、水圧の低下や赤水の発生が見られることがあります。これは、配管内部の錆びや劣化が進行することで発生し、放置すると健康被害や設備故障の原因となります。
対策：
- 定期的な管内診断を実施し、早期に劣化を発見
- 必要に応じた部分的な更新や、全体的な給水管更新工事を計画的に実施
電気設備のトラブル
電気配線の劣化により、停電や漏電が発生するリスクがあります。特に、マンション全体の電圧低下が起こると、エレベーターや共用設備の使用に支障をきたすことがあります。
対策：
- 電気設備の定期点検を実施し、老朽化した配線を適宜更新
- ブレーカーや電気盤の更新を行い、安全性を向上
設備工事における相栄建総の強み
相栄建総では、経験豊富なスタッフが現地調査から工事の実施まで一貫して対応します。給排水設備や電気設備の更新においては、最新の施工技術を活用し、安全で高品質な仕上がりを提供しています。
また、住民の皆様に配慮し、工事中の影響を最小限に抑える工事計画を立案。施工スケジュールや内容について丁寧に説明し、住民の皆様に安心していただける環境を提供します。
保証・アフターサポート
相栄建総では、設備工事完了後も2年間の保証を提供しています。施工後に不具合が発生した場合には迅速に対応し、長期間にわたって設備の安全性を確保します。
また、定期点検を実施し、設備の状態を確認。必要に応じてメンテナンスの提案を行い、長期間安心してご利用いただける体制を整えています。
まずはご相談ください
設備工事は、マンションの安全性と快適性を維持するために欠かせない工事です。特に、給排水設備や電気設備の老朽化を放置すると、住民の生活に直接影響を与える可能性があります。
相栄建総では、正確な診断と丁寧な施工で、お客様の大切な建物を守るお手伝いをしています。設備工事をご検討の際は、ぜひ当社にご相談ください。
