小平市で鉄部塗装工事を検討するなら安全性と耐久性を両立した最適な施工を
はじめに
東京都小平市では、他の多くの都市と同様に、分譲マンションの高経年化が進行しています。築年数の経過したマンションが増加し、それに伴う建物の老朽化や区分所有者の高齢化といった、いわゆる「二つの老い」が顕在化しつつあります。
このような状況を踏まえ、小平市は国や東京都の動きと連携し、「小平市マンション管理適正化推進計画」（令和6年度～令和12年度）を策定しました。この計画は、マンションの管理不全を予防し、適正な管理を促進することで、良好な住環境の維持と市民生活の安定向上を目指すものです。背景には、管理不全に陥ったマンションが周辺環境へ深刻な影響を及ぼすリスクへの懸念があり、行政として積極的に関与し、マンション管理の適正化を推進していく方針が示されています。
この記事では、小平市のマンションが直面する現状と課題を明らかにし、現場で活動するマンション管理士が、今後どのように専門知識を活かして支援や介入を行うべきかを考察します。小平市におけるマンション管理の適正化推進において、マンション管理士が地域社会の重要な担い手として活躍するための、実践的なヒントを提供することを目的としています。
市内分譲マンションの実態
小平市におけるマンション管理の現状をより深く理解するために、まずは市内のマンションストックの状況と、市が実施したアンケート調査から見えてくる管理組合の実態や課題について概観します。
小平市のマンションストック状況
小平市内には、令和4年度の調査時点で約217棟の分譲マンションが存在します。総戸数については、平成30年の住宅・土地統計調査によると約9,920戸となっており、市民の主要な居住形態の一つです。
築年数別に見ると、分譲マンションの供給は平成を中心とした時期にピークを迎え、特に平成12年（2000年）までに建築されたマンションが全体の約6割を占めています。具体的には、平成2年（1990年）以前に約2,500戸、平成3年（1991年）から平成12年（2000年）までに約3,200戸が供給されました。
このことは、今後10年、20年の間に、築40年を超える高経年マンションが急速に増加していくことを意味しており、計画的な維持管理や修繕、さらには再生の検討が重要性を増してきます。小平市もこの点を課題として認識しており、マンションの適正な管理を推進するための施策を進めています。
アンケートから見る管理組合の現状
小平市が令和4年度に実施した「分譲マンション管理状況等調査」では、市内全217棟を対象にアンケートが送付され、185棟（回収率約85%）から回答が得られました。この調査では、管理組合の運営状況（総会開催、管理規約の整備、管理者等の選任状況など）についても質問が設けられました。
詳細な統計数値の公表は限定的ですが、調査結果の分析によれば、現状で深刻な管理不全の兆候があるマンションは少数であるとされています。多くの管理組合が基本的な運営を行っている一方で、課題を抱えるケースも散見されます。
市の推進計画や国の基本方針では、年1回以上の総会開催、管理規約の整備と適切な見直し、管理者等の選任などが適正な管理組合運営の基礎として示されています。アンケート調査は、これらの項目が適切に実行されているかを確認し、必要に応じて助言や指導を行うための重要な情報源となっています。
アンケートからわかる課題
アンケート調査の結果からは、小平市のマンションが抱えるいくつかの具体的な課題が浮き彫りになっています。
最も大きな課題は、やはりマンションの「二つの老い」、すなわち建物の老朽化と居住者の高齢化です。市の調査でも、65歳以上の高齢者のみの世帯が一定数存在し、今後さらに居住者の高齢化が進行すると見込まれています。これは、管理組合活動の担い手不足や、修繕積立金の合意形成の難しさなどにつながる可能性があります。
また、特に小規模で高経年なマンションにおいて、管理不全の兆候が見受けられるとの指摘もあります。役員のなり手がいない、総会が開催されない、長期修繕計画が未策定であるといった状況は、将来的なスラム化リスクもはらんでいます。
