小平市のマンションと大規模修繕工事の現状｜老朽化対策と資産価値を守る方法

はじめに

東京都小平市では、他の多くの都市と同様に、分譲マンションの高経年化が進行しています。築年数の経過したマンションが増加し、それに伴う建物の老朽化や区分所有者の高齢化といった、いわゆる「二つの老い」が顕在化しつつあります。

このような状況を踏まえ、小平市は国や東京都の動きと連携し、「小平市マンション管理適正化推進計画」（令和6年度～令和12年度）を策定しました。この計画は、マンションの管理不全を予防し、適正な管理を促進することで、良好な住環境の維持と市民生活の安定向上を目指すものです。背景には、管理不全に陥ったマンションが周辺環境へ深刻な影響を及ぼすリスクへの懸念があり、行政として積極的に関与し、マンション管理の適正化を推進していく方針が示されています。

この記事では、小平市のマンションが直面する現状と課題を明らかにし、現場で活動するマンション管理士が、今後どのように専門知識を活かして支援や介入を行うべきかを考察します。小平市におけるマンション管理の適正化推進において、マンション管理士が地域社会の重要な担い手として活躍するための、実践的なヒントを提供することを目的としています。

市内分譲マンションの実態

小平市におけるマンション管理の現状をより深く理解するために、まずは市内のマンションストックの状況と、市が実施したアンケート調査から見えてくる管理組合の実態や課題について概観します。

小平市のマンションストック状況

小平市内には、令和4年度の調査時点で約217棟の分譲マンションが存在します。総戸数については、平成30年の住宅・土地統計調査によると約9,920戸となっており、市民の主要な居住形態の一つです。

築年数別に見ると、分譲マンションの供給は平成を中心とした時期にピークを迎え、特に平成12年（2000年）までに建築されたマンションが全体の約6割を占めています。具体的には、平成2年（1990年）以前に約2,500戸、平成3年（1991年）から平成12年（2000年）までに約3,200戸が供給されました。

このことは、今後10年、20年の間に、築40年を超える高経年マンションが急速に増加していくことを意味しており、計画的な維持管理や修繕、さらには再生の検討が重要性を増してきます。小平市もこの点を課題として認識しており、マンションの適正な管理を推進するための施策を進めています。

アンケートから見る管理組合の現状

小平市が令和4年度に実施した「分譲マンション管理状況等調査」では、市内全217棟を対象にアンケートが送付され、185棟（回収率約85%）から回答が得られました。この調査では、管理組合の運営状況（総会開催、管理規約の整備、管理者等の選任状況など）についても質問が設けられました。

詳細な統計数値の公表は限定的ですが、調査結果の分析によれば、現状で深刻な管理不全の兆候があるマンションは少数であるとされています。多くの管理組合が基本的な運営を行っている一方で、課題を抱えるケースも散見されます。

市の推進計画や国の基本方針では、年1回以上の総会開催、管理規約の整備と適切な見直し、管理者等の選任などが適正な管理組合運営の基礎として示されています。アンケート調査は、これらの項目が適切に実行されているかを確認し、必要に応じて助言や指導を行うための重要な情報源となっています。

アンケートからわかる課題

アンケート調査の結果からは、小平市のマンションが抱えるいくつかの具体的な課題が浮き彫りになっています。

最も大きな課題は、やはりマンションの「二つの老い」、すなわち建物の老朽化と居住者の高齢化です。市の調査でも、65歳以上の高齢者のみの世帯が一定数存在し、今後さらに居住者の高齢化が進行すると見込まれています。これは、管理組合活動の担い手不足や、修繕積立金の合意形成の難しさなどにつながる可能性があります。

また、特に小規模で高経年なマンションにおいて、管理不全の兆候が見受けられるとの指摘もあります。役員のなり手がいない、総会が開催されない、長期修繕計画が未策定であるといった状況は、将来的なスラム化リスクもはらんでいます。

さらに、比較的問題なく管理されているマンションであっても、共用部分のバリアフリー化の遅れ、**防災対策の未整備**（マニュアル作成や訓練実施の不徹底など）、**地域コミュニティとの連携不足**といった課題が認識されています。これらの課題解決には、専門的な知識を持つマンション管理士の積極的な関与と提案が期待されます。

長期修繕計画と資金計画の実態

マンションの資産価値を維持し、快適な居住環境を長期にわたって保つためには、計画的な修繕の実施とそのための資金計画が不可欠です。小平市の推進計画においても、これらの点は管理組合が取り組むべき重要な項目として位置づけられています。

長期修繕計画の策定率

長期修繕計画の策定状況については、市のアンケート調査項目にも含まれており、その作成と定期的な見直しは「管理計画認定制度」の基準の一つともなっています。市が公表した資料には、市内マンションにおける具体的な長期修繕計画の策定率は示されていませんが、国や東京都の指針に基づき、計画期間30年以上で、かつ大規模修繕工事が2回以上含まれる実効性のある計画の策定と、それに基づいた修繕積立金の集会での決議が求められています。マンション管理士としては、これらの基準を満たした計画の策定支援や見直しに関するアドバイスが期待される領域です。

修繕積立金の計画・運用の課題

修繕積立金の計画・運用に関しては、多くの管理組合にとって課題となりやすいポイントです。特に、築年数の経過とともに必要となる修繕費用は増大する傾向にあり、将来的な資金不足に陥らないよう、適切な金額を計画的に積み立てていく必要があります。小平市の推進計画の基礎となった調査でも、高経年マンションの増加が見込まれることから、この課題の重要性が示唆されています。 管理費とは明確に区分して経理を行うことや、長期修繕計画の見直しに合わせて積立金額の妥当性を検証し、必要に応じて見直す柔軟な対応も重要です。こうした資金計画の策定や見直し、区分所有者への説明と合意形成のプロセスにおいて、マンション管理士の専門的な知見が活かされます。

