所沢市の外壁塗装工事で住まいの寿命を延ばす 美観と耐久性を高める施工方法
はじめに
埼玉県所沢市では、1970年代後半から急速に都市化が進み、それに伴って多くの分譲マンションが供給されてきました。現在ではその多くが築40年を超える高経年マンションとなっており、老朽化による居住環境の悪化や、管理体制の崩壊が懸念されています。
こうした背景のもと、所沢市では2023年度に「マンション管理適正化推進計画」を策定しました。この計画は、市内におけるマンション管理の水準にばらつきが見られることや、管理組合の機能不全、修繕積立金の不足といった課題を踏まえたものです。市として、地域全体の管理水準を底上げし、住民の安全で安心な暮らしを支えることを目的としています。
本記事では、まず所沢市内における分譲マンションの実態と、管理組合が直面している課題について整理します。そのうえで、今後ますます重要性を増すマンション管理士の役割について、所沢市の支援策と関連づけながら考察します。特に、「相談対応型」から「課題解決型」へと進化が求められる管理士にとって、現場でどのような力が必要とされているのかを明らかにしていきます。
市内分譲マンションの実態
所沢市のマンションストック状況
所沢市には、2023年度時点で約1,200棟・約35,000戸の分譲マンションが存在しています。そのうち築30年以上のマンションは約40％を占めており、築40年超の物件も全体の1割以上にのぼります。建物構造としては、鉄筋コンクリート（RC）造や鉄骨鉄筋コンクリート（SRC）造が中心ですが、初期の低層団地型マンションにはプレキャストコンクリート（PC）造も見られます。
こうした建物の多くは、大規模修繕や管理体制の見直しが必要な段階に差しかかっていますが、実際の管理状況には大きな差があるのが実情です。
アンケートから見る管理組合の現状
所沢市が2023年度に実施した管理組合向けアンケート（回収率約35％）によると、以下のような傾向が明らかになっています。
- 総会の開催（年1回以上）：約85％
- 管理規約の整備状況（標準管理規約に準拠）：約60％
- 管理者の選任状況（理事長または管理会社）：約70％
この結果を見る限り、多くの管理組合では総会自体は開催されているようです。ただし、その内容が実質的な議論や合意形成につながっていないケースも少なくありません。議案が形骸化している、理事会が十分に機能していないといった課題が散見されます。
また、管理規約については、長年にわたって改定されていない例が多く、現行法制度やマンションの実態に即していないことも問題となっています。全体の約4割の組合が、標準管理規約への準拠や見直しを行っていないという状況です。
さらに、管理者の選任についても、名目上は選任されているものの、実質的には管理会社が全面的に運営を担っているケースが多く、住民主体の管理が形骸化している現状も見受けられます。
このように、所沢市内の分譲マンションでは、管理体制や住民の関与度に大きなばらつきが見られます。今後は、単なる情報提供にとどまらず、現場に即した実務支援やコンサルティング機能が求められている段階に入っているといえるでしょう。
長期修繕計画と資金計画の実態
所沢市内のマンションの多くが高経年化している中で、建物の維持管理に欠かせないのが「長期修繕計画」と「修繕積立金の適切な運用」です。しかし、アンケート調査や市の実態把握によると、これらの基盤が必ずしも十分に整っているとは言えない現状が浮かび上がっています。
長期修繕計画の策定率
長期修繕計画とは、マンションの共用部分について、将来の修繕工事を見据えた工程と予算を計画的に立てるものです。所沢市の調査では、長期修繕計画を策定していると回答した管理組合は約75％にとどまりました。これは全国平均と比べてやや高い数値ではあるものの、裏を返せば4棟に1棟は計画未策定のままということになります。
さらに、策定済みの計画についても、内容の更新が行われていないケースや、建物の劣化状況と計画が合致していないケースがあり、計画の「質」や「実効性」に課題があると指摘されています。
修繕積立金の計画・運用の課題
長期修繕計画と並んで重要なのが、修繕費用の原資となる「修繕積立金」です。適切な計画と積立がなされていなければ、いざという時に修繕ができず、建物の老朽化が一気に進む可能性もあります。
市内の調査では、以下のような傾向が明らかになりました：
- 適正水準以上の積立を実施している管理組合：約30％
- 積立金の不足が想定される組合：約50％
- 一時金徴収や借入による対応を検討中または経験済み：約20％
この結果からは、多くのマンションで将来の修繕に必要な資金が十分に確保できていない現状が浮き彫りとなっています。特に、築30年以上の高経年マンションにおいては、初期の積立金設定が低すぎたまま見直されておらず、現在の建築費上昇や劣化進行に対応できていない例も少なくありません。
また、修繕積立金の使途や運用方針が明文化されていない管理組合も多く、住民間での理解不足や不信感につながることも課題となっています。
顕在化する管理不全リスクと要支援マンション