さらに、比較的問題なく管理されているマンションであっても、共用部分のバリアフリー化の遅れ、**防災対策の未整備**（マニュアル作成や訓練実施の不徹底など）、**地域コミュニティとの連携不足**といった課題が認識されています。これらの課題解決には、専門的な知識を持つマンション管理士の積極的な関与と提案が期待されます。
長期修繕計画と資金計画の実態
マンションの資産価値を維持し、快適な居住環境を長期にわたって保つためには、計画的な修繕の実施とそのための資金計画が不可欠です。小平市の推進計画においても、これらの点は管理組合が取り組むべき重要な項目として位置づけられています。
長期修繕計画の策定率
長期修繕計画の策定状況については、市のアンケート調査項目にも含まれており、その作成と定期的な見直しは「管理計画認定制度」の基準の一つともなっています。市が公表した資料には、市内マンションにおける具体的な長期修繕計画の策定率は示されていませんが、国や東京都の指針に基づき、計画期間30年以上で、かつ大規模修繕工事が2回以上含まれる実効性のある計画の策定と、それに基づいた修繕積立金の集会での決議が求められています。マンション管理士としては、これらの基準を満たした計画の策定支援や見直しに関するアドバイスが期待される領域です。
修繕積立金の計画・運用の課題
修繕積立金の計画・運用に関しては、多くの管理組合にとって課題となりやすいポイントです。特に、築年数の経過とともに必要となる修繕費用は増大する傾向にあり、将来的な資金不足に陥らないよう、適切な金額を計画的に積み立てていく必要があります。小平市の推進計画の基礎となった調査でも、高経年マンションの増加が見込まれることから、この課題の重要性が示唆されています。 管理費とは明確に区分して経理を行うことや、長期修繕計画の見直しに合わせて積立金額の妥当性を検証し、必要に応じて見直す柔軟な対応も重要です。こうした資金計画の策定や見直し、区分所有者への説明と合意形成のプロセスにおいて、マンション管理士の専門的な知見が活かされます。
顕在化する管理不全リスクと要支援マンション
マンションの老朽化と居住者の高齢化という「二つの老い」が進行する中で、管理組合の機能低下や活動の停滞といった管理不全のリスクが懸念されます。管理不全は、建物の適切な維持管理が行われなくなるだけでなく、居住者の生活環境の悪化や、将来的には周辺地域への悪影響にもつながりかねません。
活動停滞、管理不在組合の現状
小平市が令和4年度に実施した調査では、「現状、管理不全の兆候があるマンションは少数でした」と報告されていますが、一方で「10年、20年後には、高経年マンションが急速に増加していくことが見込まれ」ており、将来的なリスクの増大が予測されます。特に、小規模で高経年なマンションにおいては、管理不全の兆候が見受けられるケースがあることも指摘されています。
活動が停滞している管理組合や、理事のなり手がいない、事実上の管理不在状態に陥っている組合では、総会が開催されない、修繕積立金が適切に徴収・管理されていない、必要な修繕が実施されないといった問題が生じがちです。これらは、マンション管理適正化法や東京都の条例が目指す「適正な管理」とは程遠い状態と言えます。
小平市は、こうした管理不全の予防・改善に向けた支援を検討しており、管理不全の兆候があるマンションに対しては、専門家を継続的に派遣するなどの支援策を検討するとしています。また、市が状況を把握したマンションについては、助言や指導を行う場合の基準も定めており、行政としての関与を強める姿勢を示しています。市は、管理不全の兆候のあるマンションへの対応策は今後研究していく方針です。 このような状況は、マンション管理士にとって、専門知識を活かして管理組合の運営再建をサポートしたり、外部管理者としての役割を担ったりする機会となり得ます。早期の段階で適切な支援を行うことで、管理不全の深刻化を防ぎ、マンションの再生へとつなげることが期待されます。
管理組合の活動が滞り、適切な維持管理がなされない場合、マンション共用部の鉄製部分、例えば外階段、手すり、玄関扉などは雨風にさらされ続け、錆や腐食が進行しやすくなります。これらの鉄部は、美観だけでなく、安全性にも直結するため、定期的な塗装による保護が不可欠です。