顕在化する管理不全リスクと要支援マンション

マンションの老朽化と居住者の高齢化という「二つの老い」が進行する中で、管理組合の機能低下や活動の停滞といった管理不全のリスクが懸念されます。管理不全は、建物の適切な維持管理が行われなくなるだけでなく、居住者の生活環境の悪化や、将来的には周辺地域への悪影響にもつながりかねません。

活動停滞、管理不在組合の現状

小平市が令和4年度に実施した調査では、「現状、管理不全の兆候があるマンションは少数でした」と報告されていますが、一方で「10年、20年後には、高経年マンションが急速に増加していくことが見込まれ」ており、将来的なリスクの増大が予測されます。特に、小規模で高経年なマンションにおいては、管理不全の兆候が見受けられるケースがあることも指摘されています。

活動が停滞している管理組合や、理事のなり手がいない、事実上の管理不在状態に陥っている組合では、総会が開催されない、修繕積立金が適切に徴収・管理されていない、必要な修繕が実施されないといった問題が生じがちです。これらは、マンション管理適正化法や東京都の条例が目指す「適正な管理」とは程遠い状態と言えます。

小平市は、こうした管理不全の予防・改善に向けた支援を検討しており、管理不全の兆候があるマンションに対しては、専門家を継続的に派遣するなどの支援策を検討するとしています。また、市が状況を把握したマンションについては、助言や指導を行う場合の基準も定めており、行政としての関与を強める姿勢を示しています。市は、管理不全の兆候のあるマンションへの対応策は今後研究していく方針です。 このような状況は、マンション管理士にとって、専門知識を活かして管理組合の運営再建をサポートしたり、外部管理者としての役割を担ったりする機会となり得ます。早期の段階で適切な支援を行うことで、管理不全の深刻化を防ぎ、マンションの再生へとつなげることが期待されます。

特に、管理不全や活動停滞が長期化し、適切な維持管理が行われていない高経年マンションにおいては、建物の老朽化が深刻な問題となります。こうした状況を打開し、マンションの安全性と資産価値を維持するためには、計画的な修繕、とりわけ大規模修繕工事の実施が極めて重要です。

高経年マンションにおける大規模修繕の重要性と解決策

小平市においても築40年以上のマンションが増加傾向にあり、適切な修繕を怠ると、建物の安全性や資産価値の低下といった深刻なリスクに直面します。特に、老朽化は以下のような具体的な問題を引き起こします。

老朽化が引き起こす問題

• 外壁のひび割れ・タイルの剥落
  → 落下事故の危険性、外観の劣化
• 防水劣化による雨漏り
  → 室内のカビ発生、コンクリートの劣化促進
• 共用設備の老朽化
  → エレベーター、給排水設備、駐車場などの不具合
• 資産価値の低下
  → 適切な修繕が行われていないと、売却価格に悪影響

これらの問題を未然に防ぎ、建物を長持ちさせるために必要なのが「大規模修繕工事」です。

相栄建総の大規模修繕サービスとは？

相栄建総は、小平市のマンションに特化した大規模修繕工事を提供しており、建物の安全性と資産価値を守るための最適なプランをご提案します。

相栄建総の強み

• 専門的な建物診断
  現在の劣化状況を詳細に分析し、最適な修繕プランを作成
• 高品質な施工
  経験豊富な職人による確かな技術と、長期間の耐久性を考慮した施工
• 居住者への配慮
  工事中の騒音や臭いを最小限に抑える工夫、ペットや高齢者への配慮を徹底
• 明確な報告・透明性のある進行管理
  進捗報告を定期的に行い、管理組合との円滑なコミュニケーションを重視

これにより、「大規模修繕が初めてで不安…」という方も、安心して工事を進めることができます。

大規模修繕の主な施工内容

マンションの老朽化対策として、以下の工事を実施します。

1. 外壁補修工事

• タイルの浮き・剥落防止：落下事故を未然に防止
• ひび割れ補修：コンクリートの劣化を防ぎ、耐久性を向上
• 高耐久塗装：建物の外観を美しく保ち、雨水の侵入を防止

2. 屋上・バルコニー防水工事

• 屋上防水の再施工：雨漏りやカビの発生を防止
• バルコニーの防水強化：水はけの悪さを改善し、居住環境を向上

3. 鉄部・共用部の修繕

• エントランスや階段の鉄部塗装：サビや劣化を防止
• 照明のLED化：電気代削減＆メンテナンス負担を軽減

4. エレベーター・給排水設備の更新

• エレベーターのリニューアル：動作の安定性を向上させ、安全性を強化
• 給排水管の補修・交換：老朽化した配管を更新し、水漏れリスクを軽減

費用と工事期間の目安

大規模修繕工事の費用は、マンションの規模や修繕範囲によって異なりますが、一般的な目安として以下のようになります。

補助金の活用や修繕積立金の適切な活用により、負担を軽減する方法もご提案可能です。

大規模修繕の流れ

相栄建総では、以下の流れでスムーズかつ負担の少ない修繕工事を行います。

1. 現地調査・劣化診断：専門スタッフが建物を詳細に調査
2. 修繕計画の策定：管理組合と協議しながら計画を立案
3. 住民説明会の実施：工事内容やスケジュールの説明
4. 施工開始：安全・確実に修繕を進める
5. 工事完了・アフターサポート：定期点検を提供

まずは無料の建物診断から

相栄建総では、無料の建物診断を実施しています。ぜひ一度ご相談ください！