目黒区の外壁診断～老朽化マンションの現状と修繕の必要性を解説～

1. はじめに

東京都目黒区において、マンションは主要な居住形態であり、地域社会の重要な基盤となっています。しかし、全国と同様にマンションの老朽化が進行しており、令和4年度の調査では、区内の分譲マンション等の約2割が築40年を超えています。今後、これらの高経年マンションが増加するにつれ、維持管理や修繕、建替えといった課題が一層顕在化することが懸念されます。

マンション特有の課題として、多様な価値観を持つ居住者間の合意形成の難しさや、大規模な建物の維持管理に必要な専門知識の不足などが挙げられます。特に、建物の老朽化と居住者の高齢化が同時に進む「二つの老い」は、管理組合の担い手不足や機能低下を招き、管理不全のリスクを高めます。管理不全は、資産価値の低下や、倒壊等の危険、周辺環境への悪影響にも繋がりかねません。

こうした背景から、国は令和2年にマンション管理適正化法を改正し、地方公共団体によるマンション管理適正化推進計画の策定や、管理計画認定制度の創設など、管理適正化を推進する新たな枠組みを設けました。目黒区もこれに基づき「目黒区マンション管理適正化推進計画」を策定し、マンションの適切な管理を支援しています。

この記事では、目黒区のマンション管理の実態と課題、現場で活動するマンション管理士の皆様が、今後どのように支援や介入を行うべきか、その役割と実践的なヒントを考察します。

2. 市内分譲マンションの実態

目黒区のマンションストック状況

統計データから目黒区のマンションの現状を見ていきましょう。

平成30年の調査では、区内の分譲マンション等（持ち家の共同住宅）は約3万4,500戸で、これは全住宅ストックの約24%にあたります。

築年数を見ると、築40年以上の分譲マンション等が全体の約2割（19.6%）を占めており、賃貸（9.1%）より高経年化が相対的に進んでいます。今後、これらの維持管理や大規模修繕、建替えが大きな課題となるでしょう。

建物構造は古いほど木造が多く、階数別では6階建以上が約半数（49.4%）ですが、23区全体と比較すると3〜5階建の中高層が多い（39.9%）のが特徴です。

居住者の状況では、65歳以上の世帯主が約4割（42.6%）を占め、高齢化が進んでいます。これは管理組合の担い手確保やバリアフリー化といった課題にも繋がります。

アンケートから見る管理組合の現状

令和4年度の目黒区マンション実態調査（有効回答199件、比較的高経年のマンションの実情を反映）から、管理組合の運営状況を見ていきます。

まず、約96%のマンションで管理組合が組織されており、基本的な管理体制は存在します。

次に、管理ルールである管理規約は、約91%で整備され、そのうち約72%が「マンション標準管理規約」に準拠しています。

役員の選任については、約93%で選任されています。意思決定機関である総会は、約89%が年に1回以上開催しており、多くの管理組合で基本的な運営が行われています。

アンケートからわかる課題

一方で、アンケート調査からはマンション管理における様々な課題も浮き彫りになっています。管理組合が挙げた「管理上の課題」（複数回答）を見ると、「ごみ出しなど、生活ルールを守らない居住者がいる」（33.7%）が最も多く、次いで「管理組合の役員の担い手がいない」（28.1%）、「管理に対する居住者の関心が低い」（21.1%）、「居住者間のトラブル（騒音、ペットなど）」（21.1%）、「修繕積立金が少ない・不足している」（20.6%）などが上位に挙がっています。

これらの結果から、目黒区のマンションでは、以下のような課題が存在すると考えられます。

• 居住者間の問題: 日常生活のルール遵守やコミュニケーション不足。
• 管理組合運営の問題: 役員のなり手不足、負担の偏り、組合活動への関心の低さ。
• 建物・設備の維持管理の問題: 修繕積立金の不足や、将来的な大規模修繕・建替えに関する合意形成の難しさ。

