立川市の設備工事なら確かな技術で対応 給排水・電気設備の改修

はじめに

東京都立川市では、多くの市民がマンションに居住しており、マンションは市民生活の基盤となっています。しかしながら、近年、建物の老朽化と居住者の高齢化という、いわゆる「二つの老い」が進行しています。この状況が続けば、管理組合の機能低下などを招き、適切な管理が行き届かないマンションが増加する可能性があります。管理不全に陥ったマンションは、その建物だけでなく、周辺の生活環境にも深刻な影響を及ぼしかねません。

このような背景から、立川市では市民が安心して暮らし続けられる住環境の形成を目指し、長期的な視点に立ったマンション管理の適正化を推進するため、「立川市マンション管理適正化推進計画」を策定しました。この計画は、国の「マンション管理適正化法」や東京都の「マンション管理条例」の趣旨を踏まえ、立川市におけるマンション管理の具体的な施策や目標を定めたものです。

この記事では、立川市におけるマンション管理の現状と課題を明らかにし、今後のマンション管理の適正化に向けた道筋を探ります。特に、現場で活動するマンション管理士が、今後どのように管理組合への支援や介入を行っていくべきか、どのような役割を果たしていくべきかについて考察し、実践的なヒントを提供することを目的としています。

市内分譲マンションの実態

立川市のマンションストック状況

立川市では、2022年度に市内の分譲マンション（6戸以上）を対象とした実態調査が行われました。この調査によると、市内のマンションストックは着実に増加しており、築年数の経過したマンションの割合が高まっていることが明らかになっています。

回答があったマンション157件（有効回答率54.9%）のデータを元に見ていくと、総戸数は10,578戸にのぼります。築年代別に見ると、昭和58年（1983年）以前に建築されたマンションが最も多く49棟（31.2%）、次いで平成6年～平成15年（1994年～2003年）に建築されたものが45棟（28.7%）となっています。建物構造については、鉄筋コンクリート造（RC造）が128件（81.5%）と大半を占めており、次いで鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）が28件（17.8%）となっています。

アンケートから見る管理組合の現状

マンションの適正な管理運営において、管理組合の活動状況は非常に重要です。

まず、管理組合の有無については、回答のあったマンションの98.1%が管理組合が「有り」と回答しており、ほとんどのマンションで管理組合が組織されていることがわかります。

次に、マンション管理の基本ルールとなる管理規約の有無については、96.8%が管理規約が「有り」と回答しています。

管理者の選任状況については、管理規約で定めている管理者として、「管理組合の代表者（理事長等）」を選任しているマンションが91.4%と最も多くなっています。

総会の開催状況については、「年に1回」開催していると回答した管理組合が135件（88.7%）で最も多く、次いで「年に数回」が15件（9.7%）でした。「開催していない」と回答した管理組合も4件（2.6%）存在しました。

アンケートからわかる課題

立川市の実態調査からは、マンション管理におけるいくつかの課題も浮き彫りになっています。マンションを管理する上での問題点（複数回答）として最も多く挙げられたのは、「管理組合役員のなり手不足」で、72組合（45.9%）が問題であると回答しています。

次いで、「役員の高齢化」が64組合（40.8%）、「管理活動に無関心な組合員の増加」が54組合（34.4%）と続いており、管理組合活動の担い手確保や組合員の意識向上が大きな課題であることが示唆されています。

これらの課題は、マンションの経年化や居住者の高齢化といった社会構造の変化と深く結びついており、今後のマンション管理適正化において重点的に取り組むべき事項と言えるでしょう。

長期修繕計画と資金計画の実態

マンションの資産価値を維持し、快適な居住環境を長期にわたって保つためには、計画的な修繕の実施と、そのための資金計画が不可欠です。立川市の実態調査では、これらの点に関する管理組合の取り組み状況も明らかになりました。

長期修繕計画の策定率

長期修繕計画は、将来必要となる大規模な修繕工事を見据え、その内容や時期、概算費用などを定めたものです。実態調査によると、回答のあったマンション157件のうち、長期修繕計画を「作成している」と回答した管理組合は72.6%（114件）でした。一方、「作成していない」は22.3%（35件）、「作成予定または作成中」が5.1%（8件）という結果でした。

