立川市の屋上防水工事で建物を長持ちさせる 雨漏りを防ぐ施工のポイント
はじめに
東京都立川市では、多くの市民がマンションに居住しており、マンションは市民生活の基盤となっています。しかしながら、近年、建物の老朽化と居住者の高齢化という、いわゆる「二つの老い」が進行しています。この状況が続けば、管理組合の機能低下などを招き、適切な管理が行き届かないマンションが増加する可能性があります。管理不全に陥ったマンションは、その建物だけでなく、周辺の生活環境にも深刻な影響を及ぼしかねません。
このような背景から、立川市では市民が安心して暮らし続けられる住環境の形成を目指し、長期的な視点に立ったマンション管理の適正化を推進するため、「立川市マンション管理適正化推進計画」を策定しました。この計画は、国の「マンション管理適正化法」や東京都の「マンション管理条例」の趣旨を踏まえ、立川市におけるマンション管理の具体的な施策や目標を定めたものです。
この記事では、立川市におけるマンション管理の現状と課題を明らかにし、今後のマンション管理の適正化に向けた道筋を探ります。特に、現場で活動するマンション管理士が、今後どのように管理組合への支援や介入を行っていくべきか、どのような役割を果たしていくべきかについて考察し、実践的なヒントを提供することを目的としています。
市内分譲マンションの実態
立川市のマンションストック状況
立川市では、2022年度に市内の分譲マンション（6戸以上）を対象とした実態調査が行われました。この調査によると、市内のマンションストックは着実に増加しており、築年数の経過したマンションの割合が高まっていることが明らかになっています。
回答があったマンション157件（有効回答率54.9%）のデータを元に見ていくと、総戸数は10,578戸にのぼります。築年代別に見ると、昭和58年（1983年）以前に建築されたマンションが最も多く49棟（31.2%）、次いで平成6年～平成15年（1994年～2003年）に建築されたものが45棟（28.7%）となっています。建物構造については、鉄筋コンクリート造（RC造）が128件（81.5%）と大半を占めており、次いで鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）が28件（17.8%）となっています。
アンケートから見る管理組合の現状
マンションの適正な管理運営において、管理組合の活動状況は非常に重要です。
まず、管理組合の有無については、回答のあったマンションの98.1%が管理組合が「有り」と回答しており、ほとんどのマンションで管理組合が組織されていることがわかります。
次に、マンション管理の基本ルールとなる管理規約の有無については、96.8%が管理規約が「有り」と回答しています。
管理者の選任状況については、管理規約で定めている管理者として、「管理組合の代表者（理事長等）」を選任しているマンションが91.4%と最も多くなっています。
総会の開催状況については、「年に1回」開催していると回答した管理組合が135件（88.7%）で最も多く、次いで「年に数回」が15件（9.7%）でした。「開催していない」と回答した管理組合も4件（2.6%）存在しました。
アンケートからわかる課題
立川市の実態調査からは、マンション管理におけるいくつかの課題も浮き彫りになっています。マンションを管理する上での問題点（複数回答）として最も多く挙げられたのは、「管理組合役員のなり手不足」で、72組合（45.9%）が問題であると回答しています。
次いで、「役員の高齢化」が64組合（40.8%）、「管理活動に無関心な組合員の増加」が54組合（34.4%）と続いており、管理組合活動の担い手確保や組合員の意識向上が大きな課題であることが示唆されています。
これらの課題は、マンションの経年化や居住者の高齢化といった社会構造の変化と深く結びついており、今後のマンション管理適正化において重点的に取り組むべき事項と言えるでしょう。
長期修繕計画と資金計画の実態
マンションの資産価値を維持し、快適な居住環境を長期にわたって保つためには、計画的な修繕の実施と、そのための資金計画が不可欠です。立川市の実態調査では、これらの点に関する管理組合の取り組み状況も明らかになりました。
長期修繕計画の策定率
長期修繕計画は、将来必要となる大規模な修繕工事を見据え、その内容や時期、概算費用などを定めたものです。実態調査によると、回答のあったマンション157件のうち、長期修繕計画を「作成している」と回答した管理組合は72.6%（114件）でした。一方、「作成していない」は22.3%（35件）、「作成予定または作成中」が5.1%（8件）という結果でした。
計画期間については、長期修繕計画を作成していると回答した114件のうち、「30年以上」の計画期間を持つものが70.2%（80件）と最も多く、次いで「20年～29年」が18.4%（21件）、「19年以下」が11.4%（13件）となっています。適切な維持管理のためには、長期的な視点に立った計画策定が重要であることが伺えます。
長期修繕計画の策定状況
- 作成している: 72.6%
- 作成していない: 22.3%
- 作成予定または作成中: 5.1%
作成されている長期修繕計画の計画期間
- 30年以上: 70.2%
- 20年～29年: 18.4%
- 19年以下: 11.4%
修繕積立金の計画・運用の課題
計画的な修繕工事を実施するためには、その原資となる修繕積立金の適切な計画と徴収が欠かせません。実態調査では、修繕積立金を「徴収している」と回答した管理組合は91.1%（143件）にのぼり、多くのマンションで資金の積み立てが行われていることがわかります。
しかしながら、課題も存在します。立川市の「マンション管理適正化推進計画」では、目標として「修繕積立金を徴収しているマンションの割合について、令和12年(2030)年度末95%」を掲げており、現状の91.1%から更なる向上が求められています。また、適切な修繕積立金額の設定や、計画通りの積立、さらには滞納への対策なども、個々の管理組合にとっては継続的な課題となり得ます。
