江東区の外壁診断～老朽化マンションの現状と修繕の必要性を解説～

1.はじめに

東京都江東区では、今後さらなる高経年マンションの増加が見込まれております。1981年以前に建築された旧耐震基準の分譲マンションや、築40年を超えるストックが増加する中、これらの建物をいかに維持・管理していくかが重要な課題となっております。

こうした状況を受けて、江東区では「マンション管理適正化推進計画」を策定し、区内のマンション管理の実態把握と管理組合への支援体制の強化に取り組んでおります。背景には、国土交通省によるマンション管理適正化法の改正や、「マンションの管理の適正化の推進に関する指針」の制定があり、自治体としても積極的な関与が求められるようになったことがあります。

この記事では、江東区における分譲マンションの現状と、そこで浮かび上がる課題、そして管理士に求められる役割を整理し、実践的な視点から今後の支援のあり方を提示してまいります。

2. 区内分譲マンションの実態

江東区のマンションストック状況

江東区内には、分譲マンションが約1,900棟・約106,000戸（2022年度時点）存在しており、東京都23区内でも有数のマンション集中エリアとなっております。建物構造はRC造・SRC造が大半を占めており、都心寄りの地域では高層マンションの割合も高くなっております。

築年数の分布に目を向けると、区内マンションのうち築30年以上が約33％、築20年〜30年が約29％と、築20年超のマンションが全体の約6割を占めております。これは今後、大規模修繕や建替えの検討が本格化してくる時期に差し掛かっていることを意味しております。

また、昭和50年代から平成初期にかけて建設された団地型マンションも多数存在し、エレベーターの未設置やバリアフリー化の遅れといった課題も併存しております。

アンケートから見る管理組合の現状

江東区が実施した管理組合向けアンケート調査（2022年度）によれば、管理組合の運営状況には一定の差が見られます。

• 管理者が選任されている割合：94.7％
• 管理規約を整備している組合の割合：83.2％
• 総会を年1回以上開催している割合：92.4％

上記のとおり、基本的な管理体制が整っている組合は比較的多い一方で、管理規約が旧式のまま改定されていなかったり、総会の議題が形式的に留まっているといった声も確認されています。

また、役員のなり手不足や、理事の高齢化、修繕計画に対する合意形成の困難さなど、区内全体で共通する課題が複層的に存在していることが明らかとなっています。

こうした現状を踏まえ、今後は区としての支援体制をより戦略的に構築するとともに、マンション管理士などの外部専門家の介入が求められる場面が増えることが予想されます。

3. 長期修繕計画と資金計画の実態

江東区内の分譲マンションでは、長期的な建物維持に向けた取り組みが進んでいる一方で、その実効性や資金面での課題も浮き彫りになっています。区の調査結果をもとに、その現状と問題点を整理します。

長期修繕計画の策定状況と見直しの実態

アンケート調査によると、長期修繕計画を「作成している」と回答した管理組合は85.1％に上り、多くのマンションが将来の修繕に備えた計画を立てていることがわかります。ただし、「作成していないが作成予定」とする組合は4.9％、「作成していない」が4.3％存在し、依然として備えのないマンションが一定数残っています。

さらに、計画を作成しているマンションにおける見直し状況を見ると、

• 「定期的に見直している」：63.8％
• 「定期的ではないが、見直している」：20.4％
• 「見直していない」：5.0％

と、見直しを実施している組合が8割を超える一方で、更新が滞っている事例も確認されます。長期修繕計画は一度作成すれば完了ではなく、物価変動や設備劣化の進行に応じた見直しが不可欠です。

修繕積立金の課題

修繕工事を実施するための資金計画にも注目すべき点があります。調査によれば、修繕積立金を「積み立てている」と回答したのは96.6％と高い割合を占めていますが、その積立方法には偏りが見られます。

• 「均等積立方式」：61.3％
• 「段階増額積立方式」：27.3％
• 「一時金方式」：0.6％

均等積立方式は毎月同額を拠出するため計画が立てやすい反面、将来的な工事費高騰への備えが十分とは限りません。一方、段階増額方式は初期負担が軽く始めやすいものの、後年に急激な負担増を招く懸念があり、合意形成に難しさを伴うケースもあります。

また、大規模修繕工事の実施状況では、「実施している」が77.4％、未実施だが「予定がある」が14.3％と、ほとんどのマンションが対応済みもしくは対応予定である一方で、実施時期が「計画より遅れている」とする回答が14.2％あり、計画と実施のギャップも無視できません。

