立川市の共通仮設工事とは？マンション修繕を支える基盤と安全対策の重要性

はじめに

東京都立川市では、多くの市民がマンションに居住しており、マンションは市民生活の基盤となっています。しかしながら、近年、建物の老朽化と居住者の高齢化という、いわゆる「二つの老い」が進行しています。この状況が続けば、管理組合の機能低下などを招き、適切な管理が行き届かないマンションが増加する可能性があります。管理不全に陥ったマンションは、その建物だけでなく、周辺の生活環境にも深刻な影響を及ぼしかねません。

このような背景から、立川市では市民が安心して暮らし続けられる住環境の形成を目指し、長期的な視点に立ったマンション管理の適正化を推進するため、「立川市マンション管理適正化推進計画」を策定しました。この計画は、国の「マンション管理適正化法」や東京都の「マンション管理条例」の趣旨を踏まえ、立川市におけるマンション管理の具体的な施策や目標を定めたものです。

この記事では、立川市におけるマンション管理の現状と課題を明らかにし、今後のマンション管理の適正化に向けた道筋を探ります。特に、現場で活動するマンション管理士が、今後どのように管理組合への支援や介入を行っていくべきか、どのような役割を果たしていくべきかについて考察し、実践的なヒントを提供することを目的としています。

市内分譲マンションの実態

立川市のマンションストック状況

立川市では、2022年度に市内の分譲マンション（6戸以上）を対象とした実態調査が行われました。この調査によると、市内のマンションストックは着実に増加しており、築年数の経過したマンションの割合が高まっていることが明らかになっています。

回答があったマンション157件（有効回答率54.9%）のデータを元に見ていくと、総戸数は10,578戸にのぼります。築年代別に見ると、昭和58年（1983年）以前に建築されたマンションが最も多く49棟（31.2%）、次いで平成6年～平成15年（1994年～2003年）に建築されたものが45棟（28.7%）となっています。建物構造については、鉄筋コンクリート造（RC造）が128件（81.5%）と大半を占めており、次いで鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）が28件（17.8%）となっています。

アンケートから見る管理組合の現状

マンションの適正な管理運営において、管理組合の活動状況は非常に重要です。

まず、管理組合の有無については、回答のあったマンションの98.1%が管理組合が「有り」と回答しており、ほとんどのマンションで管理組合が組織されていることがわかります。

次に、マンション管理の基本ルールとなる管理規約の有無については、96.8%が管理規約が「有り」と回答しています。

管理者の選任状況については、管理規約で定めている管理者として、「管理組合の代表者（理事長等）」を選任しているマンションが91.4%と最も多くなっています。

総会の開催状況については、「年に1回」開催していると回答した管理組合が135件（88.7%）で最も多く、次いで「年に数回」が15件（9.7%）でした。「開催していない」と回答した管理組合も4件（2.6%）存在しました。

アンケートからわかる課題

立川市の実態調査からは、マンション管理におけるいくつかの課題も浮き彫りになっています。マンションを管理する上での問題点（複数回答）として最も多く挙げられたのは、「管理組合役員のなり手不足」で、72組合（45.9%）が問題であると回答しています。

次いで、「役員の高齢化」が64組合（40.8%）、「管理活動に無関心な組合員の増加」が54組合（34.4%）と続いており、管理組合活動の担い手確保や組合員の意識向上が大きな課題であることが示唆されています。

これらの課題は、マンションの経年化や居住者の高齢化といった社会構造の変化と深く結びついており、今後のマンション管理適正化において重点的に取り組むべき事項と言えるでしょう。

長期修繕計画と資金計画の実態

マンションの資産価値を維持し、快適な居住環境を長期にわたって保つためには、計画的な修繕の実施と、そのための資金計画が不可欠です。立川市の実態調査では、これらの点に関する管理組合の取り組み状況も明らかになりました。

長期修繕計画の策定率

長期修繕計画は、将来必要となる大規模な修繕工事を見据え、その内容や時期、概算費用などを定めたものです。実態調査によると、回答のあったマンション157件のうち、長期修繕計画を「作成している」と回答した管理組合は72.6%（114件）でした。一方、「作成していない」は22.3%（35件）、「作成予定または作成中」が5.1%（8件）という結果でした。

計画期間については、長期修繕計画を作成していると回答した114件のうち、「30年以上」の計画期間を持つものが70.2%（80件）と最も多く、次いで「20年～29年」が18.4%（21件）、「19年以下」が11.4%（13件）となっています。適切な維持管理のためには、長期的な視点に立った計画策定が重要であることが伺えます。

長期修繕計画の策定状況

• 作成している: 72.6%
• 作成していない: 22.3%
• 作成予定または作成中: 5.1%

作成されている長期修繕計画の計画期間

• 30年以上: 70.2%
• 20年～29年: 18.4%
• 19年以下: 11.4%

修繕積立金の計画・運用の課題

計画的な修繕工事を実施するためには、その原資となる修繕積立金の適切な計画と徴収が欠かせません。実態調査では、修繕積立金を「徴収している」と回答した管理組合は91.1%（143件）にのぼり、多くのマンションで資金の積み立てが行われていることがわかります。

しかしながら、課題も存在します。立川市の「マンション管理適正化推進計画」では、目標として「修繕積立金を徴収しているマンションの割合について、令和12年(2030)年度末95%」を掲げており、現状の91.1%から更なる向上が求められています。また、適切な修繕積立金額の設定や、計画通りの積立、さらには滞納への対策なども、個々の管理組合にとっては継続的な課題となり得ます。

