豊島区の屋上防水工事で建物を長持ちさせる 雨漏りを防ぐ施工のポイント
はじめに
豊島区において、分譲マンションの高経年化が大きな社会的課題として顕在化しています。かつて「持ち家の夢」を実現する手段として広く普及した分譲マンションですが、その多くが築30年を超え、建物・設備の老朽化、住民の高齢化、管理体制の脆弱化といった複合的な問題に直面しています。
こうした状況に対応するため、豊島区は2024年3月に「マンション管理適正化推進計画」を策定しました。これは区内のマンションにおける管理の質の確保・向上を目的とし、将来的なスラム化リスクの回避や、誰もが安心して暮らせる住環境の維持を目指すものです。
本記事では、この計画の背景にある豊島区のマンション管理の実態を明らかにするとともに、今後マンション管理士が果たすべき役割について整理していきます。とりわけ、「区が支援を必要とする」と判断した管理不全マンションに対して、どのように現場で関与し、課題を解決していくべきかが問われています。管理士は、単なるアドバイザーではなく、地域の住宅資産とコミュニティを守る担い手として、より実践的な関与が求められているのです。
市内分譲マンションの実態
豊島区のマンションストック状況
豊島区における分譲マンションのストックは、都内でも特に密集度が高く、区の居住形態の中核を担っています。令和4年度末時点での調査によれば、区内には分譲マンションが1,749棟・63,332戸存在しており、全住宅ストックにおける割合は非常に高いのが現状です。
特筆すべきはその築年数の分布です。
- 築30年以上のマンション：全体の約66%
- 築40年以上：約40%
- 築50年以上：約12%
このように、高経年マンションが区全体の大多数を占めており、適切な維持管理の有無が将来的な建物の価値や住環境に直結する状況となっています。また、建物構造の内訳としては、鉄筋コンクリート造（RC造）・鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）が主流であるものの、古い時代に建築された物件には耐震性能が不十分なものも多く含まれています。
アンケートから見る管理組合の現状
区が実施したアンケート調査からは、区内の管理組合の活動実態に関して重要なデータが得られています。特に、組合の機能性やガバナンス体制に関わる以下の項目は注目すべきです。
- 総会を毎年開催している管理組合の割合：86.5%
- 標準管理規約に準拠した規約を整備している割合：57.7%
- 管理者（理事長）を適切に選任している割合：78.8%
これらの数値からは、一見すると一定の管理体制が維持されているように見えますが、「実態として総会において十分な議論がなされていない」「名ばかりの理事会になっている」といった、形式上の活動と実質的な機能の乖離も指摘されています。
また、アンケートでは「管理規約を10年以上見直していない」とする回答が一定数存在しており、法改正や社会情勢の変化に対応できていない管理組合も多く存在することが浮き彫りとなっています。特に、区分所有者の高齢化や居住実態の変化（賃貸化の進行）に対応できていない事例も散見され、今後の管理の担い手確保に対する懸念が強まっています。
長期修繕計画と資金計画の実態
マンションの適正な維持管理を支える柱が「長期修繕計画」と「修繕積立金の確保」です。豊島区においては、マンションの高経年化が進む中で、これらの計画の実効性が問われる局面に差しかかっています。
長期修繕計画の策定率
豊島区が行った調査によると、区内の分譲マンションのうち長期修繕計画を策定している割合は全体の約73%です。この数値は全国平均（約81%）をやや下回っており、特に築年数が古いマンションほど策定率が低下する傾向があります。
- 築20年未満のマンションでは策定率が80%を超える一方、
- 築40年以上のマンションでは策定率は60%を下回っている。
これは、当初の計画作成後に更新されず放置されているケースや、管理組合自体が機能不全に陥っている例が多いためと考えられます。また、計画があっても現実的な資金裏付けが伴っていない場合、単なる「絵に描いた餅」に終わる可能性も高いのです。
修繕積立金の計画・運用の課題
修繕積立金については、適正な金額の確保が大きな課題となっており、アンケートでは、次のような実態が明らかになっています。
- 積立金が「将来不足する見込み」と回答した管理組合：54.6%
- 積立金の額を10年以上見直していない管理組合：32.2%
このような状況は、マンションの老朽化に伴って必要となる大規模修繕の時期と費用に対応できない危険性をはらんでいます。特に、高経年の小規模マンションでは、区分所有者の高齢化や所得の低下により、増額に対する合意形成が困難であるとの声も強いです。
さらに、管理会社任せで積立金の運用がブラックボックス化している事例も存在し、資金の使途に対する不信感や、合意形成の遅れが修繕の遅延を招く悪循環も見受けられています。
適正な修繕と資金計画の策定・運用には、長期的な視点と専門的なアドバイスが不可欠であり、まさにこの点でマンション管理士の関与が期待されています。
顕在化する管理不全リスクと要支援マンション
