豊島区の下地補修工事が重要な理由 建物の耐久性と安全性を高める補修のポイント
はじめに
豊島区において、分譲マンションの高経年化が大きな社会的課題として顕在化しています。かつて「持ち家の夢」を実現する手段として広く普及した分譲マンションですが、その多くが築30年を超え、建物・設備の老朽化、住民の高齢化、管理体制の脆弱化といった複合的な問題に直面しています。
こうした状況に対応するため、豊島区は2024年3月に「マンション管理適正化推進計画」を策定しました。これは区内のマンションにおける管理の質の確保・向上を目的とし、将来的なスラム化リスクの回避や、誰もが安心して暮らせる住環境の維持を目指すものです。
本記事では、この計画の背景にある豊島区のマンション管理の実態を明らかにするとともに、今後マンション管理士が果たすべき役割について整理していきます。とりわけ、「区が支援を必要とする」と判断した管理不全マンションに対して、どのように現場で関与し、課題を解決していくべきかが問われています。管理士は、単なるアドバイザーではなく、地域の住宅資産とコミュニティを守る担い手として、より実践的な関与が求められているのです。
市内分譲マンションの実態
豊島区のマンションストック状況
豊島区における分譲マンションのストックは、都内でも特に密集度が高く、区の居住形態の中核を担っています。令和4年度末時点での調査によれば、区内には分譲マンションが1,749棟・63,332戸存在しており、全住宅ストックにおける割合は非常に高いのが現状です。
特筆すべきはその築年数の分布です。
- 築30年以上のマンション：全体の約66%
- 築40年以上：約40%
- 築50年以上：約12%
このように、高経年マンションが区全体の大多数を占めており、適切な維持管理の有無が将来的な建物の価値や住環境に直結する状況となっています。また、建物構造の内訳としては、鉄筋コンクリート造（RC造）・鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）が主流であるものの、古い時代に建築された物件には耐震性能が不十分なものも多く含まれています。
アンケートから見る管理組合の現状
区が実施したアンケート調査からは、区内の管理組合の活動実態に関して重要なデータが得られています。特に、組合の機能性やガバナンス体制に関わる以下の項目は注目すべきです。
- 総会を毎年開催している管理組合の割合：86.5%
- 標準管理規約に準拠した規約を整備している割合：57.7%
- 管理者（理事長）を適切に選任している割合：78.8%
これらの数値からは、一見すると一定の管理体制が維持されているように見えますが、「実態として総会において十分な議論がなされていない」「名ばかりの理事会になっている」といった、形式上の活動と実質的な機能の乖離も指摘されています。
また、アンケートでは「管理規約を10年以上見直していない」とする回答が一定数存在しており、法改正や社会情勢の変化に対応できていない管理組合も多く存在することが浮き彫りとなっています。特に、区分所有者の高齢化や居住実態の変化（賃貸化の進行）に対応できていない事例も散見され、今後の管理の担い手確保に対する懸念が強まっています。
長期修繕計画と資金計画の実態
マンションの適正な維持管理を支える柱が「長期修繕計画」と「修繕積立金の確保」です。豊島区においては、マンションの高経年化が進む中で、これらの計画の実効性が問われる局面に差しかかっています。
長期修繕計画の策定率
豊島区が行った調査によると、区内の分譲マンションのうち長期修繕計画を策定している割合は全体の約73%です。この数値は全国平均（約81%）をやや下回っており、特に築年数が古いマンションほど策定率が低下する傾向があります。
- 築20年未満のマンションでは策定率が80%を超える一方、
- 築40年以上のマンションでは策定率は60%を下回っている。
これは、当初の計画作成後に更新されず放置されているケースや、管理組合自体が機能不全に陥っている例が多いためと考えられます。また、計画があっても現実的な資金裏付けが伴っていない場合、単なる「絵に描いた餅」に終わる可能性も高いのです。
修繕積立金の計画・運用の課題
修繕積立金については、適正な金額の確保が大きな課題となっており、アンケートでは、次のような実態が明らかになっています。
- 積立金が「将来不足する見込み」と回答した管理組合：54.6%
- 積立金の額を10年以上見直していない管理組合：32.2%
このような状況は、マンションの老朽化に伴って必要となる大規模修繕の時期と費用に対応できない危険性をはらんでいます。特に、高経年の小規模マンションでは、区分所有者の高齢化や所得の低下により、増額に対する合意形成が困難であるとの声も強いです。
さらに、管理会社任せで積立金の運用がブラックボックス化している事例も存在し、資金の使途に対する不信感や、合意形成の遅れが修繕の遅延を招く悪循環も見受けられています。
適正な修繕と資金計画の策定・運用には、長期的な視点と専門的なアドバイスが不可欠であり、まさにこの点でマンション管理士の関与が期待されています。
顕在化する管理不全リスクと要支援マンション
