秦野市のタイル洗浄工事で外壁や床の汚れを徹底除去し美観を回復

1. はじめに

秦野市においても、分譲マンションの老朽化が顕著になっています。令和5年（2023年）時点で市内には約5,856戸の分譲マンションが存在し、その多くが1970年代から1990年代に建設されたものです。すでに総戸数の約7割（71.7％）が築30年以上を経過しており、今後10年でその割合は約9割に達すると予測されています。

マンションの高経年化に伴い、建物自体の老朽化に加え、区分所有者の高齢化という「二重の老い」が進行することで、管理不全や修繕遅延のリスクが高まることが懸念されています。適切な維持管理が行われないマンションが放置された場合、居住者の生活環境のみならず、周辺地域の安全性・景観にも悪影響を及ぼすおそれがあります。

こうした状況を踏まえ、秦野市は2023年10月に「マンション管理適正化推進計画」を策定しました。本計画は、2020年に改正された「マンション管理適正化法」に基づき、国が示した基本方針に沿ったものです。
国は、地方自治体に対して、地域内のマンション管理状況の把握と、適正化推進に向けた具体的な施策の策定・実施を求めています。

秦野市は、今後さらに進むマンションの高経年化を見据え、「安心・安全な住環境の確保」と「マンション資産価値の維持」を目的に、本計画に基づく各種施策を展開する方針です。

本記事では、秦野市におけるマンションの現状や管理組合の運営実態を整理した上で、今後、マンション管理士が現場で果たすべき役割について解説します。

2. 市内分譲マンションの実態

秦野市のマンションストック状況

秦野市内のマンションは、市内各所に広く分布しており、その多くが1970年代から1990年代にかけて建設されたものです。2023年度に実施された市のアンケート調査によると、以下のような構成となっています。

• 総戸数：約5,856戸
• 築30年以上のマンション：4,200戸（71.7％）
• 建築年別では1981年～1990年の建設が最多（2,170戸）
• これに続き、1971年～1980年が718戸、1991年～1993年が1,312戸

このように、築30年以上の高経年マンションがすでに多数を占めており、今後10年で9割近くが築30年以上となる状況が見込まれています。

アンケートから見る管理組合の現状

市が2023年に実施したアンケート調査（回答率81.8％）からは、管理組合の運営状況や課題が明らかになりました。

• 98％のマンションに管理組合が設置されており、その多くが年1回以上総会を開催
• 100％の管理組合が管理費を徴収しているが、54％の組合で3か月以上の管理費滞納住戸がある

また、マンションの管理運営における主な課題としては、以下が挙げられています。

• 役員のなり手不足（50％の組合が「高齢化による人材不足」を課題と回答）
• 空き住戸や賃貸化の増加（19％の組合が「懸念がある」と回答）

これらの課題は、今後の高経年化に伴いさらに顕在化すると考えられます。組合運営が停滞したり、役員不在のまま総会や理事会が未開催となるリスクが高まりつつあります。

3. 長期修繕計画と資金計画の実態

長期修繕計画の策定率

秦野市が実施した2023年度のアンケート調査によると、長期修繕計画（30年以上）を策定しているマンションは約54％という結果となりました。これは、全国平均とほぼ同水準にありますが、秦野市が掲げる「2030年度までに65％以上」という目標には届いていない状況です。

特に築30年以上の高経年マンションでは、建物や設備の老朽化が進み、計画的な修繕が必須です。しかし、長期的な視点での修繕計画が不十分な組合も多く、具体的には次のような課題が挙げられます。

• 築40年以上でも長期修繕計画が未策定のマンションが存在
• 作成されていても「30年未満」の短期計画にとどまるケースがある
• 実態に合わない古い計画のまま更新が行われていない組合もある

こうした実情は、突発的な大規模修繕や改修工事への備えが不十分であることを意味しており、管理不全リスクの一因ともなっています。

修繕積立金の計画・運用の課題

長期修繕計画と密接に関連するのが修繕積立金の積立状況です。アンケート結果によると、約70％の管理組合が積立金の不足を課題として認識していることが明らかになりました。

主な課題は以下のとおりです。

• 計画で算出された必要額に対し、実際の積立水準が低い組合が多数
• 物価高騰や資材費の上昇を反映せず、過去の水準のまま積立金額が据え置かれている
• 管理費や修繕積立金の滞納が慢性化しているマンションもある

実際には、資金不足のまま大規模修繕の時期を迎えることで、一時金の徴収や金融機関からの借入を余儀なくされるケースもあります。また、住民間の負担格差やトラブル発生の原因にもなりかねません。

秦野市としては、こうした状況を改善するため、修繕積立金の計画的な見直しや、段階的な積立額の引き上げを推奨しています。
管理士としては、長期修繕計画と積立金のバランスを考慮した具体的な改善策の提案、組合員への丁寧な説明支援が重要な役割となります。

4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション

活動停滞、管理不在組合の現状

秦野市内では、管理組合の機能が著しく低下し、「要支援マンション」に分類される可能性のある物件も散見されます。実際に、アンケート結果からも以下のようなリスクが浮き彫りになっています。

