相模原市の下地補修工事が重要な理由 建物の耐久性と安全性を高める補修のポイント
1. はじめに
相模原市では、1960年代以降に供給されたマンションが高経年化に伴う課題を抱え始めています。1990年代にピークを迎えた建築ラッシュから築40年以上となる物件が急増し、2028年には約900件、2038年には約1,900件に達すると予測されています。これにより、建物の安全性低下や居住環境の悪化、資産価値の下落が懸念されています。
こうした背景を受けて、相模原市は「マンション管理適正化推進計画」を策定し、行政による支援体制を強化しています。しかし、管理組合の活動停滞や管理不在といった問題が深刻化しており、住民だけの取り組みには限界が見えています。
本記事では、相模原市のマンション管理の現状と課題をデータで整理し、マンション管理士が果たすべき役割と可能性を明らかにします。
2. 市内分譲マンションの実態
まずは、相模原市の分譲マンションの規模や築年数、管理組合の実態について見ていきます。
2.1 マンションの規模と構造
市内には約3,000件、17万戸のマンションが存在し、市内総住戸数の約1/4、持ち家の約半数を占める主要な居住形態となっています。
- 戸数規模別
- 21～50戸：46.4%
- 51～100戸：24.0%
- 20戸以下：20.8%
- 階数別
- 6～10階：42.1%
- 4～5階：39.0%
- 11～19階：10.0%
- 築年数別
- 築20年未満：48.6%
- 築30年以上：29.0%
- 築40年以上：11.2%
特に築40年以上の物件では老朽化だけでなく区分所有者の高齢化も進行しており、管理面での課題が濃厚です。
2.2 管理組合の現状（アンケート結果）
類似する川崎市の「分譲マンション実態調査」（平成30年度）を参考に、管理組合の実態をまとめると以下のとおりです。
- 総会開催
管理組合が「ある」と回答したうち96.3%が年1回以上の総会を開催。 - 管理規約
97.3%が規約を整備済みで、そのうち83.9%が改正を経験。 - 管理体制
管理会社委託率は89.6%だが、築40年以上または20戸以下の小規模マンションでは自主管理が約30%。 - 相談先の有無
- 管理会社委託：76.3%が委託先に相談。
- 自主管理：46.5%が専門家に相談できない。
- 管理上の課題
- 居住ルール違反：37.1%
- 組合活動への無関心：35.1%
- 役員のなり手不足：28.8%
- 管理内容判断の困難：20%以上（特に築浅）
これらから、特に小規模・高経年マンションほど情報不足と人材不足による運営困難が浮き彫りになります。
3. 長期修繕計画と資金計画の実態
続いて、長期修繕計画の策定状況と修繕積立金の課題を詳しく見ていきます。
3.1 長期修繕計画の策定率
川崎市調査によると、全体で86.9%の管理組合が長期修繕計画を策定していますが、築年数や規模により差があります。
- 築年数別
- 築20年未満：策定率90%以上
- 築40年以上：未策定率20%以上
- 戸数規模別
- 20戸以下：未策定率30%以上
- 51戸以上：策定率約90%
専門知識不足や合意形成の難しさが、小規模・高経年マンションでの策定遅れの主因と考えられます。
3.2 修繕積立金の計画と運用
策定済み組合のうち85.0%が積立金を設定していますが、以下の課題が散見されます。
- 築21年以上物件：積立金が計画通りでない割合10%以上
- 将来費用不足のリスクが高いマンションが一定数存在
- 段階増額方式未導入で初期額据え置きのまま
計画策定だけでなく、実効性ある運用と住民合意形成が必要です。
4. 管理不全リスクと要支援マンション
計画の不備が放置されると、管理機能の低下から「管理不全マンション」へと移行するリスクが高まります。
4.1 活動停滞・管理不在の現状
調査からは、以下の要因で組合機能が低下する実態が読み取れます。
- 役員不足（高経年ほど顕著）
- 総会の形骸化
- 管理規約の陳腐化
- 管理会社契約精査能力不足
自主管理マンションでは支援体制の空白が深刻で、専門家への相談なしに重大修繕対応を迫られるケースもあります。
4.2 支援が欠かせない段階
外観調査で「やや不良」と判断された物件の中には、管理組合が機能せず連絡も取れない状態が確認されており、行政支援や専門家介入なしでは改善困難です。
5. 支援策と管理士の介入ポイント
相模原市が講じる支援策と、管理士が現場で活躍できる場面を整理します。
5.1 実態把握と情報支援
外観目視調査や登録組合向けの情報提供制度により、法改正や好事例を共有し、知識普及を図ります。
5.2 専門家派遣とアドバイス
現地でのアドバイザー派遣制度により、修繕計画の再構築や契約見直しなど、実務的助言を行います。
5.3 管理士の介入ポイント
- 初期兆候把握後の改善提案
- 組合内合意形成のファシリテーション
- 高齢化対応の打開策
- 法令・規約改正の助言
ここからは、外壁やコンクリートの耐久性を支える「下地補修工事」についてご紹介します。
6. 下地補修工事が必要な理由
外壁やコンクリートは経年劣化や気象条件の影響でひび割れや欠損が発生します。これを放置すると内部鉄筋の腐食や剥落事故、建物寿命の短縮、塗装効果の低減、耐震性低下など多数のリスクを招きます。
- 雨水浸入による鉄筋腐食
- タイル・コンクリート剥落の危険
- 建物寿命の短縮
- 防水・塗装効果の低減
- 耐震性の低下
適切な下地補修により、安全性向上と長期的なコスト削減が可能になります。
7. 下地補修工事とは？他の工事との違い
下地補修工事は、補修前の基礎調査から劣化部の修繕までを担う重要工程です。タイル面やコンクリート面のひびや欠損箇所に応じて樹脂注入やモルタル補修を行い、その上に施す塗装や防水層の性能を確実に引き出します。
大規模修繕工事の中で最も基礎的かつ重要な工程であり、精度が不足すると後工程の効果が半減します。
8. 相栄建総の下地補修工事サービス
相栄建総では、赤外線カメラや打診調査を用いた詳細な劣化診断から最適な補修方法の選定、耐久性を考慮した施工まで一貫して提供します。
- 劣化調査と診断
目に見えない劣化も正確に把握。 - 最適補修方法
樹脂注入・モルタル補修など状況に応じ選定。 - 耐久性重視の施工
適切な材料で長期性能を確保。 - 住民負担軽減
スケジュール調整で影響を最小化。
9. 下地補修工事の費用と期間
費用は劣化範囲や補修方法により変動しますが、事前調査に基づく正確見積で予算に合わせた計画をご提案します。
工事期間は規模や劣化状況次第ですが、外壁全体補修で数週間から数ヶ月、部分補修で短期完了可能です。
10. 下地補修工事の流れ
- 調査・診断：劣化箇所を特定し補修方法を検討。
- 補修計画立案：住民・管理会社と調整。
- 補修作業実施：ひび割れ補修、タイル交換など。
- 最終確認・仕上げ：施工後の品質チェック。
11. まずはご相談ください
下地補修工事は建物の耐久性・安全性を維持するために不可欠です。相栄建総は無料調査・見積りで最適プランをご提案いたしますので、お気軽にお問い合わせください。