4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション

表面的には多くのマンションで管理組合が組織され、長期修繕計画も策定されているように見えますが、実際には管理不全の兆候が表れている物件も少なくありません。

管理組合の形式的な存在と実質的な機能低下

管理組合の設立率は99.4％と非常に高い水準ですが、活動実態を見ると、運営が形式化している事例が目立ちます。特に以下のような課題が報告されています。

• 居住者の高齢化：37.7％
• 役員等のなり手不足：36.8％
• 活動に無関心な組合員の増加：30.1％

これらの状況は、実質的に意思決定や修繕の実行が停滞している「管理実態の空洞化」を示しています。役員の担い手が減少すれば、修繕計画の見直しや積立金の増額提案など、住民間の合意形成が難しくなります。

要支援マンションへの対応の遅れ

区の調査では明示的に「要支援マンション」の定義はなされていないものの、次のような実態は早期の支援介入が必要とされる兆候です。

• 修繕計画が未策定、または見直しがなされていない
• 耐震診断を実施していない（55.8％）
• 管理者の担い手が不足している
• 建替えや敷地売却に関する議論が進んでいない（検討経験なし84.4％）

とりわけ、築年数の古い物件において耐震診断が未実施であることは、安全性への不安を大きくし、将来的に居住継続が困難になるリスクをはらんでいます。

このような兆候を抱えるマンションに対しては、外部の専門的なサポートを通じて、建物の状態を的確に把握し、計画的な修繕を進めていくことが不可欠です。

相栄建総のサービスで資産価値を守る

相栄建総は、マンションの外壁診断・防水層診断を通じて、建物の現状を正確に把握し、適切な修繕計画を立案するサービスを提供しています。

サービスの特長

• 詳細な劣化診断
  外壁や防水層の状態を専門的に調査し、劣化度を数値化して報告します。
• 住民や管理会社への分かりやすい説明
  診断結果を報告書として提出し、修繕の必要性や優先度を明確にします。
• 適切な修繕計画の策定
  予算やスケジュールを考慮し、最適な修繕プランを提案します。
• 信頼できる技術と実績
  熟練の職人が施工を担当し、高品質な修繕を実現します。

提供するサービス内容

相栄建総では、以下の診断・修繕工事を行っています。

外壁診断

• ひび割れやタイルの浮き・剥落を調査
• コンクリート内部の劣化を点検
• 高所作業による細部の確認

防水層診断

• 屋上・バルコニーの防水層の劣化調査
• 目視点検および散水試験による雨漏り診断
• 防水層の耐久性評価と最適な補修提案

給排水設備診断

• 配管の老朽化や詰まりのチェック
• 漏水や水圧の低下が発生していないか確認
• 必要に応じた改修計画の策定

エレベーター・共用部の修繕

• エレベーターの老朽化状況の診断
• 階段・手すり・エントランスの劣化調査
• 照明のLED化や防犯カメラ設置の提案

費用と工事期間の目安

診断および修繕工事の費用や期間は、マンションの規模や劣化状況により異なりますが、一般的な目安は以下のとおりです。

修繕積立金や補助金の活用により、費用負担を軽減することも可能です。

大規模修繕の流れ

相栄建総では、スムーズに工事を進めるために、以下のプロセスで大規模修繕を行います。

1. 現地調査・診断
   建物の劣化状況を詳しく調査し、問題点を特定します。
2. 診断結果の報告・修繕計画の提案
   診断結果を報告し、必要な修繕工事の内容や優先度を説明します。
3. 住民説明会の開催
   住民の皆様に工事の目的やスケジュールを分かりやすくお伝えします。
4. 施工開始
   外壁補修、防水工事、設備改修など、計画に基づいて修繕を進めます。
5. 工事完了・アフターサポート
   工事完了後の点検を実施し、長期的なメンテナンスのアドバイスを提供します。

よくある質問

診断だけでも依頼できますか？

はい、外壁診断や防水層診断は無料で実施しております。修繕が必要かどうか判断したい場合も、お気軽にご相談ください。

工事中の住民への影響はありますか？

足場の設置や工事の騒音が発生することがありますが、事前の周知や住民説明会を行い、影響を最小限に抑えるよう努めています。

修繕費用が高額にならないか心配です。

予算に応じた修繕計画を提案し、修繕積立金や補助金の活用方法についてもご案内します。

まずは無料診断をご利用ください

江東区のマンションでは、築年数の経過とともに建物の老朽化が進んでいます。安全で快適な住環境を維持するためには、早めの診断と適切な修繕計画が重要です。

相栄建総では、無料の外壁診断・防水層診断を実施しており、現在の建物の状況を正確に把握することができます。修繕が本当に必要かどうか知りたい方や、今後の修繕計画を立てたい方は、ぜひ一度ご相談ください。

お問い合わせはこちら

マンションの資産価値を守るために、早めの対策をおすすめします。無料診断やお見積もりのご相談は、お気軽にお問い合わせください。