小田原市のマンションと大規模修繕工事の現状｜老朽化対策と資産価値を守る方法

1. はじめに

小田原市において、分譲マンションの老朽化が深刻な社会問題となりつつあります。2021年時点で市内には約5,400戸（137棟）の分譲マンションが存在しており、そのうち約900戸（20棟）が築40年以上を経過しています。今後も築年数の進んだマンションは増え続け、建物の老朽化や管理不全によるリスクが一層高まっていくと予測されています。

このような状況を受け、小田原市は2023年度から「マンション管理適正化推進計画」を策定・運用を開始しました。これは、2020年のマンション管理適正化法の改正を踏まえ、市内におけるマンション管理の水準を底上げし、老朽化や管理不全によるトラブルの未然防止を図るための重要な取り組みです。

本記事では、小田原市のマンション管理の実態や課題を明らかにしつつ、管理士がどのように現場で関与し、支援を行っていくべきかを整理します。高経年化・管理不全のリスクに直面するマンションが今後さらに増える中で、管理士として「今、何をすべきか」を考える一助となれば幸いです。

2. 市内分譲マンションの実態

小田原市のマンションストック状況

小田原市の分譲マンションは、市内各地に幅広く分布していますが、比較的中小規模のマンションが多く、地域によっては老朽化が進んだ物件も目立ちます。2023年度に市が実施した実態調査によれば、以下のようなストック状況が確認されています。

• 単棟型のマンションが全体の92.4％を占めており、比較的規模が小さい物件が多い
• 階数別では、
  • 5階以下の低層マンションが42.4％
  • 6〜9階の中層マンションが22.7％
  • 10階以上の高層マンションが34.8％
• 建物構造別では、
  • 鉄筋コンクリート造（RC造）が77.3％
  • 鉄筋鉄骨コンクリート造（SRC造）が18.2％
  • 鉄骨造（S造）は0％
• 竣工年別では、
  • 昭和56年（1981年）～平成2年（1990年）竣工が36.4％と最多
  • 平成3年（1991年）～平成12年（2000年）が24.2％
  • 平成13年（2001年）～平成22年（2010年）が16.7％

このように、小田原市内のマンションは築30年以上の物件が全体の6割近くを占めている状況にあり、今後さらに高経年化が進むことは避けられません。特に郊外部においては、中規模・小規模のマンションが分散しており、組合運営力の低下や空き家化のリスクが高まっていることが課題です。

アンケートから見る管理組合の現状

小田原市が実施したアンケート調査（回収率51.6％）からは、管理組合の現状についても具体的な課題が明らかになりました。

• 管理者の選任状況では、管理者が未設置の管理組合が一定数存在し、組織運営の停滞が指摘されています。
• 管理規約の整備状況は、規約の未整備または更新されていない組合も一部確認されています。
• 総会の開催頻度については、年1回以上の定期総会を開催していない管理組合が存在しており、合意形成や意思決定の停滞が懸念されています。

これらの状況は、特に中小規模マンションで顕著であり、役員のなり手不足や高齢化といった人的課題が背景にあると考えられます。また、管理組合が「自主管理」を行っているマンションにおいては、法令遵守や資金管理が不十分な事例も報告されています。

こうした課題は、将来的な管理不全や修繕遅延、トラブルの発生リスクを高める要因となり得ます。マンション管理士にとっては、これらの実態を踏まえた上で、個別のマンションに応じた適切な支援やアドバイスを行うことが求められます。

このように、小田原市における分譲マンションは「高経年化」と「管理体制の脆弱化」が重なりつつある状況にあり、管理士が介入すべき場面は今後さらに増加していくと考えられます。

3. 長期修繕計画と資金計画の実態

長期修繕計画の策定率

小田原市が2023年度に実施したアンケート結果によると、市内分譲マンションの「30年以上の長期修繕計画」策定率は48.5％にとどまっています。この水準は、全国の同規模都市と比較してもやや低く、市が掲げる「2030年度までに65％以上」という目標達成に向けて課題が残ります。

特に、築30年以上の高経年マンションにおいては、耐久性や安全性を確保するためにも長期的かつ現実的な修繕計画の策定が急務です。しかし現状では「短期（10年〜20年）」の修繕計画にとどまっている組合も多く、見直しや更新が進んでいない実態が判明しました。

計画が未策定、または不十分な場合には、将来的な大規模修繕の実施が困難となり、住民の生活環境や資産価値の低下にも直結する恐れがあります。

修繕積立金の計画・運用の課題

長期修繕計画の未整備に加え、修繕積立金の不足も大きな問題として浮上しています。アンケート調査では、積立金の水準について以下のような課題が見受けられました。

• 積立水準が国のガイドラインを下回る組合が存在
• 将来の修繕費用を見積もる際に、物価上昇や資材費高騰を反映できていないケースがある
• 組合内で積立金の値上げに対する合意形成が難航しているマンションがある

こうした問題が放置されたままでは、急な大規模修繕が必要となった際に、一時金徴収や金融機関からの借入れに依存せざるを得ない状況が生まれます。これは住民間の負担感を生むだけでなく、住民間のトラブルや修繕工事の延期にもつながりかねません。

