板橋区の設備工事なら確かな技術で対応 給排水・電気設備の改修

はじめに

東京都板橋区では、多くの分譲マンションが重要な居住形態として定着していますが、同時に建物の高経年化が進展しています。 昭和56年以前に建設された、いわゆる旧耐震基準のマンションも少なくなく、計画的な維持管理や修繕、さらには将来的な建替えなども視野に入れた対策が急務となっています。

このような状況を受け、国や自治体はマンション管理の適正化を重要課題と位置づけ、様々な施策を打ち出しています。板橋区においても、「板橋区マンション管理適正化指針」 を定め、管理組合による主体的な管理運営の促進、管理不全の未然防止、そして良質な住環境の確保を目指しています。

しかし、区内のマンションは、その規模、形態、管理方式において多様性が増しており、従来の画一的な管理手法だけでは対応が難しくなってきている実情もあります。

この記事では、板橋区における分譲マンションの管理実態と課題を明らかにし、現場で活動するマンション管理士の皆様が、今後どのように管理組合への支援や介入を行っていくべきかを考察します。

区内分譲マンションの実態

板橋区のマンションストック状況

板橋区内には、マンション条例の届出対象となる分譲マンションが 1,771棟 (約82,000戸) 存在すると推計されています。

これらのマンションストックには、以下のような特徴が見られます。

• 戸数規模: 10戸未満 (949棟、28.7%)、10～29戸 (1,048棟、31.7%) を合わせると、30戸未満の小・中規模マンションが全体の約6割を占めています。

• 階数: 3階以下の低層マンションが約3割 (989棟、29.9%) を占める一方、10階以上の高層マンションも13.1% (434棟) 存在し、中層の建物が多い傾向にあります。

• 建築時期: 1970年代から1980年代にかけて建設されたマンションが多くストックされています。特に1981年以前に建てられた旧耐震基準のマンションも相当数存在します。一方で、2000年代以降にもコンスタントに供給が続いています。

• 建物構造: 一般的な鉄筋コンクリート造の分譲マンションに加え、現地調査では「小規模集合住宅タイプ」「庭先アパートタイプ」「用途複合（ゲタバキマンション）タイプ」「長屋（テラスハウス）タイプ」など、多様な形態の区分所有建物が確認されています。これらの中には、マンションとしての管理実態が標準的でないものも含まれます。

このように、板橋区のマンションは、規模、階数、築年数、形態において非常に多様であることがわかります。

アンケートから見る管理組合の現状と課題

区が実施した実態調査（アンケート）からは、管理組合運営の現状と課題の一端がうかがえます。

管理規約の整備状況や総会の開催状況について、特に小規模なマンションや築年数の古いマンションにおいて、管理組合が存在しない、あるいは管理者が選任されていないケースも散見されます。

また、管理組合役員のなり手不足や高齢化も課題として挙げられています。特に1970年以前築のマンションでは、役員の高齢化率が高く、役員辞退者が出るケースも見られます。役員の選任方法としては、輪番制が多く採用されていますが、特に1990年代以降にその傾向が強まっています。

アンケートからは、以下のような具体的な課題が浮かび上がっています。

• 旧耐震基準マンションの耐震性への不安: 1980年以前築のマンションでは、耐震性への不安を感じている割合が高い。
• 図書（設計図書・検査済証など）の保管不備: 特に古いマンションで、重要な図書が保管されていないケースが多い。
• 管理費・修繕積立金設定の根拠の曖昧さ: 長期修繕計画に基づかずに積立金が設定されている場合がある。
• 小規模マンション等での管理体制の脆弱さ: 管理組合の未設立、管理者の不在など。
• 多様なマンションタイプへの対応: 標準的な管理手法が適用しにくいマンションへの対応。

これらの実態を踏まえ、マンション管理士には、個々のマンションの状況に応じた、きめ細やかなサポートが求められています。

3. 長期修繕計画と資金計画の実態

マンションの資産価値を維持し、快適な居住環境を長期にわたって確保するためには、計画的な修繕の実施と、それを裏付ける安定した資金計画が不可欠です。しかし、板橋区内のマンションにおいては、これらに課題を抱えるケースが見られます。

長期修繕計画の策定率

長期修繕計画は、将来必要となる大規模修繕工事の内容や時期、概算費用などをまとめたもので、マンション管理の根幹をなすものです。

板橋区の調査によれば、築年数が新しいマンションほど策定率は高まる傾向にあります。

• 1971年～1980年築: 作成済み 55.9%、未作成 26.3%
• 1991年～2000年築: 作成済み 81.0%
• 2001年～2010年築: 作成済み 85.7%
• 2011年以降築: 作成済み 86.5%

しかし、全体として見ると、特に1980年以前に建築されたマンションでは、約4割が未作成または不明という状況であり、計画的な修繕への備えが十分でない可能性があります。

また、マンションの規模別に見ると、10戸～29戸の中規模マンションにおいては、長期修繕計画の作成率が約6割に留まっており、小規模・中規模マンションにおける計画策定の推進が課題となっています。

