東京都千代田区のマンション管理実態と管理士が果たすべき役割〜現状・課題・適正化への道筋〜
1. はじめに
千代田区は、都内で最も早くマンションが普及した地域であり、区民の8割以上がマンションを含む共同住宅に居住しています。 区内の分譲マンション490棟の中には旧耐震基準で建設された建物が138棟、築30年を経過したマンションが206棟存在しており、マンションの高経年化が進行しています。これらの数字からも、今後さらに老朽化が進むことが予想されます。
こうした中で、マンションの高経年化、管理組合の活動の低調さ、防災対策の遅れなどがマンション管理の課題になってきています。
マンションの適正な維持管理と、再生を含む長期的な将来像の検討が重要になる中で、千代田区は、大地震発生時の延焼火災の危険性が少ないため、災害発生時に避難するのではなく、自宅等にとどまることが求められています。 近年は、気候変動による豪雨、台風、猛暑等の複合災害発生の恐れも高まっており、マンションの防災力・減災力を強化する必要性が高まっています。
国の「マンションの管理の適正化に関する指針」や「マンション標準管理規約」の改正、東京都の「良質なマンションストックの形成促進計画」など、マンション管理を取り巻く状況が変化しています。東京都が策定した「良質なマンションストックの形成促進計画」に基づき、千代田区も連携してマンション管理の適正化を推進しています。
この記事では、現場で活動するマンション管理士が、今後どのように支援や介入を行うべきかを考察し、マンション管理士として、地域における適正管理の担い手となるための実践的なヒントを提供することを目的とします。
2. 市内分譲マンションの実態
2-1. 千代田区のマンションストック状況
千代田区内の分譲マンションのストックは、490棟、24,609戸であり、平均戸数は53.8戸です。 1987年～1996年まで、新規供給がほとんどなくほぼ横ばい状態であったが、2003年には1,799戸と最も多く供給されています。 棟数で見ると、新耐震設計基準が施工された1981年に最も供給が多く、30棟となっています。
地域別にみると、全体の約39.0%（191棟）が麹町地域に所在しており、和泉橋地域で15棟増加するなど、開発が進んでいる地域もあります。
2-2. アンケートから見る管理組合の現状
管理組合を対象としたアンケート調査では、463マンションを対象に実施し、302マンションから回答を得ています（回収率65.2%）。
2-2-1. マンションの概要
回答のあったマンション全体では、区分所有者の居住住戸があるマンションは70.9%（214棟）、賃借人等の居住住戸があるマンションは73.2%（221棟）となっています。 店舗・事務所等の利用住戸があるマンションは45.4%（137棟）です。
共用施設では、ゴミ集積場、掲示板等は80%以上のマンションに普及している一方で、共用部バリアフリー対応は30.5%、防災備蓄倉庫は18.9%、太陽光発電設備は3.0%となっています。
2-2-2. 管理組合活動について
管理組合総会の開催状況は、1年に1回開催しているマンションが9割以上を占めます。 理事会・役員会の開催状況は、毎月開催しているマンションが12.9%、隔月開催が25.5%、臨時的に開催しているが40.7%となっています。 一方、全く開催していないマンションも8.6%存在します。
役員の選任方法で最も多いのは輪番制で37.1%を占めます。 役員の任期は1年が44.4%と最も多いです。 専門委員会を設置しているマンションは8.6%と少ないです。
2-2-3. 管理規約について
管理規約があるマンションは96.7%です。 管理規約の改正状況については、改正したマンションが76.8%、改正していないマンションが9.9%となっています。 直近の規約改正年では、2018年が最も多く50.4%を占めます。 民泊禁止規定があるマンションは93.1%と多いです。
アンケート結果から、千代田区内のマンション管理における課題として、マンションの高経年化、管理組合の活動の低調さ、防災対策の遅れなどが挙げられます。
- マンションの高経年化: 築30年以上のマンションが多数存在し、老朽化への対応が急務となっています。 具体的には、耐震性の不足、バリアフリー化の遅れ、設備の老朽化などが深刻な問題です。
- 管理組合の活動の低調さ: 理事会の開催頻度が低い、役員のなり手不足、専門委員会の設置率が低いなど、管理組合の活動が十分に行われていない状況が見られます。 このことは、マンションの維持管理や課題解決の遅れにつながる可能性があります。
- 防災対策の遅れ: 防災備蓄倉庫の設置率が低い、防災訓練の実施率が低いなど、災害への備えが十分とは言えない状況です。 大規模災害発生時に、居住者の安全を確保するための対策が求められます。
これらの支援を通じて、マンション管理士は、地域におけるマンションの適正管理の担い手として、重要な役割を果たすことができると考えられます。
3. 長期修繕計画と資金計画の実態
3-1. 長期修繕計画の策定率
国土交通省の調査によると、全国のマンションで長期修繕計画を作成している割合は90.9%であるのに対し、千代田区のマンションでは作成しているが67.5%と作成割合が低いことがわかります。 長期修繕計画を作成しているマンションにおける直近の改定年は、2016年～2019年が40.7%と最も多いです。