計画期間については、長期修繕計画を作成していると回答した114件のうち、「30年以上」の計画期間を持つものが70.2%（80件）と最も多く、次いで「20年～29年」が18.4%（21件）、「19年以下」が11.4%（13件）となっています。適切な維持管理のためには、長期的な視点に立った計画策定が重要であることが伺えます。

長期修繕計画の策定状況

• 作成している: 72.6%
• 作成していない: 22.3%
• 作成予定または作成中: 5.1%

作成されている長期修繕計画の計画期間

• 30年以上: 70.2%
• 20年～29年: 18.4%
• 19年以下: 11.4%

修繕積立金の計画・運用の課題

計画的な修繕工事を実施するためには、その原資となる修繕積立金の適切な計画と徴収が欠かせません。実態調査では、修繕積立金を「徴収している」と回答した管理組合は91.1%（143件）にのぼり、多くのマンションで資金の積み立てが行われていることがわかります。

しかしながら、課題も存在します。立川市の「マンション管理適正化推進計画」では、目標として「修繕積立金を徴収しているマンションの割合について、令和12年(2030)年度末95%」を掲げており、現状の91.1%から更なる向上が求められています。また、適切な修繕積立金額の設定や、計画通りの積立、さらには滞納への対策なども、個々の管理組合にとっては継続的な課題となり得ます。

顕在化する管理不全リスクと要支援マンション

マンションの管理は、区分所有者で構成される管理組合が主体となって行うものですが、様々な要因によりその機能が低下し、管理不全に陥るリスクが顕在化しつつあります。

活動停滞、管理不在組合の現状

立川市の実態調査で「マンションを管理する上での問題点」として最も多く挙げられたのは、「管理組合役員のなり手不足」（45.9%）でした。次いで「役員の高齢化」（40.8%）、「管理活動に無関心な組合員の増加」（34.4%）となっており、管理組合の運営を担う人材の確保が深刻な課題であることが浮き彫りになっています。

これらの問題は、役員の負担増、意思決定の遅延、専門知識の不足などを招き、結果として管理組合活動の停滞や、最悪の場合には管理不在といった状況を引き起こす可能性があります。特に、小規模なマンションや築年数の経過したマンションにおいては、これらの問題がより深刻化しやすい傾向にあると考えられます。

立川市においても、このような管理不全の兆候があるマンションや、管理組合の活動が停滞しているマンションに対する支援の必要性が認識されており、「マンション管理適正化推進計画」の中で、管理状況の把握や助言、専門家派遣などの支援策が盛り込まれています。マンション管理士には、これらの要支援マンションに対して早期に適切な介入を行い、管理の適正化をサポートする役割が期待されています。

管理組合の機能が低下し、適切な維持管理が行き届かない状況は、建物の目に見える部分だけでなく、日常生活に不可欠な設備系統にも深刻な影響を及ぼす可能性があります。給排水設備や電気設備といったインフラは、その劣化が居住者の生活の質に直結するため、計画的な点検と更新が極めて重要です。

生活インフラを支える設備工事の重要性

前述の通り、マンションの維持管理は生活に不可欠な設備にも及びます。特に、給排水設備や電気設備といった基幹インフラは、私たちの日常生活に直結しており、これらの機能が低下すると住民の生活の質に大きな影響を与えかねません。設備の老朽化によって発生する漏水や停電といったトラブルを未然に防ぎ、安全で快適な住環境を長期にわたり維持するためには、専門的な知見に基づいた適切な設備工事の実施が不可欠です。相栄建総では、このようなマンションの生命線とも言える部分に対し、耐久性の高い設備工事を提供しています。

計画的な設備更新が求められる理由

これらの問題を未然に防ぎ、マンションの資産価値を維持するためには、定期的な点検と計画的な修繕・更新が不可欠です。特に、給排水設備や電気設備などのインフラは、その機能低下が住民の生活に直接的な影響を及ぼします。設備の老朽化が引き起こす様々なトラブルを回避し、安定した住環境を維持するためには、適切なタイミングでの設備工事を実施することが極めて重要となります。