顕在化する管理不全リスクと要支援マンション

マンションの管理は、区分所有者で構成される管理組合が主体となって行うものですが、様々な要因によりその機能が低下し、管理不全に陥るリスクが顕在化しつつあります。

活動停滞、管理不在組合の現状

立川市の実態調査で「マンションを管理する上での問題点」として最も多く挙げられたのは、「管理組合役員のなり手不足」（45.9%）でした。次いで「役員の高齢化」（40.8%）、「管理活動に無関心な組合員の増加」（34.4%）となっており、管理組合の運営を担う人材の確保が深刻な課題であることが浮き彫りになっています。

これらの問題は、役員の負担増、意思決定の遅延、専門知識の不足などを招き、結果として管理組合活動の停滞や、最悪の場合には管理不在といった状況を引き起こす可能性があります。特に、小規模なマンションや築年数の経過したマンションにおいては、これらの問題がより深刻化しやすい傾向にあると考えられます。

立川市においても、このような管理不全の兆候があるマンションや、管理組合の活動が停滞しているマンションに対する支援の必要性が認識されており、「マンション管理適正化推進計画」の中で、管理状況の把握や助言、専門家派遣などの支援策が盛り込まれています。マンション管理士には、これらの要支援マンションに対して早期に適切な介入を行い、管理の適正化をサポートする役割が期待されています。

管理組合の活動停滞は、マンションの維持管理に不可欠な修繕計画の策定や実行にも影響を及ぼします。特に大規模修繕工事においては、事前の準備や段取りが極めて重要となり、これらが不十分な場合、工事の品質や安全性、さらには居住者の生活への影響も懸念されます。

修繕工事を支える共通仮設工事の重要性

前述のように管理組合の機能低下は修繕工事の計画・実行にも影響しますが、計画的な修繕や改修工事を円滑かつ安全に進めるためには、工事そのものの準備段階である共通仮設工事が不可欠です。適切な修繕計画があっても、工事のための作業環境が整っていなければ、工事そのものが滞り、施工品質や安全性にも悪影響を及ぼします。特に、築年数が経過したマンションの修繕では、この共通仮設工事を適切に行うことが、工事全体の品質と安全性を高める鍵となります。

共通仮設工事を適切に行わない場合のリスク

• 工事現場の管理が不十分になり、作業の効率が低下
• 仮設フェンスや安全対策が不十分で、住民や作業員の安全確保が困難
• 電気や水道の確保が遅れ、作業に支障が出る
• 騒音・粉じん・車両の出入りによる近隣住民への影響が大きくなる
• 法令違反となる可能性があり、工事の中断やトラブルにつながる

このように、共通仮設工事が適切に行われていないと、工事の進行が遅れるだけでなく、住民の生活にも大きな影響を及ぼすことになります。そのため、修繕工事を安全かつ効率的に進めるためには、事前の共通仮設工事の計画と実施が非常に重要です。

共通仮設工事とは

共通仮設工事とは、建物の修繕や新築工事を進めるための環境を整備する工事です。工事そのものではなく、工事を円滑に進めるために必要な設備や基盤を整える役割を果たします。

共通仮設工事に含まれる主な内容

• 現場事務所の設置
  • 施工管理者が打ち合わせや書類作成を行う拠点の設置
  • 工事の進行を記録し、関係者との情報共有を円滑にする
• 仮設電気・水道の整備
  • 作業に必要な電力と水道設備の仮設工事を行う
  • 夜間作業や緊急対応のための設備を確保
• 安全対策のための設備
  • 仮設フェンスの設置や転落防止措置
  • 足場の設置や作業員の安全確保のための設備整備
• 環境対策
  • 防音シートの設置による騒音対策
  • 仮設トイレの設置、工事車両の動線計画の策定

共通仮設工事は、工事期間中のみ設置され、工事完了後に撤去される仮設設備ですが、工事全体の成功を左右する重要な役割を担っています。

相栄建総の共通仮設工事サービス

相栄建総では、工事の安全性と作業効率を最大限に高めるため、計画的で高品質な共通仮設工事を提供しています。

サービスの特長

• 徹底した事前調査
  現場ごとの条件を詳細に調査し、最適な仮設設備を計画
• 安全管理の強化
  住民や作業員の安全を最優先に考えた施工を実施
• 環境への配慮
  近隣住民への影響を最小限に抑える対策を徹底
• 効率的な工事進行
  無駄のない計画立案により、工期を短縮しコストを最適化

提供する具体的なサービス

相栄建総では、以下の共通仮設工事を提供しています。

現場事務所の設置

施工管理者の業務スペースを確保し、スムーズに工事を運営できるようにします。また、住民や関係者との打ち合わせを円滑に行うためのスペースを設けます。

仮設電気・水道の整備

作業に必要な電源設備や給排水設備を設置します。さらに、緊急時に備えてバックアップ電源を確保します。

安全対策設備の設置

仮設フェンスや転落防止設備、足場を設置し、作業員の安全を確保します。また、防音シートを設置し、工事による騒音の影響を最小限に抑えます。

環境対策

仮設トイレを設置し、定期的に清掃を行います。また、工事車両の動線を適切に計画し、近隣住民への影響を軽減します。

費用と工事期間

共通仮設工事の費用と期間は、工事の規模や現場の状況によって異なります。

詳細な費用については、現場調査後にお見積もりを提出いたします。

まずはご相談ください

共通仮設工事は、工事の安全性と効率を向上させるために不可欠なプロセスです。相栄建総では、現場ごとの状況に応じた最適な仮設設備を提案し、安全でスムーズな工事進行をサポートいたします。

共通仮設工事に関するご相談やお見積もりは、無料で対応しておりますので、まずはお気軽にお問い合わせください。