豊島区で鉄部塗装工事を検討するなら安全性と耐久性を両立した最適な施工を
はじめに
豊島区において、分譲マンションの高経年化が大きな社会的課題として顕在化しています。かつて「持ち家の夢」を実現する手段として広く普及した分譲マンションですが、その多くが築30年を超え、建物・設備の老朽化、住民の高齢化、管理体制の脆弱化といった複合的な問題に直面しています。
こうした状況に対応するため、豊島区は2024年3月に「マンション管理適正化推進計画」を策定しました。これは区内のマンションにおける管理の質の確保・向上を目的とし、将来的なスラム化リスクの回避や、誰もが安心して暮らせる住環境の維持を目指すものです。
本記事では、この計画の背景にある豊島区のマンション管理の実態を明らかにするとともに、今後マンション管理士が果たすべき役割について整理していきます。とりわけ、「区が支援を必要とする」と判断した管理不全マンションに対して、どのように現場で関与し、課題を解決していくべきかが問われています。管理士は、単なるアドバイザーではなく、地域の住宅資産とコミュニティを守る担い手として、より実践的な関与が求められているのです。
市内分譲マンションの実態
豊島区のマンションストック状況
豊島区における分譲マンションのストックは、都内でも特に密集度が高く、区の居住形態の中核を担っています。令和4年度末時点での調査によれば、区内には分譲マンションが1,749棟・63,332戸存在しており、全住宅ストックにおける割合は非常に高いのが現状です。
特筆すべきはその築年数の分布です。
- 築30年以上のマンション：全体の約66%
- 築40年以上：約40%
- 築50年以上：約12%
このように、高経年マンションが区全体の大多数を占めており、適切な維持管理の有無が将来的な建物の価値や住環境に直結する状況となっています。また、建物構造の内訳としては、鉄筋コンクリート造（RC造）・鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）が主流であるものの、古い時代に建築された物件には耐震性能が不十分なものも多く含まれています。
アンケートから見る管理組合の現状
区が実施したアンケート調査からは、区内の管理組合の活動実態に関して重要なデータが得られています。特に、組合の機能性やガバナンス体制に関わる以下の項目は注目すべきです。
- 総会を毎年開催している管理組合の割合：86.5%
- 標準管理規約に準拠した規約を整備している割合：57.7%
- 管理者（理事長）を適切に選任している割合：78.8%
これらの数値からは、一見すると一定の管理体制が維持されているように見えますが、「実態として総会において十分な議論がなされていない」「名ばかりの理事会になっている」といった、形式上の活動と実質的な機能の乖離も指摘されています。
また、アンケートでは「管理規約を10年以上見直していない」とする回答が一定数存在しており、法改正や社会情勢の変化に対応できていない管理組合も多く存在することが浮き彫りとなっています。特に、区分所有者の高齢化や居住実態の変化（賃貸化の進行）に対応できていない事例も散見され、今後の管理の担い手確保に対する懸念が強まっています。
長期修繕計画と資金計画の実態
マンションの適正な維持管理を支える柱が「長期修繕計画」と「修繕積立金の確保」です。豊島区においては、マンションの高経年化が進む中で、これらの計画の実効性が問われる局面に差しかかっています。
長期修繕計画の策定率
豊島区が行った調査によると、区内の分譲マンションのうち長期修繕計画を策定している割合は全体の約73%です。この数値は全国平均（約81%）をやや下回っており、特に築年数が古いマンションほど策定率が低下する傾向があります。
- 築20年未満のマンションでは策定率が80%を超える一方、
- 築40年以上のマンションでは策定率は60%を下回っている。
これは、当初の計画作成後に更新されず放置されているケースや、管理組合自体が機能不全に陥っている例が多いためと考えられます。また、計画があっても現実的な資金裏付けが伴っていない場合、単なる「絵に描いた餅」に終わる可能性も高いのです。
修繕積立金の計画・運用の課題
修繕積立金については、適正な金額の確保が大きな課題となっており、アンケートでは、次のような実態が明らかになっています。
- 積立金が「将来不足する見込み」と回答した管理組合：54.6%
- 積立金の額を10年以上見直していない管理組合：32.2%
このような状況は、マンションの老朽化に伴って必要となる大規模修繕の時期と費用に対応できない危険性をはらんでいます。特に、高経年の小規模マンションでは、区分所有者の高齢化や所得の低下により、増額に対する合意形成が困難であるとの声も強いです。
さらに、管理会社任せで積立金の運用がブラックボックス化している事例も存在し、資金の使途に対する不信感や、合意形成の遅れが修繕の遅延を招く悪循環も見受けられています。
適正な修繕と資金計画の策定・運用には、長期的な視点と専門的なアドバイスが不可欠であり、まさにこの点でマンション管理士の関与が期待されています。
顕在化する管理不全リスクと要支援マンション