長期修繕計画や資金面の問題が解決されないまま時間が経過すると、次に直面するのが「管理不全」の問題です。これは、マンションの共用部の劣化だけでなく、住民間のコミュニケーションやガバナンスの崩壊にまで波及する深刻な問題です。
活動停滞、管理不在組合の現状
豊島区の調査では、以下のような管理不全の兆候が確認されています。
- 理事会の開催が年1回未満：13.1%
- 総会が開かれていない、または開催時期が不明：5.7%
- 管理者（理事長）不在、または所在不明：4.3%
このような管理不全の状態に陥ったマンションは、区の分類では「要支援マンション」とされ、行政によるフォローアップが必要とされる対象です。
特に高経年マンションでは、役員のなり手不足、住民の高齢化、所有者と居住者の乖離（賃貸化の進行）といった要因が重なり、実質的に管理機能が停止しているケースが増加しています。こうした状況では、建物の物理的な劣化のみならず、周辺地域への悪影響（景観・治安の悪化）も懸念されるのです。
このような管理不全を早期に発見し、是正に導くためには、外部の第三者による客観的な視点と調整能力が不可欠であり、ここに管理士の専門性が活きます。区や管理会社だけではフォローしきれないマンションに対して、管理士が「入り口」として機能することが、今後ますます重要になるのです。
管理不全に陥ったマンションの再生には、ガバナンスの立て直しだけでなく、物理的な建物の安全性と機能性の回復も欠かせません。中でも、高経年化が進んだマンションでは、外壁の劣化や構造部分の損傷といった問題が顕著に現れやすく、早期の対処が必要です。その第一歩として重要になるのが、下地補修工事です。
下地補修工事が必要な理由
建物の外壁やコンクリートは、経年劣化や気象条件の影響により、徐々にひび割れや欠損が発生します。これらの劣化を放置すると、以下のような問題が発生する可能性があります。
下地補修工事を行わない場合のリスク
- ひび割れから雨水が浸入し、内部の鉄筋が腐食します。
- タイルやコンクリートの剥落により、住民や通行人に危険を及ぼします。
- 外壁の劣化が進み、建物の寿命が短くなります。
- 下地が弱いまま塗装や防水工事を行うと、工事の効果が長持ちしません。
- 建物全体の耐震性が低下し、大きな地震時に被害が拡大する可能性があります。
適切な下地補修を行うことで、建物の安全性を向上させ、長期的なメンテナンスコストを削減することが可能になります。
下地補修工事とは？他の工事との違い
下地補修工事とは、外壁やコンクリートの劣化を調査し、必要に応じて修繕を施す作業です。タイル面やコンクリート面に発生したひび割れや欠損箇所を特定し、それぞれに適した補修方法を適用します。これにより、外壁全体の安全性を確保し、その上に施される塗装や防水層が本来の性能を発揮できる状態を維持します。
この工事は、大規模修繕工事の中でも特に重要な基礎的な工程であり、補修が不十分な場合、後に行われる工事の効果が半減する恐れがあります。そのため、下地補修の精度が建物の耐久性に直結すると言えます。
相栄建総の下地補修工事サービス
相栄建総では、外壁やコンクリートの劣化状況を正確に診断し、最適な補修工事を提供しています。
当社の強み
- 詳細な劣化調査と診断
赤外線カメラや打診調査を活用し、目に見えない劣化も正確に把握します。 - 最適な補修方法の選定
劣化の種類に応じて、樹脂注入・モルタル補修・ひび割れ補修など最適な方法を適用します。 - 耐久性を考慮した施工
補修後の耐久性を最大限に高めるため、適切な材料を使用します。 - 住民への影響を最小限に抑えます。
工事のスケジュールを適切に調整し、住民の負担を軽減します。
下地補修工事の費用
下地補修工事の費用は、劣化の範囲や補修方法によって大きく異なります。ひび割れの補修、タイルの交換、コンクリートの埋め戻しなど、補修箇所や使用する材料によって単価が変動します。
相栄建総では、事前調査を徹底し、正確な見積もりを提示することで、予算に応じた最適な補修計画を提案します。
下地補修工事の期間
工事期間は、建物の規模や劣化状況によって異なります。例えば、外壁全体にわたる補修が必要な場合は数週間から数ヶ月かかることがあります。一方で、部分的な補修のみであれば、比較的短期間で完了することも可能です。
住民の皆様への影響を最小限に抑えるため、施工スケジュールを事前に共有し、計画的に進めます。
下地補修工事の流れ
- 調査・診断
劣化箇所を特定し、適切な補修方法を検討します。 - 補修計画の立案
住民や管理会社と調整し、最適な補修方法とスケジュールを決定します。 - 補修作業の実施
ひび割れ補修、タイル交換、コンクリート補修などを適切に行います。 - 最終確認・仕上げ
施工後の状態を確認し、問題がないかをチェックします。
まずはご相談ください
下地補修工事は、建物の耐久性と安全性を維持するために不可欠な工事です。適切な補修を行うことで、建物の寿命を延ばし、資産価値を守ることができます。
相栄建総では、確かな技術と豊富な経験を活かし、高品質な補修工事を提供いたします。調査・診断のご相談やお見積もりは無料で対応しておりますので、お気軽にお問い合わせください。
