江東区のタイル洗浄工事で外壁や床の汚れを徹底除去し美観を回復

1.はじめに

東京都江東区では、今後さらなる高経年マンションの増加が見込まれております。1981年以前に建築された旧耐震基準の分譲マンションや、築40年を超えるストックが増加する中、これらの建物をいかに維持・管理していくかが重要な課題となっております。

こうした状況を受けて、江東区では「マンション管理適正化推進計画」を策定し、区内のマンション管理の実態把握と管理組合への支援体制の強化に取り組んでおります。背景には、国土交通省によるマンション管理適正化法の改正や、「マンションの管理の適正化の推進に関する指針」の制定があり、自治体としても積極的な関与が求められるようになったことがあります。

この記事では、江東区における分譲マンションの現状と、そこで浮かび上がる課題、そして管理士に求められる役割を整理し、実践的な視点から今後の支援のあり方を提示してまいります。

2. 区内分譲マンションの実態

江東区のマンションストック状況

江東区内には、分譲マンションが約1,900棟・約106,000戸(2022年度時点)存在しており、東京都23区内でも有数のマンション集中エリアとなっております。建物構造はRC造・SRC造が大半を占めており、都心寄りの地域では高層マンションの割合も高くなっております。

築年数の分布に目を向けると、区内マンションのうち築30年以上が約33%、築20年〜30年が約29%と、築20年超のマンションが全体の約6割を占めております。これは今後、大規模修繕や建替えの検討が本格化してくる時期に差し掛かっていることを意味しております。

また、昭和50年代から平成初期にかけて建設された団地型マンションも多数存在し、エレベーターの未設置やバリアフリー化の遅れといった課題も併存しております。

アンケートから見る管理組合の現状

江東区が実施した管理組合向けアンケート調査(2022年度)によれば、管理組合の運営状況には一定の差が見られます。

  • 管理者が選任されている割合:94.7%
  • 管理規約を整備している組合の割合:83.2%
  • 総会を年1回以上開催している割合:92.4%

上記のとおり、基本的な管理体制が整っている組合は比較的多い一方で、管理規約が旧式のまま改定されていなかったり、総会の議題が形式的に留まっているといった声も確認されています。

また、役員のなり手不足や、理事の高齢化、修繕計画に対する合意形成の困難さなど、区内全体で共通する課題が複層的に存在していることが明らかとなっています。

こうした現状を踏まえ、今後は区としての支援体制をより戦略的に構築するとともに、マンション管理士などの外部専門家の介入が求められる場面が増えることが予想されます。

3. 長期修繕計画と資金計画の実態

江東区内の分譲マンションでは、長期的な建物維持に向けた取り組みが進んでいる一方で、その実効性や資金面での課題も浮き彫りになっています。区の調査結果をもとに、その現状と問題点を整理します。

長期修繕計画の策定状況と見直しの実態

アンケート調査によると、長期修繕計画を「作成している」と回答した管理組合は85.1%に上り、多くのマンションが将来の修繕に備えた計画を立てていることがわかります。ただし、「作成していないが作成予定」とする組合は4.9%、「作成していない」が4.3%存在し、依然として備えのないマンションが一定数残っています。

さらに、計画を作成しているマンションにおける見直し状況を見ると、

  • 「定期的に見直している」:63.8%
  • 「定期的ではないが、見直している」:20.4%
  • 「見直していない」:5.0%

と、見直しを実施している組合が8割を超える一方で、更新が滞っている事例も確認されます。長期修繕計画は一度作成すれば完了ではなく、物価変動や設備劣化の進行に応じた見直しが不可欠です。

修繕積立金の課題

修繕工事を実施するための資金計画にも注目すべき点があります。調査によれば、修繕積立金を「積み立てている」と回答したのは96.6%と高い割合を占めていますが、その積立方法には偏りが見られます。

  • 「均等積立方式」:61.3%
  • 「段階増額積立方式」:27.3%
  • 「一時金方式」:0.6%

均等積立方式は毎月同額を拠出するため計画が立てやすい反面、将来的な工事費高騰への備えが十分とは限りません。一方、段階増額方式は初期負担が軽く始めやすいものの、後年に急激な負担増を招く懸念があり、合意形成に難しさを伴うケースもあります

また、大規模修繕工事の実施状況では、「実施している」が77.4%、未実施だが「予定がある」が14.3%と、ほとんどのマンションが対応済みもしくは対応予定である一方で、実施時期が「計画より遅れている」とする回答が14.2%あり、計画と実施のギャップも無視できません。

4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション

表面的には多くのマンションで管理組合が組織され、長期修繕計画も策定されているように見えますが、実際には管理不全の兆候が表れている物件も少なくありません。

管理組合の形式的な存在と実質的な機能低下

管理組合の設立率は99.4%と非常に高い水準ですが、活動実態を見ると、運営が形式化している事例が目立ちます。特に以下のような課題が報告されています。

  • 居住者の高齢化:37.7%
  • 役員等のなり手不足:36.8%
  • 活動に無関心な組合員の増加:30.1%

これらの状況は、実質的に意思決定や修繕の実行が停滞している「管理実態の空洞化」を示しています。役員の担い手が減少すれば、修繕計画の見直しや積立金の増額提案など、住民間の合意形成が難しくなります。

