東京都武蔵野市のマンション管理実態と管理士が果たすべき役割〜現状・課題・適正化への道筋〜

1. はじめに

武蔵野市では近年、マンションの老朽化が急速に進行しています。市内にある分譲マンションは、1960年代からはじまり、1978年ごろをピークに建設されました。2012年10月時点でその数は417棟15,625戸にものぼり、当時の物件がそのまま残っていると仮定した場合、2025時点で築34年を超える物件が57.0％を占めています。また、入居者の高齢化とそれに伴う管理組合の運営力低下なども課題です。

こうした背景を受けて、武蔵野市は2023年に「武蔵野市マンション管理適正化推進計画」を策定しました。この計画は、分譲マンションの適正な管理を維持・支援するための方針と施策をまとめたものであり、管理組合や行政、専門家が連携して取り組むことを前提としています。

本記事では、まず武蔵野市におけるマンションストックの現状と管理組合の実態に触れたうえで、管理士が「現場でどう貢献できるか」という視点から、今後マンション管理士に求められる役割や介入の可能性について解説します。

2. 市内分譲マンションの実態

武蔵野市のマンションストック状況

武蔵野市におけるマンションの老朽化は、建築時期別の構成割合からも明確に読み取れます。2012年に武蔵野市が発表した「武蔵野市分譲マンション実態調査」によれば、市内の建築時期別の分譲マンションの棟数割合は以下のとおりです。

このように、1991年までを合計すると、2025年時点で武蔵野市の分譲マンションの57.0%が築34年以上に該当する計算になります。

アンケートから見る管理組合の現状

管理組合の枠組みはあるが、実効性に課題

• 管理組合の設置率は94.6％と高い一方、法人格を取得しているのは6.3％にとどまります。
• 総会は「年1回以上」開催している組合が86.2％と多数ですが、出席率は「1/2未満」が58.5％を占めており、意思決定の基盤が弱い状況です。

管理規約の見直しが進んでいない

• 管理規約を整備している組合は98.2％あるものの、「改正したことがない」組合が37.0％あり、現状に合わない規約で運用している可能性があります。

委託管理への依存と住民の理解不足

• 管理業務を「すべて委託している」組合は73.8％と多く、効率化が進んでいる反面、「あまり把握していない」「まったく把握していない」組合が30.4％あり、内容を理解しないまま任せている実態も見られます。

このように、制度や体制としては整っているように見えても、実際には意思決定・規約運用・業務把握の面で運営力が不足している組合が一定数存在しています。

今後は、形だけの管理体制にとどまらず、住民が主体的に関わり、内容を理解しながら意思決定できる仕組みづくりが求められます。

3. 長期修繕計画と資金計画の実態

長期修繕計画の策定率

武蔵野市が2012年に実施したアンケート結果によると、長期修繕計画の有無は次のとおりです。

• 作成している：70.8%
• 作成中または予定している：3.6%
• 作成していない：20.2%
• 無回答：5.4%

この結果から、およそ4分の1のマンションで長期修繕計画が未策定または未定であることが分かります。修繕計画がない場合、突発的な修繕への対応や資金の確保が困難となるリスクもあるため注意が必要です。

また「マンションを良好に管理する上での問題点」について、「長期修繕計画が整備されていない、または計画的な修繕が行われていない」と回答した割合が8.9%にのぼり、策定していても実行や見直しが行われていないケースも課題です。

修繕積立金の計画・運用の課題

修繕積立金に関する課題については、同調査結果から次の傾向が読み取れます。

• 修繕積立金の額が適切でない：10.2%
• 適切な修繕が実施されていない：7.2%

また、大規模修繕工事の実施状況は以下の通りです。

• 実施したことがある：78.0%
• 実施したことがない：20.8%
• 無回答：1.2%

これらの結果から、修繕積立金の水準や活用状況に課題を抱えている管理組合が一定数存在しており、修繕実施の有無とも関連性があると考えられます。

4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション

活動停滞、管理不在組合の現状

「マンションを良好に管理するうえでの問題点」では、管理組合の活動に関する次のような回答が得られています。

• 「マンションの管理に対して無関心な住民が多い」：38.7%
• 「役員のなり手がいない」：30.4%
• 「管理会社まかせになっている」：17.0%
• 「管理組合としての意思決定が困難」：14.9%
• 「管理組合の活動が形骸化している」：11.2%

現在、武蔵野市では「要支援マンション」の定義や個別件数は明示されていませんが、これらの実態を踏まえると、管理不全の兆候を持つ物件が一定数存在していると考えられます。

持続可能なマンション管理を行うためには、調査結果に基づき、市や外部専門家が適切な支援体制を検討・整備していくことが重要です。

3. 長期修繕計画と資金計画の実態

長期修繕計画の策定率

武蔵野市が2012年に実施したアンケート結果によると、長期修繕計画の有無は次のとおりです。

• 作成している：70.8%
• 作成中または予定している：3.6%
• 作成していない：20.2%
• 無回答：5.4%

この結果から、およそ4分の1のマンションで長期修繕計画が未策定または未定であることが分かります。修繕計画がない場合、突発的な修繕への対応や資金の確保が困難となるリスクもあるため注意が必要です。