共用部の安全性と美観を維持する鉄部塗装工事の重要性
鉄部塗装工事は、マンションやビルの外階段、手すり、玄関扉、エレベーターの扉・枠、配管などの鉄製部分に塗装を施し、錆びや劣化を防ぐ工事です。鉄部は屋外に露出していることが多く、時間とともに劣化が進行しやすいため、適切なメンテナンスが求められます。
鉄部の劣化が進行すると発生するリスク
- 錆びの進行による腐食：塗膜が劣化すると鉄部がむき出しになり、雨水や湿気の影響で腐食が進みます。
- 塗膜の剥がれ：紫外線や風雨の影響で塗膜が剥がれ、美観が損なわれます。
- 強度の低下：外階段や手すりなどの鉄部が腐食すると、安全性が損なわれる可能性があります。
特に、外階段や手すりの錆びは安全上の問題に直結するため、定期的な塗装工事が不可欠です。
鉄部塗装工事とは？他の工事との違い
鉄部塗装工事は、鉄製の構造物を錆びから守るために行う塗装工事です。鉄部は屋外に露出していることが多く、雨や湿気の影響を受けやすいため、適切な塗料と下地処理が重要となります。
他の塗装工事との違いは、「防錆処理」が必要な点です。外壁塗装や天井塗装とは異なり、鉄部は錆びやすいため、下地処理（ケレン作業）を行い、防錆塗料を適用することで、長期間の耐久性を確保します。
鉄部塗装工事の周期
鉄部の塗装は、劣化の進行が早いため3～5年ごとの周期での塗り替えが推奨されています。特に以下のような劣化症状が見られる場合は、早めの塗装工事が必要です。
- 艶がなくなり、色褪せが目立つ
- 塗膜が剥がれ、下地が見えている
- 手すりや階段に錆びが発生している
定期的な塗装工事を行うことで、鉄部の耐久性を維持し、修繕コストの増加を防ぐことができます。
相栄建総の鉄部塗装工事サービス
相栄建総では、長年の経験を活かし、耐久性の高い鉄部塗装工事を提供しています。
当社の強み
- 防錆効果の高い塗料を使用
ウレタン塗料・フッ素塗料・エポキシ樹脂塗料など、用途に応じた最適な塗料を選定します。 - 徹底した下地処理
ケレン作業を実施し、塗膜がしっかり密着する状態を作成します。 - 高品質な仕上がり
熟練の職人が丁寧に作業を行い、美観と耐久性を両立させます。 - 住民の生活に配慮した工事
騒音や塗料の臭いを最小限に抑え、住民の皆様に配慮した施工を実施します。
鉄部塗装工事の費用
鉄部塗装工事の費用は、施工箇所の面積や塗料の種類によって異なります。一般的な目安として、1平方メートルあたり約1,500円～2,500円となります。正確な見積もりは、事前の現地調査をもとに適正価格でご案内いたします。
鉄部塗装工事の期間
工事期間は、建物の規模や施工箇所の状態によりますが、通常1週間～3週間程度が目安です。住民の皆様の生活に影響を与えないよう、事前にスケジュールを共有し、計画的に施工を進めます。
鉄部塗装工事の流れ
- ケレン作業（下地処理）：既存の塗膜や錆びを除去し、表面を整えます。
- 防錆塗装（下塗り）：防錆効果のある塗料を塗布し、金属部分を保護します。
- 中塗り・上塗り：耐久性を確保するために、2回塗りを行い仕上げます。
- 最終確認・清掃：仕上がりをチェックし、施工後の清掃を実施します。
この工程を丁寧に行うことで、塗膜の耐久性を高め、美しい仕上がりを実現します。
アフターサポート
相栄建総では、鉄部塗装工事完了後も2年間の保証を提供しています。この期間内に塗膜の剥がれや異常が発生した場合は、迅速に対応いたします。
また、定期点検を実施し施工後の状態を確認します。必要に応じて追加のメンテナンス提案を行い、長期間にわたって安心して建物をご利用いただけるようサポートいたします。
まずはご相談ください
鉄部塗装工事は、建物の耐久性を維持し、美観を保つために欠かせない工事です。特に3～5年ごとの定期的なメンテナンスを行うことで、長期間にわたり建物の安全性を確保することができます。
相栄建総では、確かな技術と経験を活かし、高品質な鉄部塗装工事を提供しています。定期的なメンテナンスをご検討の際は、ぜひ相栄建総にご相談ください。