これは、将来の大規模修繕工事の実施に支障をきたす可能性があり、マンションの長期的な維持管理において不安要素となります。
マンション管理士は、長期修繕計画の重要性を啓発し、策定を支援することで、マンションの適切な維持管理に貢献できます。
3-2. 修繕積立金の計画・運用の課題
修繕積立金の充足度については、十分充足している、適切な水準にある、と回答したマンションの合計が約6割です。 一方で、やや足りていないと回答したマンションが26.1%、全く足りていないと回答したマンションが15.5%となっています。
これらの状況は、将来の修繕工事の実施やマンションの維持管理に悪影響を及ぼす可能性があります。長期的な修繕計画が未策定のままとなっていることは、今後の大規模修繕の遅延や資産価値低下の要因となりかねません。
千代田区としては、これらの課題に対して、修繕積立金の計画的な積立や、滞納への適切な対応を促す方針です。
マンション管理士は、修繕積立金の計画的な積立方法や、滞納者への対応について、管理組合に対して具体的なアドバイスを提供することで、マンションの健全な運営に貢献できます。
4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション
千代田区では、管理組合における役員のなり手不足や、居住者の管理への無関心さ、居住者間のコミュニケーション不足などが、マンション管理上の大きな課題となっています。
管理会社へのアンケート調査によると、千代田区内のマンションの問題点として、以下が挙げられています。
- 居住者同士のコミュニケーション不足：70.0%
- 管理組合役員のなり手不足：60.0%
同様に、管理組合に対するアンケート調査において、役員のなり手不足や管理への無関心な居住者が多いということが課題として挙げられています。
これらの課題は、マンションの管理機能の低下や、居住者間のトラブル増加につながる可能性があり、早急な対応が求められます。
千代田区としては、これらの課題に対して、管理組合運営の効率化や、居住者間の交流を促進する施策を検討しています。
マンション管理士は、管理組合の運営効率化や、居住者間のコミュニティ形成について、専門的な知識と経験に基づいた支援を提供することで、マンションの管理機能向上に貢献できます。
5. 千代田区が用意する支援策と管理士の介入ポイント
千代田区は、マンションの維持管理と管理組合の運営支援を目的とした支援策を用意しています。
5-1. 千代田区の支援策の例
千代田区は、以下のような支援策を用意しています。
- マンション管理に関する様々な相談に対応するマンション総合相談窓口の設置
- マンションの劣化状況を調査するための費用を助成するマンション劣化診断調査費助成制度
- 管理組合の運営などについて専門家がアドバイスを行うマンション管理アドバイザー制度
- マンションの建替えや改修に関するアドバイスを行うマンション建替え・改修アドバイザー制度
- マンションの再生に関する検討費用を助成するマンション再生方針検討助成やマンション再生計画検討助成
5-2. 管理士の介入ポイント
これらの支援策は、マンション管理士がその専門性を発揮し、管理組合を強力にバックアップするための舞台となります。
- マンションの再生における支援: 管理士は、千代田区のマンション建替え・改修アドバイザー制度やマンション再生方針検討助成、マンション再生計画検討助成などを活用し、建替えや改修に関する情報提供やアドバイス、計画作成のサポート、合意形成の支援などを行います。
具体的には、マンションの劣化状況を調査し、建替えと改修の費用対効果を比較検討したり、資金計画や権利関係についてアドバイスしたりすることで、マンションの再生を円滑に進めることができます。
- マンションの維持管理における支援: 管理士は、千代田区のマンション管理アドバイザー制度やマンション劣化診断調査費助成制度を活用し、長期修繕計画の作成や見直し、大規模修繕工事に関するコンサルティングなどを行います。
具体的には、マンションの劣化状況を把握し、適切な修繕計画を立てたり、工事費用の見積もりを精査したり、工事監理を行ったりすることで、マンションの適切な維持管理をサポートします。
6. マンション管理士が果たすべき現場での役割
これまで述べてきたマンション管理上の課題に対し、マンション管理士は、専門知識と経験に基づき、具体的な解決策を提示し、管理組合を支援する役割を担います。
- マンションの高経年化への対応: 管理士は、長期修繕計画の策定支援、大規模修繕工事のコンサルティング、建替えや改修に関するアドバイスなどを通して、マンションの寿命を延ばし、資産価値を維持するための具体的な道筋を示します。
- 管理組合の活動活性化: 管理士は、管理組合の運営に関する相談、役員のなり手不足への対応策の提案、コミュニティ形成のためのイベント企画支援などを通して、区分所有者のマンション管理への関心を高め、主体的な管理を促進するための具体的な道筋を示します。
- 防災対策の強化: 管理士は、マンション防災計画の策定支援、防災訓練の企画・実施支援、防災設備の導入に関するアドバイスなどを通して、居住者の安全・安心な生活を確保するための具体的な道筋を示します。
これらの支援を通じて、マンション管理士は、地域におけるマンションの適正管理の担い手として、重要な役割を果たすことができると考えられます。