また「マンションを良好に管理する上での問題点」について、「長期修繕計画が整備されていない、または計画的な修繕が行われていない」と回答した割合が8.9%にのぼり、策定していても実行や見直しが行われていないケースも課題です。

修繕積立金の計画・運用の課題

修繕積立金に関する課題については、同調査結果から次の傾向が読み取れます。

• 修繕積立金の額が適切でない：10.2%
• 適切な修繕が実施されていない：7.2%

また、大規模修繕工事の実施状況は以下の通りです。

• 実施したことがある：78.0%
• 実施したことがない：20.8%
• 無回答：1.2%

これらの結果から、修繕積立金の水準や活用状況に課題を抱えている管理組合が一定数存在しており、修繕実施の有無とも関連性があると考えられます。

4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション

活動停滞、管理不在組合の現状

「マンションを良好に管理するうえでの問題点」では、管理組合の活動に関する次のような回答が得られています。

• 「マンションの管理に対して無関心な住民が多い」：38.7%
• 「役員のなり手がいない」：30.4%
• 「管理会社まかせになっている」：17.0%
• 「管理組合としての意思決定が困難」：14.9%
• 「管理組合の活動が形骸化している」：11.2%

現在、武蔵野市では「要支援マンション」の定義や個別件数は明示されていませんが、これらの実態を踏まえると、管理不全の兆候を持つ物件が一定数存在していると考えられます。

持続可能なマンション管理を行うためには、調査結果に基づき、市や外部専門家が適切な支援体制を検討・整備していくことが重要です。

5. 武蔵野市が用意する支援策と管理士の介入ポイント

武蔵野市は、マンションの適切な維持管理と住環境の向上を目的として、2022年3月に「武蔵野市マンション管理適正化推進計画」を策定しました。本計画は、主に以下の3つの柱に沿って施策を進めています。

1. 適正な管理の推進
2. 建替え等の円滑化
3. 支援体制の整備

このうち「適正な管理の推進」に関する取り組みとして、以下のような支援メニューが盛り込まれています。

• 管理組合への情報提供や啓発資料の発行
• マンション管理に関する相談窓口の設置
• 国や東京都の補助制度の周知

また、支援対象とすべき課題として、同計画では「管理不全の兆候を把握し、早期対応につなげる体制の構築」が明記されました。市としても、今後は個別の管理組合からの相談に対し、管理士をはじめとする外部専門家と連携して支援を行う体制を整備する方針を示しています。

こうした背景から、マンション管理士が現場で果たす役割は今後さらに重要性を増すといえるでしょう。特に、築年数の進んだ中小規模マンションや、自主管理の組合を中心に、以下のような介入ポイントが想定されます。

• 総会・理事会の開催支援と議事運営の助言
• 管理規約の見直しと適正化に向けたサポート
• 長期修繕計画の確認および資金計画の妥当性診断
• 匿名・無関心層への情報周知を前提とした広報支援

管理士は、こうした支援を通じて、住民の合意形成や課題の可視化を促進し、マンション管理の「内側」からの再構築を後押しする存在として期待されているのです。

6. マンション管理士が果たすべき現場での役割

「武蔵野市マンション管理適正化推進計画」では、管理組合の課題に応じてマンション管理士等が支援する体制の整備が明記されており、現場における管理士の役割は多岐にわたります。

以下では、武蔵野市の現状に即して、管理士に求められる主な役割を4つに分けて解説します。

組合運営を動かす「対話と意思決定」の支援

市内のマンションにおける管理組合では「理事のなり手がいない」「管理組合の活動が形骸化している」といった課題を抱えています。このような状況では、住民の合意形成や意思決定が停滞し、適切な管理が進みません。

管理士には、総会や理事会の開催に向けた準備支援や、住民向け説明会の企画運営を通じて、組合活動の再活性化をサポートする役割があります。特に「話し合いの土台を整える」ことが、重要な仕事です。

修繕・積立の実態確認と運用アドバイス

武蔵野市の調査では、長期修繕計画を「策定していない」と回答した割合は約20%。さらに「修繕積立金が適切でない」とする声も確認されており、実効性のある計画と資金確保の両立が課題です。

管理士は、修繕周期の妥当性や費用見積の精度をチェックし、必要に応じて見直しを促す必要があります。また、積立水準に不安がある場合には、資金シミュレーションの作成や増額提案に向けた資料整備を支援することが期待されます。

規約の整合性点検と実態に即した見直し支援

武蔵野市の調査では、「管理規約が現状に合っていない」という回答が見られました。標準管理規約の改正内容が反映されていない組合もあり、現場運用とのズレが懸念されます。

管理士は、管理規約や使用細則を精査し、標準規約とのギャップを可視化する必要があります。そのうえで、組合の運営実態に適合した改正案を提示し、改正に向けた意見集約や案文作成、議決方法なども支援することが大切です。

武蔵野市の制度との橋渡し役

武蔵野市では、マンション管理相談窓口の設置や、管理組合向けの啓発・情報提供施策を進めています。ただし、それらの制度を十分に活用できていない管理組合も存在するはずです。

そのため、管理士は、市の制度や支援制度の内容を整理し、組合にわかりやすく説明したうえで、申請・活用を後押しする役割を担います。特に、活動が停滞している組合に対しては、「制度利用のきっかけづくり」として外部支援の導入口となることが重要です。