管理体制の不備や資金不足が続くと、いずれマンションの運営自体が機能しなくなる可能性があります。所沢市では、こうした「管理不全」に陥りつつあるマンションの兆候を把握するために、管理組合の活動状況にも注視しています。
アンケートやヒアリング調査では、活動が著しく停滞している管理組合が市内全体の約10％にのぼることがわかりました。これらの管理組合では、以下のような問題が報告されています。
- 理事会が開催されていない、または機能していない
- 総会が数年にわたり未開催
- 管理者が不在、または選任手続きが不明確
- 修繕工事や点検が未実施のまま放置
このような状態では、適切な修繕や防災対策も講じられず、居住者の生活環境や資産価値が著しく損なわれる恐れがあります。さらに、建物の老朽化に伴って空室が増加し、スラム化のリスクすらあるという警鐘も鳴らされています。
特に高齢化が進む団地型マンションでは、理事のなり手不足が顕著であり、住民の高齢化と管理体制の脆弱化が同時に進行するという二重の課題が存在します。これらの「要支援マンション」に対しては、外部からの専門的な介入やサポートが不可欠であると市も認識しています。
このような背景から、今後は市の支援策に加え、マンション管理士の現場介入がより一層求められる時代が到来していると言えるでしょう。
こうした人的支援と並行して、建物の維持管理においては、外観や構造を守るための物理的対策も不可欠です。とくに外壁は、常に外気や紫外線にさらされており、劣化の進行が早いため、定期的な塗装による保護が求められます。
外壁塗装工事が必要な理由
外壁塗装工事は、建物の外壁に新たな塗膜を形成し、自然環境から建物を守るための重要な工事です。外壁は日々、雨風・紫外線・気温変化などの外的要因にさらされており、時間の経過とともに劣化が進行します。
外壁塗装工事を行わない場合のリスク
- 塗膜の劣化による外壁のひび割れや剥がれが進行します。
- 防水性能の低下により、雨水が浸入し内部構造が損傷します。
- 外観の美観が損なわれ、建物の資産価値が低下します。
- 建物の断熱性能が低下し、冷暖房の効率が悪化します。
- 塗膜の防カビ・防藻機能が低下し、壁面にカビや藻が発生します。
これらのリスクを回避するために、適切な時期に外壁塗装工事を行い、塗膜の機能を維持することが不可欠です。
外壁塗装工事とは？他の工事との違い
外壁塗装工事とは、外壁表面に新しい塗膜を形成し、建物を保護する工事です。塗膜の機能として、防水・防汚・遮熱・防カビなどの効果が期待されます。
塗装工事は、外壁の見た目を美しくするだけでなく、外壁材自体を雨風や紫外線から守る重要な役割を果たします。特に、コンクリートの中性化や鉄筋の腐食を防ぐ効果があるため、建物の耐久性を向上させることができます。
相栄建総の外壁塗装工事サービス
相栄建総では、建物の状況に応じた最適な塗装工事を提供し、美観と耐久性の両立を実現します。
当社の強み
- 耐久性の高い塗料を使用
シリコン塗料・フッ素塗料・光触媒塗料など、目的に応じた塗料を選定します。 - 施工前の綿密な調査
事前に外壁の劣化状況を診断し、適切な施工方法を提案します。 - 高品質な仕上がり
熟練の職人が丁寧な施工を行い、均一で美しい塗膜を形成します。 - 環境に配慮した塗装工事
低VOC塗料の使用など、環境負荷の少ない工法を採用します。
外壁塗装工事の費用
外壁塗装工事の費用は、塗料の種類や施工面積によって異なります。シリコン塗料の場合、1平方メートルあたり約1,800円～2,400円が相場ですが、建物の状態や施工条件によって変動します。
相栄建総では、事前の調査を徹底し、適正価格で高品質な施工を提供します。
外壁塗装工事の期間
工事期間は、建物の規模や塗装面積によって異なりますが、通常2週間～1ヶ月程度が目安です。住民の皆様への影響を最小限に抑えるため、施工スケジュールを事前に共有し、計画的に進めます。
外壁塗装工事の周期と回数
外壁塗装工事は、一般的に10～15年ごとに実施することが推奨されています。塗膜の劣化が進行する前に適切なメンテナンスを行うことで、建物の耐久性を維持することが可能です。
外壁塗装工事の流れ
- 施工前の養生
塗装しない部分をしっかりと保護し、塗料の付着を防ぎます。 - 下塗り
シーラーやプライマーを塗布し、塗料の密着性を向上させます。 - 中塗り・上塗り
塗膜の厚みを確保し、均一で美しい仕上がりを実現します。 - 最終確認と仕上げ
塗装後のチェックを行い、仕上がりを確認します。
アフターサポート
相栄建総では、外壁塗装工事完了後も、5年間の保証を提供しています。この期間内に塗膜の剥がれや不具合が発生した場合は、迅速に対応いたします。
また、施工後の定期点検を実施し、建物の状態を継続的に確認します。必要に応じたメンテナンスの提案を行い、長期的に建物の美観と耐久性を維持できるようサポートいたします。
まとめ
外壁塗装工事は、建物の寿命を延ばし、美観を維持するために不可欠な工事です。適切な施工を行うことで、外壁の防水性を向上させ、建物全体の耐久性を確保することができます。
相栄建総では、確かな技術と経験を活かし、高品質な外壁塗装工事を提供しています。ご相談やお見積もりは無料で対応しておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。