これらの課題は相互に関連し、放置すれば管理不全に繋がりかねません。マンション管理士には、これらの課題を的確に把握し、管理組合の実情に応じた解決策を提案していくことが求められます。

3. 長期修繕計画と資金計画の実態

マンションの資産価値と良好な居住環境を長期にわたり維持するには、計画的な修繕と資金計画が極めて重要です。目黒区における長期修繕計画と修繕積立金の状況を見ていきます。

長期修繕計画の策定率

目黒区のアンケート調査では、長期修繕計画を策定しているマンションは76.4%に留まり、約4分の1（22.1%）では未策定です。

さらに、計画は定期的な見直しが不可欠ですが、策定済みのマンションでも改定経験があるのは55.9%、改定予定は23.0%に留まり、約2割（改定なし7.2%、無回答13.8%）で見直しが適切に行われていない可能性があります。計画の実効性にも課題がうかがえます。

修繕積立金の計画・運用の課題

アンケートでは約2割（20.6%）の管理組合が「修繕積立金が少ない・不足している」と回答しており、資金不足への懸念が示されています。ヒアリング調査でも、資金繰りや突発的な修繕費の拠出に苦心する声が聞かれました。

また、修繕積立金は管理費と明確に区分経理する必要がありますが、約14%のマンションで区分経理が徹底されていない（区分なし8.5%、一方に充当5.5%）状況です。これは将来の資金不足リスクを高めます。

実際の大規模修繕工事の実施状況を見ると、外壁や屋上防水は約7割で実施されている一方、給水管・排水管工事や設備更新については、実施していない、または把握していないマンションが半数以上です。これらの遅れは、漏水など居住生活への直接的な影響リスクを高めます。

さらにヒアリングでは、理事長交代や管理会社変更に伴い、修繕履歴が適切に引き継がれていないケースも見られました。履歴の散逸は、適切な維持管理の妨げとなります。

マンション管理士は、これらの課題解決に向け、計画策定・見直し支援、適正な積立金額の設定、区分経理の徹底、履歴管理方法の提案など、具体的なサポートを行うことが重要です。

4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション

前述のような課題が放置されると、管理組合の機能低下や停止により、必要な維持管理が行われず、建物の老朽化や居住環境の悪化が進む管理不全のリスクが高まります。

活動停滞、管理不在組合の現状

目黒区の調査からは、管理不全に繋がりかねない兆候が見て取れます。

まず基本的な体制として、管理組合が組織されていないマンションが約5%、管理規約がないマンションも約5%存在します。

管理組合があっても活動が停滞しているケースも少なくありません。「役員の担い手不足」（28.1%）や「管理への関心の低さ」（21.1%）は活動停滞の主因です。ヒアリングでは役員の高齢化や一部役員への負担集中、実質的な単独運営も報告されており、属人的な運営は機能不全リスクをはらみます。

相続等による権利関係の複雑化も、合意形成を困難にし、管理への関与を薄める可能性があります。

管理不全リスクと要支援マンション

管理組合の活動停滞や体制不備は、意思決定の停滞、計画修繕の遅延、居住環境の悪化、資産価値低下、空き家増加といった管理不全の悪循環を引き起こす可能性があります。

特に、以下のような特徴を持つマンションはリスクが相対的に高く、重点的な見守りや支援が必要と考えられます。

• 高経年マンション（多額の修繕費用が必要）
• 小規模マンション（担い手確保・専門知識獲得・資金力が困難）
• 役員の担い手不足・高齢化が顕著なマンション
• 修繕積立金が著しく不足しているマンション
• 管理費等の滞納者が多いマンション
• 管理組合が未組織、または長期間活動停止しているマンション

マンション管理士には、担当マンションや地域において、これらの兆候やリスクを早期に察知し、管理組合へ適切な助言や支援を行うことが期待されます。必要に応じて行政や他の専門家と連携し、問題解決への道筋を示す「課題解決型」の支援力が求められています。

