江東区のマンションと大規模修繕工事の現状｜老朽化対策と資産価値を守る方法

1.はじめに

東京都江東区では、今後さらなる高経年マンションの増加が見込まれております。1981年以前に建築された旧耐震基準の分譲マンションや、築40年を超えるストックが増加する中、これらの建物をいかに維持・管理していくかが重要な課題となっております。

こうした状況を受けて、江東区では「マンション管理適正化推進計画」を策定し、区内のマンション管理の実態把握と管理組合への支援体制の強化に取り組んでおります。背景には、国土交通省によるマンション管理適正化法の改正や、「マンションの管理の適正化の推進に関する指針」の制定があり、自治体としても積極的な関与が求められるようになったことがあります。

この記事では、江東区における分譲マンションの現状と、そこで浮かび上がる課題、そして管理士に求められる役割を整理し、実践的な視点から今後の支援のあり方を提示してまいります。

2. 区内分譲マンションの実態

江東区のマンションストック状況

江東区内には、分譲マンションが約1,900棟・約106,000戸（2022年度時点）存在しており、東京都23区内でも有数のマンション集中エリアとなっております。建物構造はRC造・SRC造が大半を占めており、都心寄りの地域では高層マンションの割合も高くなっております。

築年数の分布に目を向けると、区内マンションのうち築30年以上が約33％、築20年〜30年が約29％と、築20年超のマンションが全体の約6割を占めております。これは今後、大規模修繕や建替えの検討が本格化してくる時期に差し掛かっていることを意味しております。

また、昭和50年代から平成初期にかけて建設された団地型マンションも多数存在し、エレベーターの未設置やバリアフリー化の遅れといった課題も併存しております。

アンケートから見る管理組合の現状

江東区が実施した管理組合向けアンケート調査（2022年度）によれば、管理組合の運営状況には一定の差が見られます。

• 管理者が選任されている割合：94.7％
• 管理規約を整備している組合の割合：83.2％
• 総会を年1回以上開催している割合：92.4％

上記のとおり、基本的な管理体制が整っている組合は比較的多い一方で、管理規約が旧式のまま改定されていなかったり、総会の議題が形式的に留まっているといった声も確認されています。

また、役員のなり手不足や、理事の高齢化、修繕計画に対する合意形成の困難さなど、区内全体で共通する課題が複層的に存在していることが明らかとなっています。

こうした現状を踏まえ、今後は区としての支援体制をより戦略的に構築するとともに、マンション管理士などの外部専門家の介入が求められる場面が増えることが予想されます。

3. 長期修繕計画と資金計画の実態

江東区内の分譲マンションでは、長期的な建物維持に向けた取り組みが進んでいる一方で、その実効性や資金面での課題も浮き彫りになっています。区の調査結果をもとに、その現状と問題点を整理します。

長期修繕計画の策定状況と見直しの実態

アンケート調査によると、長期修繕計画を「作成している」と回答した管理組合は85.1％に上り、多くのマンションが将来の修繕に備えた計画を立てていることがわかります。ただし、「作成していないが作成予定」とする組合は4.9％、「作成していない」が4.3％存在し、依然として備えのないマンションが一定数残っています。

さらに、計画を作成しているマンションにおける見直し状況を見ると、

• 「定期的に見直している」：63.8％
• 「定期的ではないが、見直している」：20.4％
• 「見直していない」：5.0％

と、見直しを実施している組合が8割を超える一方で、更新が滞っている事例も確認されます。長期修繕計画は一度作成すれば完了ではなく、物価変動や設備劣化の進行に応じた見直しが不可欠です。

修繕積立金の課題

修繕工事を実施するための資金計画にも注目すべき点があります。調査によれば、修繕積立金を「積み立てている」と回答したのは96.6％と高い割合を占めていますが、その積立方法には偏りが見られます。

• 「均等積立方式」：61.3％
• 「段階増額積立方式」：27.3％
• 「一時金方式」：0.6％

均等積立方式は毎月同額を拠出するため計画が立てやすい反面、将来的な工事費高騰への備えが十分とは限りません。一方、段階増額方式は初期負担が軽く始めやすいものの、後年に急激な負担増を招く懸念があり、合意形成に難しさを伴うケースもあります。

また、大規模修繕工事の実施状況では、「実施している」が77.4％、未実施だが「予定がある」が14.3％と、ほとんどのマンションが対応済みもしくは対応予定である一方で、実施時期が「計画より遅れている」とする回答が14.2％あり、計画と実施のギャップも無視できません。

