立川市のマンションと大規模修繕工事の現状｜老朽化対策と資産価値を守る方法

はじめに

東京都立川市では、多くの市民がマンションに居住しており、マンションは市民生活の基盤となっています。しかしながら、近年、建物の老朽化と居住者の高齢化という、いわゆる「二つの老い」が進行しています。この状況が続けば、管理組合の機能低下などを招き、適切な管理が行き届かないマンションが増加する可能性があります。管理不全に陥ったマンションは、その建物だけでなく、周辺の生活環境にも深刻な影響を及ぼしかねません。

このような背景から、立川市では市民が安心して暮らし続けられる住環境の形成を目指し、長期的な視点に立ったマンション管理の適正化を推進するため、「立川市マンション管理適正化推進計画」を策定しました。この計画は、国の「マンション管理適正化法」や東京都の「マンション管理条例」の趣旨を踏まえ、立川市におけるマンション管理の具体的な施策や目標を定めたものです。

この記事では、立川市におけるマンション管理の現状と課題を明らかにし、今後のマンション管理の適正化に向けた道筋を探ります。特に、現場で活動するマンション管理士が、今後どのように管理組合への支援や介入を行っていくべきか、どのような役割を果たしていくべきかについて考察し、実践的なヒントを提供することを目的としています。

市内分譲マンションの実態

立川市のマンションストック状況

立川市では、2022年度に市内の分譲マンション（6戸以上）を対象とした実態調査が行われました。この調査によると、市内のマンションストックは着実に増加しており、築年数の経過したマンションの割合が高まっていることが明らかになっています。

回答があったマンション157件（有効回答率54.9%）のデータを元に見ていくと、総戸数は10,578戸にのぼります。築年代別に見ると、昭和58年（1983年）以前に建築されたマンションが最も多く49棟（31.2%）、次いで平成6年～平成15年（1994年～2003年）に建築されたものが45棟（28.7%）となっています。建物構造については、鉄筋コンクリート造（RC造）が128件（81.5%）と大半を占めており、次いで鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）が28件（17.8%）となっています。

アンケートから見る管理組合の現状

マンションの適正な管理運営において、管理組合の活動状況は非常に重要です。

まず、管理組合の有無については、回答のあったマンションの98.1%が管理組合が「有り」と回答しており、ほとんどのマンションで管理組合が組織されていることがわかります。

次に、マンション管理の基本ルールとなる管理規約の有無については、96.8%が管理規約が「有り」と回答しています。

管理者の選任状況については、管理規約で定めている管理者として、「管理組合の代表者（理事長等）」を選任しているマンションが91.4%と最も多くなっています。

総会の開催状況については、「年に1回」開催していると回答した管理組合が135件（88.7%）で最も多く、次いで「年に数回」が15件（9.7%）でした。「開催していない」と回答した管理組合も4件（2.6%）存在しました。

アンケートからわかる課題

立川市の実態調査からは、マンション管理におけるいくつかの課題も浮き彫りになっています。マンションを管理する上での問題点（複数回答）として最も多く挙げられたのは、「管理組合役員のなり手不足」で、72組合（45.9%）が問題であると回答しています。

次いで、「役員の高齢化」が64組合（40.8%）、「管理活動に無関心な組合員の増加」が54組合（34.4%）と続いており、管理組合活動の担い手確保や組合員の意識向上が大きな課題であることが示唆されています。

これらの課題は、マンションの経年化や居住者の高齢化といった社会構造の変化と深く結びついており、今後のマンション管理適正化において重点的に取り組むべき事項と言えるでしょう。

長期修繕計画と資金計画の実態

マンションの資産価値を維持し、快適な居住環境を長期にわたって保つためには、計画的な修繕の実施と、そのための資金計画が不可欠です。立川市の実態調査では、これらの点に関する管理組合の取り組み状況も明らかになりました。

長期修繕計画の策定率

長期修繕計画は、将来必要となる大規模な修繕工事を見据え、その内容や時期、概算費用などを定めたものです。実態調査によると、回答のあったマンション157件のうち、長期修繕計画を「作成している」と回答した管理組合は72.6%（114件）でした。一方、「作成していない」は22.3%（35件）、「作成予定または作成中」が5.1%（8件）という結果でした。

計画期間については、長期修繕計画を作成していると回答した114件のうち、「30年以上」の計画期間を持つものが70.2%（80件）と最も多く、次いで「20年～29年」が18.4%（21件）、「19年以下」が11.4%（13件）となっています。適切な維持管理のためには、長期的な視点に立った計画策定が重要であることが伺えます。

長期修繕計画の策定状況

• 作成している: 72.6%
• 作成していない: 22.3%
• 作成予定または作成中: 5.1%

作成されている長期修繕計画の計画期間

• 30年以上: 70.2%
• 20年～29年: 18.4%
• 19年以下: 11.4%

修繕積立金の計画・運用の課題

計画的な修繕工事を実施するためには、その原資となる修繕積立金の適切な計画と徴収が欠かせません。実態調査では、修繕積立金を「徴収している」と回答した管理組合は91.1%（143件）にのぼり、多くのマンションで資金の積み立てが行われていることがわかります。

