豊島区のタイル洗浄工事で外壁や床の汚れを徹底除去し美観を回復
はじめに
豊島区において、分譲マンションの高経年化が大きな社会的課題として顕在化しています。かつて「持ち家の夢」を実現する手段として広く普及した分譲マンションですが、その多くが築30年を超え、建物・設備の老朽化、住民の高齢化、管理体制の脆弱化といった複合的な問題に直面しています。
こうした状況に対応するため、豊島区は2024年3月に「マンション管理適正化推進計画」を策定しました。これは区内のマンションにおける管理の質の確保・向上を目的とし、将来的なスラム化リスクの回避や、誰もが安心して暮らせる住環境の維持を目指すものです。
本記事では、この計画の背景にある豊島区のマンション管理の実態を明らかにするとともに、今後マンション管理士が果たすべき役割について整理していきます。とりわけ、「区が支援を必要とする」と判断した管理不全マンションに対して、どのように現場で関与し、課題を解決していくべきかが問われています。管理士は、単なるアドバイザーではなく、地域の住宅資産とコミュニティを守る担い手として、より実践的な関与が求められているのです。
市内分譲マンションの実態
豊島区のマンションストック状況
豊島区における分譲マンションのストックは、都内でも特に密集度が高く、区の居住形態の中核を担っています。令和4年度末時点での調査によれば、区内には分譲マンションが1,749棟・63,332戸存在しており、全住宅ストックにおける割合は非常に高いのが現状です。
特筆すべきはその築年数の分布です。
- 築30年以上のマンション：全体の約66%
- 築40年以上：約40%
- 築50年以上：約12%
このように、高経年マンションが区全体の大多数を占めており、適切な維持管理の有無が将来的な建物の価値や住環境に直結する状況となっています。また、建物構造の内訳としては、鉄筋コンクリート造（RC造）・鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）が主流であるものの、古い時代に建築された物件には耐震性能が不十分なものも多く含まれています。
アンケートから見る管理組合の現状
区が実施したアンケート調査からは、区内の管理組合の活動実態に関して重要なデータが得られています。特に、組合の機能性やガバナンス体制に関わる以下の項目は注目すべきです。
- 総会を毎年開催している管理組合の割合：86.5%
- 標準管理規約に準拠した規約を整備している割合：57.7%
- 管理者（理事長）を適切に選任している割合：78.8%
これらの数値からは、一見すると一定の管理体制が維持されているように見えますが、「実態として総会において十分な議論がなされていない」「名ばかりの理事会になっている」といった、形式上の活動と実質的な機能の乖離も指摘されています。
また、アンケートでは「管理規約を10年以上見直していない」とする回答が一定数存在しており、法改正や社会情勢の変化に対応できていない管理組合も多く存在することが浮き彫りとなっています。特に、区分所有者の高齢化や居住実態の変化（賃貸化の進行）に対応できていない事例も散見され、今後の管理の担い手確保に対する懸念が強まっています。
長期修繕計画と資金計画の実態
マンションの適正な維持管理を支える柱が「長期修繕計画」と「修繕積立金の確保」です。豊島区においては、マンションの高経年化が進む中で、これらの計画の実効性が問われる局面に差しかかっています。
長期修繕計画の策定率
豊島区が行った調査によると、区内の分譲マンションのうち長期修繕計画を策定している割合は全体の約73%です。この数値は全国平均（約81%）をやや下回っており、特に築年数が古いマンションほど策定率が低下する傾向があります。
- 築20年未満のマンションでは策定率が80%を超える一方、
- 築40年以上のマンションでは策定率は60%を下回っている。
これは、当初の計画作成後に更新されず放置されているケースや、管理組合自体が機能不全に陥っている例が多いためと考えられます。また、計画があっても現実的な資金裏付けが伴っていない場合、単なる「絵に描いた餅」に終わる可能性も高いのです。
修繕積立金の計画・運用の課題
修繕積立金については、適正な金額の確保が大きな課題となっており、アンケートでは、次のような実態が明らかになっています。
- 積立金が「将来不足する見込み」と回答した管理組合：54.6%
- 積立金の額を10年以上見直していない管理組合：32.2%
このような状況は、マンションの老朽化に伴って必要となる大規模修繕の時期と費用に対応できない危険性をはらんでいます。特に、高経年の小規模マンションでは、区分所有者の高齢化や所得の低下により、増額に対する合意形成が困難であるとの声も強いです。
さらに、管理会社任せで積立金の運用がブラックボックス化している事例も存在し、資金の使途に対する不信感や、合意形成の遅れが修繕の遅延を招く悪循環も見受けられています。
適正な修繕と資金計画の策定・運用には、長期的な視点と専門的なアドバイスが不可欠であり、まさにこの点でマンション管理士の関与が期待されています。
顕在化する管理不全リスクと要支援マンション
長期修繕計画や資金面の問題が解決されないまま時間が経過すると、次に直面するのが「管理不全」の問題です。これは、マンションの共用部の劣化だけでなく、住民間のコミュニケーションやガバナンスの崩壊にまで波及する深刻な問題です。