4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション

表面的には多くのマンションで管理組合が組織され、長期修繕計画も策定されているように見えますが、実際には管理不全の兆候が表れている物件も少なくありません。

管理組合の形式的な存在と実質的な機能低下

管理組合の設立率は99.4％と非常に高い水準ですが、活動実態を見ると、運営が形式化している事例が目立ちます。特に以下のような課題が報告されています。

• 居住者の高齢化：37.7％
• 役員等のなり手不足：36.8％
• 活動に無関心な組合員の増加：30.1％

これらの状況は、実質的に意思決定や修繕の実行が停滞している「管理実態の空洞化」を示しています。役員の担い手が減少すれば、修繕計画の見直しや積立金の増額提案など、住民間の合意形成が難しくなります。

要支援マンションへの対応の遅れ

区の調査では明示的に「要支援マンション」の定義はなされていないものの、次のような実態は早期の支援介入が必要とされる兆候です。

• 修繕計画が未策定、または見直しがなされていない
• 耐震診断を実施していない（55.8％）
• 管理者の担い手が不足している
• 建替えや敷地売却に関する議論が進んでいない（検討経験なし84.4％）

とりわけ、築年数の古い物件において耐震診断が未実施であることは、安全性への不安を大きくし、将来的に居住継続が困難になるリスクをはらんでいます。

このように、耐震診断の未実施や修繕計画の欠如といった実態は、居住者の安全と生活基盤に深刻な影響を及ぼす可能性があります。特に老朽化が進行するエリアにおいては、建物全体の機能を維持するための抜本的な対策が求められます。

老朽化したマンションの最適な解決策 〜大規模修繕の重要性〜

築40年以上のマンションが増加している江東区では、適切な修繕を行わないと、建物の安全性や資産価値の低下につながるリスクが高まります。特に以下の点が課題となります。

老朽化が引き起こす問題

• 外壁のひび割れ・タイルの剥落
  → 落下事故の危険性、外観の劣化
• 防水劣化による雨漏り
  → 室内のカビ発生、コンクリートの劣化促進
• 共用設備の老朽化
  → エレベーター、給排水設備、駐車場などの不具合
• 資産価値の低下
  → 適切な修繕が行われていないと、売却価格に悪影響

これらの問題を未然に防ぎ、建物を長持ちさせるために必要なのが「大規模修繕工事」です。

相栄建総の大規模修繕サービスとは？

相栄建総は、江東区のマンションに特化した大規模修繕工事を提供しており、建物の安全性と資産価値を守るための最適なプランをご提案します。

相栄建総の強み

• 専門的な建物診断
  現在の劣化状況を詳細に分析し、最適な修繕プランを作成
• 高品質な施工
  経験豊富な職人による確かな技術と、長期間の耐久性を考慮した施工
• 居住者への配慮
  工事中の騒音や臭いを最小限に抑える工夫、ペットや高齢者への配慮を徹底
• 明確な報告・透明性のある進行管理
  進捗報告を定期的に行い、管理組合との円滑なコミュニケーションを重視

これにより、「大規模修繕が初めてで不安…」という方も、安心して工事を進めることができます。

大規模修繕の主な施工内容

マンションの老朽化対策として、以下の工事を実施します。

1. 外壁補修工事

• タイルの浮き・剥落防止：落下事故を未然に防止
• ひび割れ補修：コンクリートの劣化を防ぎ、耐久性を向上
• 高耐久塗装：建物の外観を美しく保ち、雨水の侵入を防止

2. 屋上・バルコニー防水工事

• 屋上防水の再施工：雨漏りやカビの発生を防止
• バルコニーの防水強化：水はけの悪さを改善し、居住環境を向上

3. 鉄部・共用部の修繕

• エントランスや階段の鉄部塗装：サビや劣化を防止
• 照明のLED化：電気代削減＆メンテナンス負担を軽減

4. エレベーター・給排水設備の更新

• エレベーターのリニューアル：動作の安定性を向上させ、安全性を強化
• 給排水管の補修・交換：老朽化した配管を更新し、水漏れリスクを軽減

費用と工事期間の目安

大規模修繕工事の費用は、マンションの規模や修繕範囲によって異なりますが、一般的な目安として以下のようになります。

補助金の活用や修繕積立金の適切な活用により、負担を軽減する方法もご提案可能です。

大規模修繕の流れ

相栄建総では、以下の流れでスムーズかつ負担の少ない修繕工事を行います。

1. 現地調査・劣化診断：専門スタッフが建物を詳細に調査
2. 修繕計画の策定：管理組合と協議しながら計画を立案
3. 住民説明会の実施：工事内容やスケジュールの説明
4. 施工開始：安全・確実に修繕を進める
5. 工事完了・アフターサポート：定期点検を提供

まずは無料の建物診断から

相栄建総では、無料の建物診断を実施しています。ぜひ一度ご相談ください！