計画が策定されていても、定期的な見直しが行われていないケースも散見されます。建物の劣化状況や技術の進歩、社会情勢の変化などを踏まえ、計画を定期的に見直し、実効性を高めていくことが重要です。

修繕積立金の計画・運用の課題

長期修繕計画と並んで重要なのが、修繕に必要な費用を計画的に積み立てる修繕積立金です。

調査からは、修繕積立金の額の算定根拠に課題がある状況がうかがえます。特に1971年～1980年築のマンションでは、長期修繕計画に基づいて積立金額を定めているのは35.5%に過ぎず、「管理費の一定割合」「分譲時のまま」「特に根拠なし」といった回答も少なくありません。

これは、将来的な修繕費用の不足を招くリスクをはらんでいます。長期修繕計画に基づいた、適切な積立金額の設定が急務です。

また、築年数が新しいマンション（2011年以降築）では、現時点での修繕積立金の㎡あたり平均額が他の年代に比べて最も低いというデータもあります。将来の大規模修繕に備え、段階的な積立金の増額なども視野に入れた、長期的な資金計画の検討が必要です。

マンション管理士としては、管理組合に対し、長期修繕計画の重要性を改めて説明し、計画策定・見直しのサポートや、計画に基づいた適切な修繕積立金の設定・見直しを提案していくことが求められます。

4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション

計画的な修繕や資金計画の課題は、マンションの管理不全リスクに直結します。板橋区内においても、管理組合の活動が停滞したり、管理者不在の状態に陥ったりするケースが懸念されています。

活動停滞、管理不在組合の現状

特に、10戸未満の小規模マンションにおいては、管理組合が存在しないケースが7割以上、管理者が選任されていないケースが約3割にのぼるという調査結果があり、管理体制そのものが確立されていない状況がうかがえます。

また、自主管理を行っているマンションにおいても、役員の高齢化や担い手不足により、管理組合活動が停滞し、事実上の管理不在状態に陥るリスクが指摘されています。清掃や小修繕といった日常管理が行き届かなくなり、建物の劣化が進行するだけでなく、防犯・防災面での不安も増大します。

このようなマンションは「要支援マンション」として、行政や専門家による積極的な関与が必要となります。管理組合の活動状況が外部から見えにくい自主管理マンションや小規模マンションに対しては、まず管理状況の把握を進め、管理組合の設立支援や運営のサポートを行うことが重要です。

マンション管理士には、管理不全のリスクを抱えるマンションを早期に発見し、管理組合の立ち上げや再生に向けたコンサルティング、外部管理者（第三者管理方式）の導入支援など、より踏み込んだサポートを提供することが期待されています。管理不全は、個々のマンションの問題に留まらず、周辺地域への影響も懸念されるため、地域全体でマンションの適正管理を支えていくという視点が不可欠です。

このように管理体制が脆弱であったり、実質的に機能していなかったりする「要支援マンション」では、建物の外観や共用部分の清掃といった目に見える問題だけでなく、日常生活に不可欠な給排水設備、電気設備、ガス設備などのライフラインについても、適切な点検や計画的な更新が長期間行われていないケースが少なくありません。これらの設備は経年劣化が避けられず、ひとたび故障や不具合が発生すると、漏水による階下への浸水被害、突然の停電、ガス供給の停止といった形で、居住者の生活に直接的かつ深刻な影響を及ぼすことになります。マンション管理士などの専門家が管理組合の再生や運営を支援する際には、建物のハード面の修繕計画と並行して、これらの生活インフラの状態を正確に把握し、適切な時期に計画的な更新・改修工事を実施していくことが、安全で安心な住環境を維持する上で極めて重要となります。

マンションの快適な生活基盤を守る「設備工事」のご提案

前述のような管理不全の状態にあるマンションでは、給排水管の老朽化による漏水リスク、電気配線の劣化によるショートや火災の危険性、換気設備の機能不全による室内環境の悪化など、目に見えない部分で生活インフラの危機が進行している可能性があります。相栄建総では、このような状況に対し、経験豊富な技術者が各種設備の詳細な調査・診断を行い、その結果に基づいて給排水設備更新（給水管・排水管のライニングや交換、ポンプ類の交換等）、電気設備改修（幹線ケーブルの張替え、分電盤の更新、共用灯のLED化等）、空調・換気設備工事など、マンションのライフラインに関わる高品質かつ耐久性を重視した各種設備工事を提供しています。これにより、居住者の皆様の安全で快適な日常生活を守り、マンションの資産価値維持にも大きく貢献します。

設備工事の重要性

マンションの資産価値を長期的に維持し、居住者が安全かつ快適な生活を継続していくためには、建物の躯体や外装だけでなく、それを支える各種設備の定期的な点検と計画的な修繕・更新が不可欠です。特に、以下に挙げるような基幹的なインフラ設備は、目に見えない配管や配線なども多く含まれますが、その機能低下や故障は住民の生活の質に即座に、かつ大きな影響を与えます。