長期修繕計画や資金面の問題が解決されないまま時間が経過すると、次に直面するのが「管理不全」の問題です。これは、マンションの共用部の劣化だけでなく、住民間のコミュニケーションやガバナンスの崩壊にまで波及する深刻な問題です。
活動停滞、管理不在組合の現状
豊島区の調査では、以下のような管理不全の兆候が確認されています。
- 理事会の開催が年1回未満：13.1%
- 総会が開かれていない、または開催時期が不明：5.7%
- 管理者（理事長）不在、または所在不明：4.3%
このような管理不全の状態に陥ったマンションは、区の分類では「要支援マンション」とされ、行政によるフォローアップが必要とされる対象です。
特に高経年マンションでは、役員のなり手不足、住民の高齢化、所有者と居住者の乖離（賃貸化の進行）といった要因が重なり、実質的に管理機能が停止しているケースが増加しています。こうした状況では、建物の物理的な劣化のみならず、周辺地域への悪影響（景観・治安の悪化）も懸念されるのです。
こうした管理不全により、定期的なメンテナンスが滞ると、建物の各所で劣化が加速します。特に共用部に多く使われている鉄製の設備は、劣化が視覚的にも分かりやすく、安全性の観点からも早急な対応が必要となることが多い部位です。
鉄部塗装工事が必要な理由
鉄部塗装工事は、マンションやビルの外階段、手すり、玄関扉、エレベーターの扉・枠、配管などの鉄製部分に塗装を施し、錆びや劣化を防ぐ工事です。鉄部は屋外に露出していることが多く、時間とともに劣化が進行しやすいため、適切なメンテナンスが求められます。
鉄部の劣化が進行すると発生するリスク
- 錆びの進行による腐食：塗膜が劣化すると鉄部がむき出しになり、雨水や湿気の影響で腐食が進みます。
- 塗膜の剥がれ：紫外線や風雨の影響で塗膜が剥がれ、美観が損なわれます。
- 強度の低下：外階段や手すりなどの鉄部が腐食すると、安全性が損なわれる可能性があります。
特に、外階段や手すりの錆びは安全上の問題に直結するため、定期的な塗装工事が不可欠です。
鉄部塗装工事とは？他の工事との違い
鉄部塗装工事は、鉄製の構造物を錆びから守るために行う塗装工事です。鉄部は屋外に露出していることが多く、雨や湿気の影響を受けやすいため、適切な塗料と下地処理が重要となります。
他の塗装工事との違いは、「防錆処理」が必要な点です。外壁塗装や天井塗装とは異なり、鉄部は錆びやすいため、下地処理（ケレン作業）を行い、防錆塗料を適用することで、長期間の耐久性を確保します。
鉄部塗装工事の周期
鉄部の塗装は、劣化の進行が早いため3～5年ごとの周期での塗り替えが推奨されています。特に以下のような劣化症状が見られる場合は、早めの塗装工事が必要です。
- 艶がなくなり、色褪せが目立つ
- 塗膜が剥がれ、下地が見えている
- 手すりや階段に錆びが発生している
定期的な塗装工事を行うことで、鉄部の耐久性を維持し、修繕コストの増加を防ぐことができます。
相栄建総の鉄部塗装工事サービス
相栄建総では、長年の経験を活かし、耐久性の高い鉄部塗装工事を提供しています。
当社の強み
- 防錆効果の高い塗料を使用
ウレタン塗料・フッ素塗料・エポキシ樹脂塗料など、用途に応じた最適な塗料を選定します。 - 徹底した下地処理
ケレン作業を実施し、塗膜がしっかり密着する状態を作成します。 - 高品質な仕上がり
熟練の職人が丁寧に作業を行い、美観と耐久性を両立させます。 - 住民の生活に配慮した工事
騒音や塗料の臭いを最小限に抑え、住民の皆様に配慮した施工を実施します。
鉄部塗装工事の費用
鉄部塗装工事の費用は、施工箇所の面積や塗料の種類によって異なります。一般的な目安として、1平方メートルあたり約1,500円～2,500円となります。正確な見積もりは、事前の現地調査をもとに適正価格でご案内いたします。
鉄部塗装工事の期間
工事期間は、建物の規模や施工箇所の状態によりますが、通常1週間～3週間程度が目安です。住民の皆様の生活に影響を与えないよう、事前にスケジュールを共有し、計画的に施工を進めます。
鉄部塗装工事の流れ
- ケレン作業（下地処理）：既存の塗膜や錆びを除去し、表面を整えます。
- 防錆塗装（下塗り）：防錆効果のある塗料を塗布し、金属部分を保護します。
- 中塗り・上塗り：耐久性を確保するために、2回塗りを行い仕上げます。
- 最終確認・清掃：仕上がりをチェックし、施工後の清掃を実施します。
この工程を丁寧に行うことで、塗膜の耐久性を高め、美しい仕上がりを実現します。
アフターサポート
相栄建総では、鉄部塗装工事完了後も2年間の保証を提供しています。この期間内に塗膜の剥がれや異常が発生した場合は、迅速に対応いたします。
また、定期点検を実施し施工後の状態を確認します。必要に応じて追加のメンテナンス提案を行い、長期間にわたって安心して建物をご利用いただけるようサポートいたします。
まずはご相談ください
鉄部塗装工事は、建物の耐久性を維持し、美観を保つために欠かせない工事です。特に3～5年ごとの定期的なメンテナンスを行うことで、長期間にわたり建物の安全性を確保することができます。
相栄建総では、確かな技術と経験を活かし、高品質な鉄部塗装工事を提供しています。定期的なメンテナンスをご検討の際は、ぜひ相栄建総にご相談ください。