長期修繕計画や資金面の問題が解決されないまま時間が経過すると、次に直面するのが「管理不全」の問題です。これは、マンションの共用部の劣化だけでなく、住民間のコミュニケーションやガバナンスの崩壊にまで波及する深刻な問題です。
活動停滞、管理不在組合の現状
豊島区の調査では、以下のような管理不全の兆候が確認されています。
- 理事会の開催が年1回未満：13.1%
- 総会が開かれていない、または開催時期が不明：5.7%
- 管理者（理事長）不在、または所在不明：4.3%
このような管理不全の状態に陥ったマンションは、区の分類では「要支援マンション」とされ、行政によるフォローアップが必要とされる対象です。
特に高経年マンションでは、役員のなり手不足、住民の高齢化、所有者と居住者の乖離（賃貸化の進行）といった要因が重なり、実質的に管理機能が停止しているケースが増加しています。こうした状況では、建物の物理的な劣化のみならず、周辺地域への悪影響（景観・治安の悪化）も懸念されるのです。
このような管理不全を早期に発見し、是正に導くためには、外部の第三者による客観的な視点と調整能力が不可欠であり、ここに管理士の専門性が活きます。区や管理会社だけではフォローしきれないマンションに対して、管理士が「入り口」として機能することが、今後ますます重要になるのです。
管理不全がもたらす影響は、組織体制の崩壊にとどまらず、建物の維持管理にも直結します。中でも、屋上の防水機能の低下は、建物内部への深刻なダメージを引き起こす要因となり得ます。継続的なメンテナンスが行われていないマンションでは、早期の劣化が進行しやすく、特に屋上防水の状況確認と補修が急務となる場合も少なくありません。
屋上防水工事が必要な理由
屋上防水工事は、建物の最上部に施工される防水層を更新・補修する作業です。防水層は、日常的に雨水・紫外線・温度変化の影響を受けるため、劣化が進みやすい部分です。特に、次のような兆候が見られる場合は、早急な防水工事が必要になります。
屋上防水工事を行わない場合のリスク
- 屋上のひび割れや防水層の剥がれにより、雨漏りが発生します。
- コンクリート内部へ水が浸入し、鉄筋の腐食が進行します。
- 天井や壁にカビやシミが発生し、健康被害を引き起こします。
- 建物の基礎部分にまで水が回り、耐震性が低下します。
- 防水層の機能が失われると、補修ではなく全面改修が必要になり、コストが大幅に増加します。
このようなリスクを回避するために、屋上防水工事を定期的に行い、建物の防水機能を維持することが重要です。
屋上防水工事とは？他の工事との違い
屋上防水工事とは、建物の屋上やルーフバルコニーに防水層を施工し、雨水の侵入を防ぐ工事です。防水層の種類には、以下のような工法があります。
- ウレタン防水：液体状の防水材を塗布し、シームレスな防水層を形成します。
- シート防水：ゴムシートや塩ビシートを屋上に貼り付ける工法です。
- アスファルト防水：アスファルトシートを重ねて高い耐久性を確保します。
各工法には適した環境や用途があり、建物の構造や状態に応じた選定が重要になります。
相栄建総の屋上防水工事サービス
相栄建総では、建物の状況に応じて最適な防水工事を提案し、高品質な施工を提供しています。
当社の強み
- 徹底した事前調査
施工前に詳細な診断を行い、建物に最適な防水工法を選定します。 - 幅広い防水工法に対応
ウレタン防水・シート防水・アスファルト防水など、建物の状態に応じた最適な工法を提案します。 - 高い耐久性と防水性能
耐久性の高い材料を使用し、長期間にわたって防水性能を維持します。 - 長期保証制度の充実
施工後のメンテナンス・点検を行い、万が一のトラブルにも迅速に対応します。
屋上防水工事の費用
防水工事の費用は、施工面積や選定する防水工法によって異なります。一般的な目安として、1平方メートルあたり約9,000円が相場ですが、建物の状況に応じて変動する場合があります。
相栄建総では、正確な調査と見積もりを行い、透明性のある価格設定をお約束します。
屋上防水工事の期間
工事期間は、建物の規模や施工箇所の状態によって異なります。一般的には数日から数週間で完了しますが、広範囲にわたる施工や特殊な準備が必要な場合には、それ以上の期間が必要となることもあります。
相栄建総では、住民の皆様に負担をかけないよう、スケジュールを適切に調整し、迅速に施工を進めます。
屋上防水工事の周期と回数
屋上防水工事は、10～15年ごとの定期的な施工が推奨されています。特に、既存の防水層が劣化し、雨漏りのリスクが高まる前にメンテナンスを行うことで、建物全体の耐久性を維持することが可能です。
屋上防水工事の流れ
- 防水診断・劣化調査
現状の防水層の状態を詳しく調査し、適切な工法を選定します。 - 施工前準備・下地処理
既存の防水層の補修や下地処理を行い、新しい防水層の密着性を向上させます。 - 防水施工
選定した防水工法に基づき、施工を実施します。 - 仕上げと最終点検
施工完了後、防水性能や仕上がりをチェックし、万全な状態で引き渡します。
まずはご相談ください
屋上防水工事は、建物を長期間にわたり安全に利用するために不可欠な工事です。相栄建総では、高い技術力と経験を活かし、最適な防水工事を提供しています。
防水工事に関するご相談やお見積もりは無料で対応しておりますので、まずはお気軽にお問い合わせください。