小田原市としても、「長期修繕計画と積立金の両面での適正化」を管理組合に促す方針を明確にしています。管理士としては、現行の計画・積立状況の診断や見直し提案を通じて、管理組合に対して現実的かつ持続可能な資金計画を助言する役割が期待されます。

4. 顕在化する管理不全リスクと要支援マンション

活動停滞、管理不在組合の現状

小田原市内では、管理組合が機能不全に陥り「要支援マンション」と見なされる物件の存在が懸念されています。特に次のような特徴を持つマンションは、市からも重点的に支援対象とされています。

• 総会や理事会が複数年開催されていない
• 理事長や管理者が不在、または機能不全
• 長期修繕計画や修繕積立金が未整備・未更新
• 高齢化による役員不足、コミュニティの希薄化

これらの要因が重なることで、建物の維持管理や合意形成が進まず、結果として修繕遅延、建物の老朽化、さらには法令違反リスクも高まります。

市は、こうした要支援マンションに対し、今後さらに管理士などの外部専門家を積極的に関与させ、運営体制の立て直しや管理改善を進める方針です。マンション管理士としては、こうした「活動停滞組合」へのアプローチや、組合再生支援に取り組む機会が確実に増えていくと考えられます。

今後は、「管理不全の早期発見」と「組合運営支援」の両面で、より専門的な介入スキルが求められる局面に入っていると言えるでしょう。

相栄建総のサービスで資産価値を守る

こうした大規模修繕の計画策定や、外部専門家による適切な診断・工事の実施は、 管理不全リスクの軽減やマンションの資産価値を維持するうえで欠かせません。 小田原市内をはじめ近隣エリアで実績を重ねている相栄建総では、 マンションの外壁診断・防水層診断を通じて、建物の現状を正確に把握し、 適切な修繕計画を立案するサービスを提供しています。

サービスの特長

• 詳細な劣化診断
  外壁や防水層の状態を専門的に調査し、劣化度を数値化して報告します。
• 住民や管理会社への分かりやすい説明
  診断結果を報告書として提出し、修繕の必要性や優先度を明確にします。
• 適切な修繕計画の策定
  予算やスケジュールを考慮し、最適な修繕プランを提案します。
• 信頼できる技術と実績
  熟練の職人が施工を担当し、高品質な修繕を実現します。

提供するサービス内容

相栄建総では、以下の診断・修繕工事を行っています。

外壁診断

• ひび割れやタイルの浮き・剥落を調査
• コンクリート内部の劣化を点検
• 高所作業による細部の確認

防水層診断

• 屋上・バルコニーの防水層の劣化調査
• 目視点検および散水試験による雨漏り診断
• 防水層の耐久性評価と最適な補修提案

給排水設備診断

• 配管の老朽化や詰まりのチェック
• 漏水や水圧の低下が発生していないか確認
• 必要に応じた改修計画の策定

エレベーター・共用部の修繕

• エレベーターの老朽化状況の診断
• 階段・手すり・エントランスの劣化調査
• 照明のLED化や防犯カメラ設置の提案

費用と工事期間の目安

診断および修繕工事の費用や期間は、マンションの規模や劣化状況により異なりますが、一般的な目安は以下のとおりです。

修繕積立金や補助金の活用により、費用負担を軽減することも可能です。

大規模修繕の流れ

相栄建総では、スムーズに工事を進めるために、以下のプロセスで大規模修繕を行います。

1. 現地調査・診断
   建物の劣化状況を詳しく調査し、問題点を特定します。
2. 診断結果の報告・修繕計画の提案
   診断結果を報告し、必要な修繕工事の内容や優先度を説明します。
3. 住民説明会の開催
   住民の皆様に工事の目的やスケジュールを分かりやすくお伝えします。
4. 施工開始
   外壁補修、防水工事、設備改修など、計画に基づいて修繕を進めます。
5. 工事完了・アフターサポート
   工事完了後の点検を実施し、長期的なメンテナンスのアドバイスを提供します。

よくある質問

診断だけでも依頼できますか？

はい、外壁診断や防水層診断は無料で実施しております。修繕が必要かどうか判断したい場合も、お気軽にご相談ください。

工事中の住民への影響はありますか？

足場の設置や工事の騒音が発生することがありますが、事前の周知や住民説明会を行い、影響を最小限に抑えるよう努めています。

修繕費用が高額にならないか心配です。

予算に応じた修繕計画を提案し、修繕積立金や補助金の活用方法についてもご案内します。

まずは無料診断をご利用ください

小田原市のマンションでは、築年数の経過とともに建物の老朽化が進んでいます。安全で快適な住環境を維持するためには、早めの診断と適切な修繕計画が重要です。

相栄建総では、無料の外壁診断・防水層診断を実施しており、現在の建物の状況を正確に把握することができます。修繕が本当に必要かどうか知りたい方や、今後の修繕計画を立てたい方は、ぜひ一度ご相談ください。

お問い合わせはこちら

マンションの資産価値を守るために、早めの対策をおすすめします。無料診断やお見積もりのご相談は、お気軽にお問い合わせください。