• 総会・理事会の未開催が長期間続いているマンションがある
• 管理者（理事長）不在、または役員が高齢化し機能不全に陥っている組合が存在
• 役員のなり手不足による運営停滞が顕著
• 空き住戸・賃貸化の進行によるコミュニティの希薄化

こうした要因が複合することで、組合内の意思決定が困難になり、結果として長期修繕計画の未策定や積立金不足を引き起こす「負の連鎖」に陥る危険性が高まります。

管理不全の長期化により、共用部分の美観や衛生面も悪化しやすくなります。特に、外壁や床面のタイルは、汚れや劣化が蓄積しやすく、マンション全体の資産価値や居住者の満足度に直結する問題となります。

相栄建総のタイル洗浄工事サービス

相栄建総では、耐久性の高いタイル洗浄工事を提供しています。

タイル洗浄工事の重要性

これらの問題を未然に防ぎ、マンションの資産価値を維持するためには、定期的な点検と計画的な修繕が不可欠です。共用部も例外ではなく、日常的に多くの人が利用するため、劣化が進行しやすい箇所のひとつです。特に、建物の美観を損なう汚れや劣化が蓄積すると、資産価値の低下にもつながるため、適切な清掃と維持管理が求められます。

建物の外壁や床に使用されるタイルも、雨風や排気ガス、カビの影響を受け、時間とともに汚れが蓄積します。この汚れは、見た目の問題だけでなく、タイルの劣化を促進し、建物全体の耐久性にも影響を及ぼす可能性があります。そのため、定期的なタイル洗浄工事を実施し、美観と耐久性を維持することが重要です。

タイル洗浄工事とは？他の工事との違い

タイル洗浄工事とは、建物の外壁や床面に施工されたタイルの汚れを専用の薬品や高圧洗浄機を用いて取り除く作業です。特に、「酸洗い」と呼ばれる方法では、塩酸を薄めた薬品を使用し、タイル表面の黒ずみやカビ、白華（エフロレッセンス）を効果的に除去します。

通常の清掃とは異なり、タイル洗浄工事では専用の薬品を使用するため、汚れの種類に応じた適切な処理が可能です。また、建物の高層部分や手の届かない箇所の汚れも徹底的に除去できるため、美観の回復に大きな効果をもたらします。

タイル洗浄工事が必要なケースや理由

タイルは、雨風や排気ガス、泥汚れ、カビなどの影響を受け、時間とともに黒ずみや変色が目立つようになります。特に以下のような症状が見られる場合は、タイル洗浄工事が必要です。

• 黒ずみの発生：大気中の汚れやカビが原因で、タイル表面に黒い汚れが付着します。
• 白華（エフロレッセンス）：コンクリート内部の水分がタイル表面に染み出し、白い汚れが発生します。
• カビや藻の付着：湿気の多い場所では、カビや藻が発生し、建物の印象を悪化させます。

これらの汚れを放置すると、建物の外観が損なわれるだけでなく、タイルの接着力が低下し、剥離やひび割れの原因となる可能性があります。そのため、定期的なタイル洗浄工事を行うことで、建物の美観と耐久性を維持することが重要です。

タイル洗浄工事の目的

タイル洗浄工事の主な目的は、以下の通りです。

• 美観の回復：建物の外観を清潔で美しい状態に保ち、資産価値の維持につなげます。
• タイルの耐久性向上：汚れを除去することで、タイルの接着力低下や劣化を防ぎます。
• 衛生環境の改善：カビや菌の繁殖を抑え、建物の清潔さを維持します。

これらの目的を達成することで、長期間にわたって安全で快適な住環境を提供できます。

タイル洗浄工事の費用

タイル洗浄工事の費用は、施工面積や汚れの程度によって異なります。一般的な目安として、1平方メートルあたり約500円が相場となります。ただし、高所作業や特殊な洗浄作業が必要な場合は、追加費用が発生することがあります。

相栄建総では、現地調査を実施し、建物の状況に合わせた適正な見積もりを提示いたします。

タイル洗浄工事の大まかな流れ

タイル洗浄工事は、以下の手順で行われます。

• 下地確認・補修：タイルの割れや目地の状態を確認し、必要に応じて補修します。
• 薬品塗布：汚れの種類に応じた専用の薬品を塗布します。
• 洗浄作業：ブラシや高圧洗浄機を用いて、タイル表面の汚れを除去します。
• 仕上げ・最終確認：薬品を完全に除去し、乾燥させて仕上げます。

適切な洗浄を行うことで、タイル本来の美しさを回復させ、建物全体の印象を向上させます。

保証・保険制度（アフターサポート）

相栄建総では、タイル洗浄工事の施工後もアフターサポートを提供しています。施工後の状態を維持するため、定期的なメンテナンスの相談にも対応し、長期間にわたって建物の美観を保つためのお手伝いをいたします。

まずはご相談ください

タイル洗浄工事は、建物の外観を清潔に保ち、美観と耐久性を向上させるために必要な工事です。特に、酸洗いによる施工は、通常の清掃では落とせない頑固な汚れにも対応可能です。相栄建総では、丁寧な施工と高い技術力で、建物全体の価値を守るサポートを提供しています。タイル洗浄工事をご検討の際は、ぜひ当社にご相談ください。