顕在化する管理不全リスクと要支援マンション
マンションの管理は、区分所有者で構成される管理組合が主体となって行うものですが、様々な要因によりその機能が低下し、管理不全に陥るリスクが顕在化しつつあります。
活動停滞、管理不在組合の現状
立川市の実態調査で「マンションを管理する上での問題点」として最も多く挙げられたのは、「管理組合役員のなり手不足」（45.9%）でした。次いで「役員の高齢化」（40.8%）、「管理活動に無関心な組合員の増加」（34.4%）となっており、管理組合の運営を担う人材の確保が深刻な課題であることが浮き彫りになっています。
これらの問題は、役員の負担増、意思決定の遅延、専門知識の不足などを招き、結果として管理組合活動の停滞や、最悪の場合には管理不在といった状況を引き起こす可能性があります。特に、小規模なマンションや築年数の経過したマンションにおいては、これらの問題がより深刻化しやすい傾向にあると考えられます。
立川市においても、このような管理不全の兆候があるマンションや、管理組合の活動が停滞しているマンションに対する支援の必要性が認識されており、「マンション管理適正化推進計画」の中で、管理状況の把握や助言、専門家派遣などの支援策が盛り込まれています。マンション管理士には、これらの要支援マンションに対して早期に適切な介入を行い、管理の適正化をサポートする役割が期待されています。
管理組合の機能が低下し、適切な維持管理が行き届かない状況は、マンションの健全性を著しく損なう可能性があります。特に建物の最上部である屋上は、雨水や紫外線など過酷な外部環境に常に晒されており、防水機能の劣化は雨漏りをはじめとする様々な問題を引き起こすため、計画的なメンテナンスが不可欠です。
雨漏りを防ぎ建物を守る屋上防水工事
前述の通り、マンションの維持管理において、建物を外部環境から保護することは極めて重要です。屋上防水工事は、建物の最上部に施工される防水層を更新・補修する作業であり、マンションを雨水から守る上で最も重要な工事の一つです。屋上の防水層は、日常的に雨水・紫外線・温度変化といった過酷な影響を受けるため、他の部位と比較しても特に劣化が進みやすい部分と言えます。そのため、定期的な点検と適切な時期の防水工事が不可欠であり、特に次のような兆候が見られる場合は、早急な対応が必要になります。
屋上防水工事を行わない場合のリスク
- 屋上のひび割れや防水層の剥がれにより、雨漏りが発生します。
- コンクリート内部へ水が浸入し、鉄筋の腐食が進行します。
- 天井や壁にカビやシミが発生し、健康被害を引き起こします。
- 建物の基礎部分にまで水が回り、耐震性が低下します。
- 防水層の機能が失われると、補修ではなく全面改修が必要になり、コストが大幅に増加します。
このようなリスクを回避するために、屋上防水工事を定期的に行い、建物の防水機能を維持することが重要です。
屋上防水工事とは？他の工事との違い
屋上防水工事とは、建物の屋上やルーフバルコニーに防水層を施工し、雨水の侵入を防ぐ工事です。防水層の種類には、以下のような工法があります。
- ウレタン防水：液体状の防水材を塗布し、シームレスな防水層を形成します。
- シート防水：ゴムシートや塩ビシートを屋上に貼り付ける工法です。
- アスファルト防水：アスファルトシートを重ねて高い耐久性を確保します。
各工法には適した環境や用途があり、建物の構造や状態に応じた選定が重要になります。
相栄建総の屋上防水工事サービス
相栄建総では、建物の状況に応じて最適な防水工事を提案し、高品質な施工を提供しています。
当社の強み
- 徹底した事前調査
施工前に詳細な診断を行い、建物に最適な防水工法を選定します。 - 幅広い防水工法に対応
ウレタン防水・シート防水・アスファルト防水など、建物の状態に応じた最適な工法を提案します。 - 高い耐久性と防水性能
耐久性の高い材料を使用し、長期間にわたって防水性能を維持します。 - 長期保証制度の充実
施工後のメンテナンス・点検を行い、万が一のトラブルにも迅速に対応します。
屋上防水工事の費用
防水工事の費用は、施工面積や選定する防水工法によって異なります。一般的な目安として、1平方メートルあたり約9,000円が相場ですが、建物の状況に応じて変動する場合があります。
相栄建総では、正確な調査と見積もりを行い、透明性のある価格設定をお約束します。
屋上防水工事の期間
工事期間は、建物の規模や施工箇所の状態によって異なります。一般的には数日から数週間で完了しますが、広範囲にわたる施工や特殊な準備が必要な場合には、それ以上の期間が必要となることもあります。
相栄建総では、住民の皆様に負担をかけないよう、スケジュールを適切に調整し、迅速に施工を進めます。
屋上防水工事の周期と回数
屋上防水工事は、10～15年ごとの定期的な施工が推奨されています。特に、既存の防水層が劣化し、雨漏りのリスクが高まる前にメンテナンスを行うことで、建物全体の耐久性を維持することが可能です。
屋上防水工事の流れ
- 防水診断・劣化調査
現状の防水層の状態を詳しく調査し、適切な工法を選定します。 - 施工前準備・下地処理
既存の防水層の補修や下地処理を行い、新しい防水層の密着性を向上させます。 - 防水施工
選定した防水工法に基づき、施工を実施します。 - 仕上げと最終点検
施工完了後、防水性能や仕上がりをチェックし、万全な状態で引き渡します。
まずはご相談ください
屋上防水工事は、建物を長期間にわたり安全に利用するために不可欠な工事です。相栄建総では、高い技術力と経験を活かし、最適な防水工事を提供しています。
防水工事に関するご相談やお見積もりは無料で対応しておりますので、まずはお気軽にお問い合わせください。