しかしながら、課題も存在します。立川市の「マンション管理適正化推進計画」では、目標として「修繕積立金を徴収しているマンションの割合について、令和12年(2030)年度末95%」を掲げており、現状の91.1%から更なる向上が求められています。また、適切な修繕積立金額の設定や、計画通りの積立、さらには滞納への対策なども、個々の管理組合にとっては継続的な課題となり得ます。

顕在化する管理不全リスクと要支援マンション

マンションの管理は、区分所有者で構成される管理組合が主体となって行うものですが、様々な要因によりその機能が低下し、管理不全に陥るリスクが顕在化しつつあります。

活動停滞、管理不在組合の現状

立川市の実態調査で「マンションを管理する上での問題点」として最も多く挙げられたのは、「管理組合役員のなり手不足」（45.9%）でした。次いで「役員の高齢化」（40.8%）、「管理活動に無関心な組合員の増加」（34.4%）となっており、管理組合の運営を担う人材の確保が深刻な課題であることが浮き彫りになっています。

これらの問題は、役員の負担増、意思決定の遅延、専門知識の不足などを招き、結果として管理組合活動の停滞や、最悪の場合には管理不在といった状況を引き起こす可能性があります。特に、小規模なマンションや築年数の経過したマンションにおいては、これらの問題がより深刻化しやすい傾向にあると考えられます。

立川市においても、このような管理不全の兆候があるマンションや、管理組合の活動が停滞しているマンションに対する支援の必要性が認識されており、「マンション管理適正化推進計画」の中で、管理状況の把握や助言、専門家派遣などの支援策が盛り込まれています。マンション管理士には、これらの要支援マンションに対して早期に適切な介入を行い、管理の適正化をサポートする役割が期待されています。

管理不全のリスクを抱えるマンション、特に高経年化したマンションにおいては、建物の老朽化が進行し、安全性や資産価値に関わる問題が顕在化してきます。これらの問題に適切に対処するためには、計画的な修繕、とりわけ大規模修繕工事の実施が極めて重要となります。

老朽化したマンションの最適な解決策 〜大規模修繕の重要性〜

前述の通り、管理不全や高経年化はマンションの価値を大きく左右します。特に築40年以上のマンションが増加している立川市では、適切な修繕を行わないと、建物の安全性や資産価値の低下につながるリスクが一層高まります。具体的には以下の点が課題となります。

老朽化が引き起こす問題

• 外壁のひび割れ・タイルの剥落
  → 落下事故の危険性、外観の劣化
• 防水劣化による雨漏り
  → 室内のカビ発生、コンクリートの劣化促進
• 共用設備の老朽化
  → エレベーター、給排水設備、駐車場などの不具合
• 資産価値の低下
  → 適切な修繕が行われていないと、売却価格に悪影響

これらの問題を未然に防ぎ、建物を長持ちさせるために必要なのが「大規模修繕工事」です。

相栄建総の大規模修繕サービスとは？

相栄建総は、立川市のマンションに特化した大規模修繕工事を提供しており、建物の安全性と資産価値を守るための最適なプランをご提案します。

相栄建総の強み

• 専門的な建物診断
  現在の劣化状況を詳細に分析し、最適な修繕プランを作成
• 高品質な施工
  経験豊富な職人による確かな技術と、長期間の耐久性を考慮した施工
• 居住者への配慮
  工事中の騒音や臭いを最小限に抑える工夫、ペットや高齢者への配慮を徹底
• 明確な報告・透明性のある進行管理
  進捗報告を定期的に行い、管理組合との円滑なコミュニケーションを重視

これにより、「大規模修繕が初めてで不安…」という方も、安心して工事を進めることができます。

大規模修繕の主な施工内容

マンションの老朽化対策として、以下の工事を実施します。

1. 外壁補修工事

• タイルの浮き・剥落防止：落下事故を未然に防止
• ひび割れ補修：コンクリートの劣化を防ぎ、耐久性を向上
• 高耐久塗装：建物の外観を美しく保ち、雨水の侵入を防止

2. 屋上・バルコニー防水工事

• 屋上防水の再施工：雨漏りやカビの発生を防止
• バルコニーの防水強化：水はけの悪さを改善し、居住環境を向上

3. 鉄部・共用部の修繕

• エントランスや階段の鉄部塗装：サビや劣化を防止
• 照明のLED化：電気代削減＆メンテナンス負担を軽減

4. エレベーター・給排水設備の更新

• エレベーターのリニューアル：動作の安定性を向上させ、安全性を強化
• 給排水管の補修・交換：老朽化した配管を更新し、水漏れリスクを軽減

費用と工事期間の目安

大規模修繕工事の費用は、マンションの規模や修繕範囲によって異なりますが、一般的な目安として以下のようになります。

補助金の活用や修繕積立金の適切な活用により、負担を軽減する方法もご提案可能です。

大規模修繕の流れ

相栄建総では、以下の流れでスムーズかつ負担の少ない修繕工事を行います。

1. 現地調査・劣化診断：専門スタッフが建物を詳細に調査
2. 修繕計画の策定：管理組合と協議しながら計画を立案
3. 住民説明会の実施：工事内容やスケジュールの説明
4. 施工開始：安全・確実に修繕を進める
5. 工事完了・アフターサポート：定期点検を提供

まずは無料の建物診断から

相栄建総では、無料の建物診断を実施しています。ぜひ一度ご相談ください！