• 給排水設備：給水管からの赤錆水の発生、漏水、断水。排水管の詰まり、悪臭、逆流、漏水など。
• 電気設備：老朽化した配線や設備の不具合による漏電、ショート、火災のリスク。ブレーカーの頻繁な作動、停電など。
• ガス設備：ガス管の腐食によるガス漏れ、給湯器の故障によるお湯の供給停止など。
• 空調・換気設備：換気能力の低下によるシックハウス症候群のリスク、共用部の空調不具合など。
• 消防用設備：自動火災報知設備や消火器、避難器具などの経年劣化による作動不良は、万が一の際に人命に関わります。
• 昇降機（エレベーター）：経年劣化による故障頻発、閉じ込め事故、使用停止による生活の不便など。

これらの設備の老朽化は、ある日突然深刻なトラブルとして現れることが多く、その影響は個々の住戸だけでなくマンション全体に及びます。そのため、専門家による適切な現状調査と診断に基づき、長期修繕計画に沿った計画的な設備工事を実施し、常に安全で安定した住環境を維持することが極めて重要です。

相栄建総の設備工事サービス

相栄建総では、耐久性の高い設備工事を提供しています。

設備工事の重要性

これらの問題を未然に防ぎ、マンションの資産価値を維持するためには、定期的な点検と計画的な修繕が不可欠です。特に、給排水設備や電気設備などのインフラは、日常生活に直結するため、機能低下が住民の生活の質に大きな影響を与えます。設備の老朽化によって発生するトラブルを防ぐためには、適切な設備工事を実施し、安定した住環境を維持することが重要です。

設備工事とは？他の工事との違い

設備工事とは、給排水設備や電気設備の老朽化に伴う更新や改修を行う工事です。具体的には、給水管の交換やポンプ設備の更新、電気配線の改修などが含まれます。築年数が経過した建物では、設備の劣化により、水漏れや断線、電圧低下といった問題が発生しやすくなります。

他の修繕工事と異なり、設備工事は住民の生活に直接影響を与えるため、計画的な更新が求められます。適切なタイミングで工事を行うことで、住民の負担を最小限に抑えながら、安全で快適な住環境を維持することが可能です。

設備工事の目的

設備工事の主な目的は以下の通りです。

• 給排水設備の劣化防止：配管の腐食や詰まりを防ぎ、給水・排水機能を維持します。
• 電気設備の安全性向上：電気配線の老朽化による火災や停電のリスクを低減します。
• 住民の生活環境の向上：水圧の安定や電気の安定供給により、快適な生活を実現します。
• 資産価値の維持：設備が適切に管理されることで、マンション全体の価値が向上します。

設備工事の周期と期間

設備工事の実施タイミングは、建物の築年数や設備の状態に応じて異なります。

• 5年：給排水ポンプや電気盤の定期点検・軽微な修繕
• 15年：給水管の部分更新・電気配線の点検
• 20～25年：給排水管の大規模改修・電気設備の更新
• 30年：設備全体の全面更新

築30年以上経過した建物では、設備の老朽化が顕著になるため、大規模な改修を検討する必要があります。工事期間は、設備の種類や施工範囲によって異なりますが、事前の調査と計画的なスケジュール調整が重要となります。

設備工事のよくあるトラブルと対策

水圧低下や赤水の発生

老朽化した給水管では、水圧の低下や赤水の発生が見られることがあります。これは、配管内部の錆びや劣化が進行することで発生し、放置すると健康被害や設備故障の原因となります。

対策：

• 定期的な管内診断を実施し、早期に劣化を発見
• 必要に応じた部分的な更新や、全体的な給水管更新工事を計画的に実施

電気設備のトラブル

電気配線の劣化により、停電や漏電が発生するリスクがあります。特に、マンション全体の電圧低下が起こると、エレベーターや共用設備の使用に支障をきたすことがあります。

対策：

• 電気設備の定期点検を実施し、老朽化した配線を適宜更新
• ブレーカーや電気盤の更新を行い、安全性を向上

設備工事における相栄建総の強み

相栄建総では、経験豊富なスタッフが現地調査から工事の実施まで一貫して対応します。給排水設備や電気設備の更新においては、最新の施工技術を活用し、安全で高品質な仕上がりを提供しています。

また、住民の皆様に配慮し、工事中の影響を最小限に抑える工事計画を立案。施工スケジュールや内容について丁寧に説明し、住民の皆様に安心していただける環境を提供します。

保証・アフターサポート

相栄建総では、設備工事完了後も2年間の保証を提供しています。施工後に不具合が発生した場合には迅速に対応し、長期間にわたって設備の安全性を確保します。

また、定期点検を実施し、設備の状態を確認。必要に応じてメンテナンスの提案を行い、長期間安心してご利用いただける体制を整えています。

まずはご相談ください

設備工事は、マンションの安全性と快適性を維持するために欠かせない工事です。特に、給排水設備や電気設備の老朽化を放置すると、住民の生活に直接影響を与える可能性があります。

相栄建総では、正確な診断と丁寧な施工で、お客様の大切な建物を守るお手伝いをしています。設備工事をご検討の際は、ぜひ当社にご相談ください。