要支援マンションへの対応の遅れ

区の調査では明示的に「要支援マンション」の定義はなされていないものの、次のような実態は早期の支援介入が必要とされる兆候です。

  • 修繕計画が未策定、または見直しがなされていない
  • 耐震診断を実施していない(55.8%)
  • 管理者の担い手が不足している
  • 建替えや敷地売却に関する議論が進んでいない(検討経験なし84.4%)

とりわけ、築年数の古い物件において耐震診断が未実施であることは、安全性への不安を大きくし、将来的に居住継続が困難になるリスクをはらんでいます

このような「要支援マンション」に分類される可能性のある建物では、構造的な安全性の確保だけでなく、共用部の美観や清潔さを維持することも住環境の質を左右する重要な要素です。その一環として有効なのが、タイル洗浄工事による外観の保全です。

相栄建総のタイル洗浄工事サービス

相栄建総では、耐久性の高いタイル洗浄工事を提供しています。

タイル洗浄工事の重要性

これらの問題を未然に防ぎ、マンションの資産価値を維持するためには、定期的な点検と計画的な修繕が不可欠です。共用部も例外ではなく、日常的に多くの人が利用するため、劣化が進行しやすい箇所のひとつです。特に、建物の美観を損なう汚れや劣化が蓄積すると、資産価値の低下にもつながるため、適切な清掃と維持管理が求められます。

建物の外壁や床に使用されるタイルも、雨風や排気ガス、カビの影響を受け、時間とともに汚れが蓄積します。この汚れは、見た目の問題だけでなく、タイルの劣化を促進し、建物全体の耐久性にも影響を及ぼす可能性があります。そのため、定期的なタイル洗浄工事を実施し、美観と耐久性を維持することが重要です。

タイル洗浄工事とは?他の工事との違い

タイル洗浄工事とは、建物の外壁や床面に施工されたタイルの汚れを専用の薬品や高圧洗浄機を用いて取り除く作業です。特に、「酸洗い」と呼ばれる方法では、塩酸を薄めた薬品を使用し、タイル表面の黒ずみやカビ、白華(エフロレッセンス)を効果的に除去します。

通常の清掃とは異なり、タイル洗浄工事では専用の薬品を使用するため、汚れの種類に応じた適切な処理が可能です。また、建物の高層部分や手の届かない箇所の汚れも徹底的に除去できるため、美観の回復に大きな効果をもたらします。

タイル洗浄工事が必要なケースや理由

タイルは、雨風や排気ガス、泥汚れ、カビなどの影響を受け、時間とともに黒ずみや変色が目立つようになります。特に以下のような症状が見られる場合は、タイル洗浄工事が必要です。

  • 黒ずみの発生:大気中の汚れやカビが原因で、タイル表面に黒い汚れが付着します。
  • 白華(エフロレッセンス):コンクリート内部の水分がタイル表面に染み出し、白い汚れが発生します。
  • カビや藻の付着:湿気の多い場所では、カビや藻が発生し、建物の印象を悪化させます。

これらの汚れを放置すると、建物の外観が損なわれるだけでなく、タイルの接着力が低下し、剥離やひび割れの原因となる可能性があります。そのため、定期的なタイル洗浄工事を行うことで、建物の美観と耐久性を維持することが重要です。

タイル洗浄工事の目的

タイル洗浄工事の主な目的は、以下の通りです。

  • 美観の回復:建物の外観を清潔で美しい状態に保ち、資産価値の維持につなげます。
  • タイルの耐久性向上:汚れを除去することで、タイルの接着力低下や劣化を防ぎます。
  • 衛生環境の改善:カビや菌の繁殖を抑え、建物の清潔さを維持します。

これらの目的を達成することで、長期間にわたって安全で快適な住環境を提供できます。

タイル洗浄工事の費用

タイル洗浄工事の費用は、施工面積や汚れの程度によって異なります。一般的な目安として、1平方メートルあたり約500円が相場となります。ただし、高所作業や特殊な洗浄作業が必要な場合は、追加費用が発生することがあります。

相栄建総では、現地調査を実施し、建物の状況に合わせた適正な見積もりを提示いたします。

タイル洗浄工事の大まかな流れ

タイル洗浄工事は、以下の手順で行われます。

  • 下地確認・補修:タイルの割れや目地の状態を確認し、必要に応じて補修します。
  • 薬品塗布:汚れの種類に応じた専用の薬品を塗布します。
  • 洗浄作業:ブラシや高圧洗浄機を用いて、タイル表面の汚れを除去します。
  • 仕上げ・最終確認:薬品を完全に除去し、乾燥させて仕上げます。

適切な洗浄を行うことで、タイル本来の美しさを回復させ、建物全体の印象を向上させます。

保証・保険制度(アフターサポート)

相栄建総では、タイル洗浄工事の施工後もアフターサポートを提供しています。施工後の状態を維持するため、定期的なメンテナンスの相談にも対応し、長期間にわたって建物の美観を保つためのお手伝いをいたします。

まずはご相談ください

タイル洗浄工事は、建物の外観を清潔に保ち、美観と耐久性を向上させるために必要な工事です。特に、酸洗いによる施工は、通常の清掃では落とせない頑固な汚れにも対応可能です。相栄建総では、丁寧な施工と高い技術力で、建物全体の価値を守るサポートを提供しています。タイル洗浄工事をご検討の際は、ぜひ当社にご相談ください。

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