活動停滞、管理不在組合の現状
豊島区の調査では、以下のような管理不全の兆候が確認されています。
- 理事会の開催が年1回未満：13.1%
- 総会が開かれていない、または開催時期が不明：5.7%
- 管理者（理事長）不在、または所在不明：4.3%
このような管理不全の状態に陥ったマンションは、区の分類では「要支援マンション」とされ、行政によるフォローアップが必要とされる対象です。
特に高経年マンションでは、役員のなり手不足、住民の高齢化、所有者と居住者の乖離（賃貸化の進行）といった要因が重なり、実質的に管理機能が停止しているケースが増加しています。こうした状況では、建物の物理的な劣化のみならず、周辺地域への悪影響（景観・治安の悪化）も懸念されるのです。
管理不全の状態が長期化すると、建物の美観や衛生状態にも大きな影響を及ぼします。特に外壁や床面のタイルは、住民や来訪者の第一印象を左右する重要な要素であり、清掃や洗浄が適切に行われないまま放置されると、劣化の進行や資産価値の低下を招くことになります。
相栄建総のタイル洗浄工事サービス
こうした管理不全による外観の劣化を未然に防ぎ、建物の価値と印象を維持するために、相栄建総では耐久性の高いタイル洗浄工事を提供しています。
タイル洗浄工事の重要性
これらの問題を未然に防ぎ、マンションの資産価値を維持するためには、定期的な点検と計画的な修繕が不可欠です。共用部も例外ではなく、日常的に多くの人が利用するため、劣化が進行しやすい箇所のひとつです。特に、建物の美観を損なう汚れや劣化が蓄積すると、資産価値の低下にもつながるため、適切な清掃と維持管理が求められます。
建物の外壁や床に使用されるタイルも、雨風や排気ガス、カビの影響を受け、時間とともに汚れが蓄積します。この汚れは、見た目の問題だけでなく、タイルの劣化を促進し、建物全体の耐久性にも影響を及ぼす可能性があります。そのため、定期的なタイル洗浄工事を実施し、美観と耐久性を維持することが重要です。
タイル洗浄工事とは？他の工事との違い
タイル洗浄工事とは、建物の外壁や床面に施工されたタイルの汚れを専用の薬品や高圧洗浄機を用いて取り除く作業です。特に、「酸洗い」と呼ばれる方法では、塩酸を薄めた薬品を使用し、タイル表面の黒ずみやカビ、白華（エフロレッセンス）を効果的に除去します。
通常の清掃とは異なり、タイル洗浄工事では専用の薬品を使用するため、汚れの種類に応じた適切な処理が可能です。また、建物の高層部分や手の届かない箇所の汚れも徹底的に除去できるため、美観の回復に大きな効果をもたらします。
タイル洗浄工事が必要なケースや理由
タイルは、雨風や排気ガス、泥汚れ、カビなどの影響を受け、時間とともに黒ずみや変色が目立つようになります。特に以下のような症状が見られる場合は、タイル洗浄工事が必要です。
- 黒ずみの発生：大気中の汚れやカビが原因で、タイル表面に黒い汚れが付着します。
- 白華（エフロレッセンス）：コンクリート内部の水分がタイル表面に染み出し、白い汚れが発生します。
- カビや藻の付着：湿気の多い場所では、カビや藻が発生し、建物の印象を悪化させます。
これらの汚れを放置すると、建物の外観が損なわれるだけでなく、タイルの接着力が低下し、剥離やひび割れの原因となる可能性があります。そのため、定期的なタイル洗浄工事を行うことで、建物の美観と耐久性を維持することが重要です。
タイル洗浄工事の目的
タイル洗浄工事の主な目的は、以下の通りです。
- 美観の回復：建物の外観を清潔で美しい状態に保ち、資産価値の維持につなげます。
- タイルの耐久性向上：汚れを除去することで、タイルの接着力低下や劣化を防ぎます。
- 衛生環境の改善：カビや菌の繁殖を抑え、建物の清潔さを維持します。
これらの目的を達成することで、長期間にわたって安全で快適な住環境を提供できます。
タイル洗浄工事の費用
タイル洗浄工事の費用は、施工面積や汚れの程度によって異なります。一般的な目安として、1平方メートルあたり約500円が相場となります。ただし、高所作業や特殊な洗浄作業が必要な場合は、追加費用が発生することがあります。
相栄建総では、現地調査を実施し、建物の状況に合わせた適正な見積もりを提示いたします。
タイル洗浄工事の大まかな流れ
タイル洗浄工事は、以下の手順で行われます。
- 下地確認・補修：タイルの割れや目地の状態を確認し、必要に応じて補修します。
- 薬品塗布：汚れの種類に応じた専用の薬品を塗布します。
- 洗浄作業：ブラシや高圧洗浄機を用いて、タイル表面の汚れを除去します。
- 仕上げ・最終確認：薬品を完全に除去し、乾燥させて仕上げます。
適切な洗浄を行うことで、タイル本来の美しさを回復させ、建物全体の印象を向上させます。
保証・保険制度（アフターサポート）
相栄建総では、タイル洗浄工事の施工後もアフターサポートを提供しています。施工後の状態を維持するため、定期的なメンテナンスの相談にも対応し、長期間にわたって建物の美観を保つためのお手伝いをいたします。
まずはご相談ください
タイル洗浄工事は、建物の外観を清潔に保ち、美観と耐久性を向上させるために必要な工事です。特に、酸洗いによる施工は、通常の清掃では落とせない頑固な汚れにも対応可能です。相栄建総では、丁寧な施工と高い技術力で、建物全体の価値を守るサポートを提供しています。タイル洗浄工事をご検討の際は、ぜひ当社にご相談ください。