管理士が「課題解決型」の支援を行う上で、建物の現状を正確に把握することは不可欠です。特に高経年マンションでは、専門的な診断に基づいた適切な修繕計画が、管理不全リスクを回避し、資産価値を維持するための重要な第一歩となります。信頼できる専門業者による診断と計画立案は、管理組合の意思決定を助け、適切な修繕実施へと繋がります。

専門診断と修繕計画で資産価値を守る（相栄建総の診断サービス例）

こうした専門的な建物診断と計画立案をサポートするサービスの一例として、相栄建総では、マンションの外壁や防水層の詳細な診断を通じて建物の現状を正確に把握し、それに基づいた適切な修繕計画を立案するサービスを提供しています。

サービスの特長

• 詳細な劣化診断
  外壁や防水層の状態を専門的に調査し、劣化度を数値化して報告します。
• 住民や管理会社への分かりやすい説明
  診断結果を報告書として提出し、修繕の必要性や優先度を明確にします。
• 適切な修繕計画の策定
  予算やスケジュールを考慮し、最適な修繕プランを提案します。
• 信頼できる技術と実績
  熟練の職人が施工を担当し、高品質な修繕を実現します。

提供するサービス内容

相栄建総では、以下の診断・修繕工事を行っています。

外壁診断

• ひび割れやタイルの浮き・剥落を調査
• コンクリート内部の劣化を点検
• 高所作業による細部の確認

防水層診断

• 屋上・バルコニーの防水層の劣化調査
• 目視点検および散水試験による雨漏り診断
• 防水層の耐久性評価と最適な補修提案

給排水設備診断

• 配管の老朽化や詰まりのチェック
• 漏水や水圧の低下が発生していないか確認
• 必要に応じた改修計画の策定

エレベーター・共用部の修繕

• エレベーターの老朽化状況の診断
• 階段・手すり・エントランスの劣化調査
• 照明のLED化や防犯カメラ設置の提案

費用と工事期間の目安

診断および修繕工事の費用や期間は、マンションの規模や劣化状況により異なりますが、一般的な目安は以下のとおりです。

修繕積立金や補助金の活用により、費用負担を軽減することも可能です。

大規模修繕の流れ

相栄建総では、スムーズに工事を進めるために、以下のプロセスで大規模修繕を行います。

1. 現地調査・診断
   建物の劣化状況を詳しく調査し、問題点を特定します。
2. 診断結果の報告・修繕計画の提案
   診断結果を報告し、必要な修繕工事の内容や優先度を説明します。
3. 住民説明会の開催
   住民の皆様に工事の目的やスケジュールを分かりやすくお伝えします。
4. 施工開始
   外壁補修、防水工事、設備改修など、計画に基づいて修繕を進めます。
5. 工事完了・アフターサポート
   工事完了後の点検を実施し、長期的なメンテナンスのアドバイスを提供します。

よくある質問

診断だけでも依頼できますか？

はい、外壁診断や防水層診断は無料で実施しております。修繕が必要かどうか判断したい場合も、お気軽にご相談ください。

工事中の住民への影響はありますか？

足場の設置や工事の騒音が発生することがありますが、事前の周知や住民説明会を行い、影響を最小限に抑えるよう努めています。

修繕費用が高額にならないか心配です。

予算に応じた修繕計画を提案し、修繕積立金や補助金の活用方法についてもご案内します。

まずは無料診断をご利用ください

東京都目黒区のマンションでは、築年数の経過とともに建物の老朽化が進んでいます。安全で快適な住環境を維持するためには、早めの診断と適切な修繕計画が重要です。

相栄建総では、無料の外壁診断・防水層診断を実施しており、現在の建物の状況を正確に把握することができます。修繕が本当に必要かどうか知りたい方や、今後の修繕計画を立てたい方は、ぜひ一度ご相談ください。

お問い合わせはこちら

マンションの資産価値を守るために、早めの対策をおすすめします。無料診断やお見積もりのご相談は、お気軽にお問い合わせください。