設備工事とは？他の工事との違い

設備工事とは、具体的にはマンション内の給排水設備（給水管、排水管、ポンプ等）や電気設備（配線、分電盤、照明設備等）の老朽化に伴う更新や改修を行う工事を指します。例えば、給水管の交換や各種ポンプ設備の更新、共用部や住戸内の電気配線の改修などがこれに含まれます。特に築年数が経過した建物では、これらの設備の劣化により、水漏れ、排水不良、断線による停電、電圧低下といった、生活に支障をきたす問題が発生しやすくなります。

外壁塗装や防水工事といった他の大規模修繕工事と比較して、設備工事は更新・改修が住民の日常生活に直接影響を与えるという特性があります。そのため、より綿密な計画と、居住者への丁寧な説明、そして生活への影響を最小限に抑える施工計画が求められます。適切なタイミングで計画的に工事を行うことで、住民の負担を軽減しつつ、安全で快適な住環境を将来にわたって維持することが可能になります。

設備工事の目的

設備工事の主な目的は以下の通りです。

• 給排水設備の劣化防止：配管の腐食や詰まりを防ぎ、給水・排水機能を維持します。
• 電気設備の安全性向上：電気配線の老朽化による火災や停電のリスクを低減します。
• 住民の生活環境の向上：水圧の安定や電気の安定供給により、快適な生活を実現します。
• 資産価値の維持：設備が適切に管理されることで、マンション全体の価値が向上します。

設備工事の周期と期間

設備工事の実施タイミングは、建物の築年数や設備の状態に応じて異なります。

• 5年：給排水ポンプや電気盤の定期点検・軽微な修繕
• 15年：給水管の部分更新・電気配線の点検
• 20～25年：給排水管の大規模改修・電気設備の更新
• 30年：設備全体の全面更新

築30年以上経過した建物では、設備の老朽化が顕著になるため、大規模な改修を検討する必要があります。工事期間は、設備の種類や施工範囲によって異なりますが、事前の調査と計画的なスケジュール調整が重要となります。

設備工事のよくあるトラブルと対策

水圧低下や赤水の発生

老朽化した給水管では、水圧の低下や赤水の発生が見られることがあります。これは、配管内部の錆びや劣化が進行することで発生し、放置すると健康被害や設備故障の原因となります。

対策：

• 定期的な管内診断を実施し、早期に劣化を発見
• 必要に応じた部分的な更新や、全体的な給水管更新工事を計画的に実施

電気設備のトラブル

電気配線の劣化により、停電や漏電が発生するリスクがあります。特に、マンション全体の電圧低下が起こると、エレベーターや共用設備の使用に支障をきたすことがあります。

対策：

• 電気設備の定期点検を実施し、老朽化した配線を適宜更新
• ブレーカーや電気盤の更新を行い、安全性を向上

設備工事における相栄建総の強み

相栄建総では、経験豊富なスタッフが現地調査から工事の実施まで一貫して対応します。給排水設備や電気設備の更新においては、最新の施工技術を活用し、安全で高品質な仕上がりを提供しています。

また、住民の皆様に配慮し、工事中の影響を最小限に抑える工事計画を立案。施工スケジュールや内容について丁寧に説明し、住民の皆様に安心していただける環境を提供します。

保証・アフターサポート

相栄建総では、設備工事完了後も2年間の保証を提供しています。施工後に不具合が発生した場合には迅速に対応し、長期間にわたって設備の安全性を確保します。

また、定期点検を実施し、設備の状態を確認。必要に応じてメンテナンスの提案を行い、長期間安心してご利用いただける体制を整えています。

まずはご相談ください

設備工事は、マンションの安全性と快適性を維持するために欠かせない工事です。特に、給排水設備や電気設備の老朽化を放置すると、住民の生活に直接影響を与える可能性があります。

相栄建総では、正確な診断と丁寧な施工で、お客様の大切な建物を守るお手伝いをしています。設備工事をご検討の際は、ぜひ当社にご相談ください。