相模原市の設備工事なら確かな技術で対応 給排水・電気設備の改修

1. はじめに

1960年代以降、相模原市ではマンション供給が進み、1990年代にはピークを迎えました。現在、築40年以上の高経年マンションが急増しており、2028年には約900件、2038年には約1,900件に達すると予測されています。これに伴い、建物の安全性低下や居住環境の悪化、資産価値の下落が懸念されています。

こうした背景を受け、市は「マンション管理適正化推進計画」を策定し、管理組合の停滞や管理不在といった「管理不全マンション」の増加を防ぐための支援を本格化しています。本記事では、相模原市内のマンション管理の実態と課題をデータで整理し、管理士の役割、そして設備の更新・補修を担う事業者として相栄建総のサービスをご紹介します。

2. 市内分譲マンションの実態

2.1 マンション戸数・構成

相模原市内には約3,000件、17万戸のマンションがあり、市内総住戸数の約1/4、持ち家の約半数を占めます。その規模や階数、築年数の内訳は以下の通りです。

• 〈戸数規模別〉
  • 21～50戸：46.4％
  • 51～100戸：24.0％
  • 20戸以下：20.8％
• 〈階数別〉
  • 6～10階：42.1％
  • 4～5階：39.0％
  • 11階以上：10.0％
• 〈築年数別〉
  • 築20年未満：48.6％
  • 築30年以上：29.0％
  • 築40年以上：11.2％

2.2 管理組合の現状（類似調査より）

相模原市独自の公表データは未公開のため、川崎市の「平成30年度分譲マンション実態調査」結果を参考としています。

• 総会開催：96.3％が年1回以上開催
• 管理規約整備：97.3％、うち改正経験者83.9％
• 管理体制：89.6％が管理会社委託（築40年以上・20戸以下は自主管理約30％）
• 相談先：
  • 委託組合の76.3％が委託先に相談
  • 自主管理組合の46.5％が専門家相談先なし
• 管理上の課題（複数回答）：
  • 居住ルール違反：37.1％
  • 組合活動無関心：35.1％
  • 役員不足：28.8％
  • 判断材料不足：20％超（特に築浅）

小規模・高経年マンションほど情報・人材不足が色濃く、管理の質確保が喫緊の課題です。

3. 長期修繕計画と資金計画

3.1 計画策定状況

川崎市調査では86.9％の管理組合が計画策定済みですが、築年数や規模で差があります。

• 築20年未満：策定率90％超
• 築40年以上：未策定が20％超
• 20戸以下：未策定が30％超
• 51戸以上：策定率約90％

専門知識不足や合意形成の難しさが、古い・小規模マンションでの遅れを招いています。

3.2 修繕積立金の運用課題

• 計画あり組合の85.0％が積立金設定
• 築21年超は計画無視の積立が10％超
• 将来的な資金不足リスク
• 段階増額方式未導入で据え置きのまま

実効性ある運用と住民理解の獲得が不可欠です。

4. 管理不全リスクと要支援マンション

4.1 管理機能低下の要因

• 高齢化による役員不足
• 総会の形骸化
• 時代遅れの管理規約
• 契約精査能力の不足

特に自主管理小規模マンションでは専門家相談先がなく、重大修繕でも対応困難なケースが増加しています。

4.2 管理不在の深刻度

外観調査で「やや不良」とされたマンションの中には、連絡不能な管理組合も存在。行政や専門家によるアウトリーチ型支援が必要な段階にあります。

5. 行政支援策と管理士の役割

5.1 実態把握・情報提供

築40年超マンションには外観目視調査を実施し、劣化状況や清掃状況を把握。要改善事例には詳細ヒアリングの上で重点支援を実施します。

「マンション管理組合登録・支援制度」登録組合には：

• 「マンション便り」で法改正・好事例紹介
• テーマ別交流会の開催
• セミナー・講習会の提供

5.2 専門家派遣

相談窓口から現地アドバイザー（管理士・建築士等）を派遣し、以下を支援：

• 管理規約の見直し
• 長期修繕計画の再構築
• 大規模修繕の進め方・見積り評価
• 管理委託契約の適正化

5.3 管理士介入ポイント

• 初期兆候の把握からの改善提案
• 合意形成のファシリテーション
• 高齢化による運営停滞打開策
• 法令・標準規約に基づく改正助言

6. 設備工事サービス紹介：相栄建総

管理の健全化には建物本体だけでなく、給排水・電気などインフラ設備の維持更新も不可欠です。ここでは、相栄建総が提供する耐久性の高い設備工事サービスをご紹介します。

6.1 設備工事とは？

給排水管の交換、ポンプ設備の更新、電気配線の改修など、住民の生活に直結するインフラ設備を計画的に更新・補修します。築年数の経過に伴う水漏れや断線リスクを未然に防ぎ、安全かつ快適な住環境を維持します。

6.2 主な工事周期と期間

• 5年ごと：ポンプ・盤の点検・軽微修繕
• 15年ごと：給水管部分更新・配線点検
• 20～25年：給排水管大規模改修・電気設備更新
• 30年：設備全体の全面更新

事前調査と丁寧なスケジュール調整で、住民への影響を最小限に抑えます。

6.3 よくあるトラブルと対策

水圧低下・赤水発生

• 定期管内診断で早期劣化発見
• 必要箇所の部分更新や全体更新計画

電気設備トラブル

• 定期点検で老朽配線を適時更新
• ブレーカー・盤の更新で安全性向上

6.4 相栄建総の強み

• 現地調査から施工まで一貫対応
• 最新技術による高品質仕上げ
• 工事中の住民配慮と丁寧な説明
• 完了後2年間の保証・定期点検サポート

お見積り・ご相談は無料。設備工事でマンションの安全性・快適性を長期間確保します。

7. お問い合わせ

マンション管理適正化や設備工事についてのお問い合わせは、相模原市マンション管理課 または 相栄建総までご連絡ください。